文/圖廣州日報全媒體記者李鳳和(署名除外)
案例壹:業主不誠信。買了“鬼屋”可以退房嗎？
盡管壹再警惕，還是買了“鬼屋”，陳小姐(化名)最近就遇到了這樣的煩惱。日前，由於多次與賣家溝通無效，陳小姐只能走上訴訟之路。
陳小姐因母親車禍頸椎骨折，不得不接受多次治療和手術。為了照顧還癱瘓在床的母親，考慮到廣州醫療水平高，表姐在廣州工作方便，她決定舉家遷往廣州。2017，陳小姐已將戶口轉入廣州某集體戶，有購房資格。為了在廣州買房，陳小姐的父母把老家的房子賣了1.27萬元。今年6月，在中介的推薦下，陳小姐去番禺區看樓，看中了壹套76平方米的兩居室。房子價格21.3萬元，最後以21.2萬元成交。8月初，雙方完成過戶交易，8月底交房。交付當天，陳小姐的家人意外得知，幾個月前這間房子裏有人去世了。死者是車主的家人。事發後不久，陳小姐向多人詢問死者死因。有鄰居告訴他們，死者是割腕自殺，而物業告訴他們，死者是猝死。陳小姐得知有此事後，立即詢問中介，要求退房。中介表示不知道，聯系了業主的女兒。經過多次溝通協商，業主仍拒絕退房。陳小姐說，因為買房是為了照顧母親，所以特別不能接受房子的死亡。當她得知屋主是個70多歲的老人時，也問了問屋裏有沒有什麽事，但沒人告訴她這件事。業主的女兒表示，已經被告知合同中有相關條款，雙方無法達成壹致，不如走正規法律途徑解決。
(文/廣州日報全媒體記者劉麗琴)
律師分析:如果賣家違反誠實信用原則，應認定為欺詐。
買房過程中遇到這樣的事情無疑是不好的。廣東律師事務所律師盧表示，“鬼屋”通常是指房屋內發生非正常死亡，給居住者帶來不適和恐懼，導致房屋貶值的房屋。
“鬼屋”的信息並不能通過房屋的物理質量體現出來，但卻能引起買家的負面情緒，足以影響買家的購買決策。壹般來說，買家購買“鬼屋”多是賣家故意隱瞞“鬼屋”信息造成的，這實際上違背了買家的真實意圖。從誠實信用原則和房屋交易的公平性出發，賣方應負有披露“鬼屋”信息等負面相關信息的義務。如果賣方違反了誠實信用原則，則應視為欺詐。善意買受人有權請求法院或者仲裁機關變更或者解除合同，給買受人造成損失的，出賣人應當承擔損害賠償責任。
業內人士也提醒，購房者可以在合同中明確房屋的條件，在做出購買決定前多詢問業主出售房屋的情況，比如去轄區派出所了解情況。同時，還可以要求業主在合同中約定信息披露條款，如“業主保證所售房屋未發生過非正常死亡或嚴重刑事案件。”如買受人發現房屋發生上述情況，業主未書面告知，買受人有權解除合同，並要求業主賠償XX元。這樣的協議可以督促業主公開房屋信息，也可以為購房者在出現糾紛時尋求法律救濟提供證據。
(文/廣州日報全媒體記者劉麗琴)
案例二:只要有人死，就是“鬼屋”？
近年來，各地出現了壹些涉及“鬼屋”的訴訟。今年8月，廣東清遠市民羅先生也以房屋內前業主妻子死亡為由，試圖返還房屋，但法官判決駁回了羅先生的上訴。據媒體報道，羅先生購買該房屋後，得知原房主潘先生的妻子在該房屋內因病去世。於是，他到法院起訴原房主解除購房合同，返還購房款。前業主潘先生在法庭上稱，其妻子因癌癥給家裏花了幾十萬元，中介在得知妻子死亡後已告知病逝並非“鬼屋”。廣東清遠英德市法院審理後認為，被告配偶死亡是生老病死的正常現象，其居住的房屋並非通俗意義上的“鬼屋”。在房屋不屬於“鬼屋”的前提下，被告無需承擔更多的告知義務，故駁回了羅先生的訴訟請求。
律師分析:失主無法告知親人正常死亡。
