寬度和深度:傳統上，我們把壹個房間的主采光面稱為寬度，與之垂直的稱為深度。寬度和深度也可以根據房間門的朝向來確定。門進去的方向的距離是深度，左右兩邊的距離是寬度。根據《居住建築模數協調標準》( GBJ100-87 ),居住建築開間常用以下參數:2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m和4.2m..(臥室是壹個工作室，床的擺放方向，床頭靠的墻的寬度就是“深度”。臥室布置床時，床頭壹般不放在窗臺邊。)
壹般意義上的戶型方正是指戶型的進深與寬度的比例合理。深寬比壹般在1:1.5之間。如果進深過大，寬度過小，會影響戶型的采光和通風，房間會顯得較暗；但進深小，寬度大，不利於房間保溫，浪費能源，尤其是北方。更多的方形戶型可以達到采光、通風、保溫的平衡。
2、分區明確，動靜、幹濕、公私分明
首先要理解動靜分區、幹濕分區、公私分區的概念。
靜態和動態分區:動態區是人員流動頻繁的區域，應設置在入戶門附近，尤其是廚房；包括客廳、餐廳、廚房、衛生間，靜區主要是供住戶休息，比較安靜，所以盡量安排在公寓內部，包括臥室和書房。兩者分開壹方面可以讓會客、娛樂或做家務的人安心，另壹方面也不會過多打擾休息學習的人，減少相互幹擾。例子如下
動靜分區戶型不合理(次臥靠近入戶門，客廳活動對次臥影響較大)
幹濕分區:指廚房和衛生間，兩個濕氣重，容易產生汙垢的房間，盡量與怕水怕臟的精裝修臥室分開。
廚房是家居生活中最重要的汙染源，這裏的噪音、油煙、清洗汙水等。都比較集中，所以廚房的布局要盡量靠近玄關，遠離臥室和客廳；其次，廚房和衛生間是家裏水管集中的地方。從建築成本、能源利用和熱水器安裝的角度來看，廚房應該與衛生間相鄰。目前市面上大部分的戶型還是考慮幹濕區，廚房壹般設在最近的入口，但還是有少數災級戶型，廚房的布局完全被忽略。
公私分區:戶型有隱私要求，可以適當保護住戶隱私。公寓的私密性主要需要做兩個方面的工作:壹是從入戶門外側向公寓內部看時，要遮擋住入口，避免站在門外，能夠將房屋盡收眼底；其次，對公共客廳、餐廳等臥室等私密空間進行視覺遮擋，避免對公共空間中的私密空間瞟壹眼，達到壹定程度的“公私分割”。
公共區域和私人區域戶型差的例子(臥室門直接開在客廳墻上，大部分臥室都可以在客廳看到)如下。
3.彌漫
通透性主要是指戶型的通風采光性能。要保證戶型有好的通透性，首先要求戶型有好的高寬比，也就是戶型比較方正；其次，采光通風最好有兩面，相對的兩面最好(如南北、東西)，其次是相鄰的兩面(如東西、南北、東西)，只有壹面最差。另外，廚房和衛生間是濕度較大的兩個區域，要盡量做到獨立采光通風，也就是避免廚房和衛生間陰暗。
所以全亮度是最好的透明設計。例子如下
4.移動線
動線是指人在室內活動的路線，動線是否流暢會影響人在進行各種活動時能否實現流暢轉換。戶型設計影響動線走向，動線走向會影響居住質量。
好的動線可以提高戶型的利用率，差的動線會讓大戶型“大而無用”，浪費空間。室內活動主要有三種，即居住活動、家務活動和訪客活動。
動線好(進戶門進客廳臥室廚房三條線不會交叉)。例子如下。
動線差的戶型(進廚房要經過客廳，進主臥要經過客廳，客廳成了公共走廊。另外廚房布置在公寓的縱深區域，衛生間遠離主臥和次臥，正對大門，屬於災難級別)。
5.合理規模
地塊越來越少，房價越來越高。大戶型壹步到位，成為壹次性選擇。所以對大戶型的要求更加苛刻。在壹定程度上，大戶型不僅承載了全家人的居住功能，還承載了更多附加的東西。
但大戶型也不宜盲目大，否則會產生空曠感，降低居住舒適度。200平米以上的戶型基本都歸為別墅，主要有幾個分區尺度:
容積率必須低於1.0；
深度小於15m，地表寬度不小於6m；
臥室壹般設計成套房；
設計門廊和露臺；
從風水學的角度來看，入戶門不宜是大走廊，也不宜正對廁所門。廁所門不要對著臥室門。
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哪些樓層買房比較好？
如何選擇，在銷售顧問看來，沒有絕對的好壞，每個樓層都有自己的優缺點，買房就是要根據自己的需求和喜好來選擇，最好是先選優質樓盤，再選樓層。
高層建築壹般指10層以上的居住建築和24米以上的其他民用建築。
高層:最好樓層在1/3到2/3之間。
現在的高層多為15層以上，具有高層視野好、遠離馬路、私密性好等優點，是很多購房者的選擇。在銷售顧問看來，最好的樓層應該在1/3到2/3樓之間。
以30樓為例，比較各樓層的優缺點，決定選擇哪個樓層。
底層:優點是適合有老人的家庭居住，進出方便，尤其是有花園的話。但缺點是采光通風不好，濕度大，尤其是南方。再加上離馬路近，車裏又吵又鬧。
2-5層:好處是夏天溫度比上面低，萬壹發生火災容易逃生。缺點是視野不好，房間暗且開燈時間長，噪音太大。
6-7層:優勢是風景，但視野還是不太好，不用擔心濕度。缺點是光線還是不夠。
8層到11:好處是光線和空氣都比上層少，但比下層多。萬壹停電，爬樓梯也在可以接受的範圍內，這個高度也比較合適。
12到23層:優點是采光好，日照時間長，視野開闊。噪音的影響也更小。缺點是出行不方便。比如停水停電後，供水和電梯都不能正常。這是買房時要考慮的，這些樓層的價格往往都很貴。
24-29層:優點是安靜，視野好，不用擔心蚊子，灰塵，噪音。缺點是風大，夏天溫度高，水壓低。
頂樓:優點是風景獨特，價格相對便宜。缺點是水壓不足，風力大，夏天溫度比底部高。比24至29層多壹個風險是頂層滲水。
建議先選樓，再選樓層。如果建築質量好，許多問題就可以避免。住在容積率高的小區，無論住在哪個樓層，都不會有高品質的生活，噪音和粉塵汙染在所難免。如果在容積率低的小區，低層采光會好，不會有灰塵和噪音。如果這個建築結構好，質量好，就不會發生雷擊漏雨。
還有就是價格。地板越好，越貴。要根據自己的需求量力而行，不要給自己帶來很大的還款壓力。
壹般有4到6層，采用框架結構。
多層:3到4層是最好的樓層。
多層、少公攤、高得房率，已成為越來越稀缺的商品。
多層住宅的好處是，由於各種限制，只能是板式，多為南北向通風；沒有柱梁的限制，戶型也比較好。另外，沒有電梯，電梯井、候梯廳等公共建築面積少，房間利用率高。
多層建築的缺點是，如果是老城區的二手房，大多是磚混結構，造價低，比鋼筋混凝土結構低40%左右。這種房子耐久性壹般，折舊很快。
構成好公寓最重要的因素之壹就是房價。
人家花錢買樓，付款是按每平米價格x建築面積，但實際上我們能拿到多少使用面積？使用面積/建築面積=入住率，這個很重要。
因為不同的樓戶型不壹樣，公攤面積也不壹樣。泳池包括樓梯間、電梯走廊等。，這些都是要與我們的居民分享的。
巴內爾大廈，得房率能達到80%就很不錯了；鐵塔為75%；60%的酒店式公寓。這些都是專業的經驗總結，壹般人很難理解。把這些價值觀記在心裏，在看房買房的時候對比壹下。
(更新:在回答下，有個回復問“有哪些宣稱入住率超過100%的案例？”
有幾種情況:
有房率100%，別墅是:)沒有獨棟的浪費~
也有65，438+000%以上的，比如loft，很高。開發商把loft的二樓分割出來，然後只收壹樓的面積，在二樓送人，比如買50平，送35平。
再比如偷面積，在南方很常見。比如設計的時候，這裏多出來壹塊板，那裏多進來壹塊凹進去的，這還不算面積。後來開發商把這些字母全部變成了房間，給了業主。這是偷面積，用戶會多出很多可用面積，所以占用率會很高，會超過100%。這種做法以前在南方很常見，現在房子不允許了。
因為我在北京，接觸的大部分都是北京的居民樓，之前錯過了這個。上面提到的板樓80%、塔樓75%、酒店式公寓60%，都是針對京北常見戶型。住宅建築的南北地域性相當強，但蝴蝶式住宅建築在北方並不多見。我真羨慕進入花園！:)
公寓真的沒有樓下有人說的那麽大。如果它很大，它將花費更多，不是嗎？房子是真金白銀，每平米幾萬。對於普通人來說，還是要註重性價比，出租率是性價比的衡量因素之壹。壹些單元在設計上非常緊湊。麻雀雖小五臟俱全，所以即使總面積只有150平米，也能有4室2廳2衛。但有些樓，280平米做不出這麽多房間(當然這種樓可能會說是德國設計師設計的，有陽臺，有躍層)，但那種房子裏的感覺似乎並不比150平米大多少。這是感覺，但這些感覺的原因真的取決於戶型設計的質量和住房率，這必須是相關的。
換句話說，戶型的創始人，除了“方”“正”的字面意義，還跟這種建築在哪裏有關。
像壹座板兒樓，可以南北通透；塔樓和酒店式公寓，如果妳想透明，是沒有這個條件的。塔只是註意通風。
巴內爾建築的主要目的是有壹個更寬的表面，3.9米和4.2米大於4米，以方便使用，較短的深度和透明的南北。
此外，戶型也與所在單位有關。舉個例子，這是壹個長板式建築，但在建築設計中，為了立面造型的美觀，做了壹些凹凸設計，比如有些單元凸出來，有些凹進去壹點。這個時候凹進去的單元會被隔壁的單元擋住，相對來說就不好了。