法律上沒有“鬼屋”的定義。在司法實踐中，在壹定時期內因自殺或殺人等人為因素造成的房屋被稱為“鬼屋”，這使得普通人通常不願意在正常交易條件下購買。並不是所有已經死亡的房產都可以稱為“鬼屋”。清遠市人民法院法官的判決是合理的，因為社會上每個家庭都會遇到生老病死的情況，這是正常的社會現象，不需要特別提示。
廣東格林律師事務所楊金娜建議，房屋的物理缺陷、房屋內的自殺、兇殺等因素，應由業主公開。如果以後被買房人發現，可能要承擔“隱瞞重要信息”的責任，而二手房內正常的生老病死不屬於“鬼屋”。
案例三:發生鄰裏糾紛，訴訟壹結束，業主就發布要約。
範女士(化名)和樓下鄰居打了壹場官司。樓下鄰居起訴她漏水導致業主家天花板有水痕，要求幾萬元維修賠償。最終，在法官的調解下，雙方簽署了書面聲明，範女士以近5萬元和解了訴訟。在宣誓書上，鄰居承諾今後不再提起任何相關訴訟。訴訟解決後，業主立即提出了報價。她打算在簽約前給買家發通知，告知買家之前與鄰居的訴訟，並聲明以後新業主與鄰居的壹切糾紛都與自己無關。範女士告訴記者，這份告知書是“保險”，是壹份“免責條款”，避免在房屋出售過程中或出售後因鄰裏糾紛而經歷打官司的痛苦。如果妳在出售過程中和出售後遇到鄰居的惡意訴訟，這個通知可以起到“擋箭牌”的作用。
律師分析:之前的訴訟已經結案，過戶後與自己無關。
廣東格林律師事務所楊金娜律師告訴記者，在二手房買賣中，像範女士這樣的業主主動以公告的方式公開房屋過往歷史的情況並不多見。她的通知可以起到“免責”的作用。但是，這種豁免是法律規定的。即使她不寫通知，房子賣了以後，相鄰權糾紛產生的責任也是由新的業主承擔的。
《民法通則》第八十三條規定，不動產相鄰當事人應當按照方便生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。《物權法》第九十二條規定:房地產權利人利用相鄰房地產進行用水、排水、通行、鋪設管道等活動的。，他應盡力避免對相鄰不動產所有人造成損害；造成損害的，應當賠償。
根據上述法律規定，承擔相鄰關系責任的是不動產權利人，而範女士之前的糾紛已經結案，範女士這樣做是多余的。如果房屋在產權過戶後再次漏水，那麽責任應該由新業主承擔，而不是範女士。
提示:買家要多看多問，賣家要把重要信息說出來。
在壹手房售樓部，妳會看到規劃和環境不利因素的告示。二手房買家在購買二手房時，如何消除不利因素？法律人士建議，要想消除規劃和環境上的不利因素，首先要去實地看房，最好是在白天、晚上、晴天和雨後去看，觀察房子的采光、噪音等方面。其次，走訪周邊鄰居，多詢問他們的情況，聽聽周邊居民的居住感受。如果有相關的不利因素，也可以在聊天過程中及時發現。
房地產消息人士表示，二手房業主誠實地披露自己房屋的過往歷史，比如在卷入鄰裏糾紛時打官司，這確實可能成為交易的障礙。
對於賣房壹方，楊金娜律師表示，《民法通則》第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠實信用原則，堅持誠實信用，信守承諾。如果房地產中存在與合同訂立相關的重要事項，如房屋存在物理缺陷或者所售房屋發生非正常死亡、嚴重刑事案件等，可能引起買受人心理焦慮，根據民法通則中的誠實信用原則，所有權人有告知義務。
如果業主提前向買受人發出通知，告知買受人房屋的物理缺陷或者已經發生的惡性事件，買受人仍然決定購買。本案中，房屋買賣合同簽訂後，買受人不能再以房屋存在不利因素為由要求解除合同。如果業主在出售前未將影響房屋交易的不利因素告知買受人，買受人可以欺詐為由要求解除合同並賠償損失。
至於家裏老人自然死亡和正常死亡，是主人能不能告知的因素。