作 者丨孔海麗,唐韶葵
編 輯丨張偉賢,江佩佩
圖 源丨攝圖網
“壹手交錢、壹手交房”、“搞現房銷售，所見即所得”……關於商品房預售制的爭議，最近又熱烈了起來，多年來業內關於預售制的討論思路，在本輪樓市表現中又有了新方向。
到底要不要取消預售制？ 如果沒有這種制度，是否後來的壹切都可以避免？
取消樓市預售制的呼聲能否如願？
預售制是如何形成的，實際執行中有哪些問題？取消預售制的呼聲能否如願？如果沒有這種制度，是否後來的壹切都可以避免？
但壹種工具的使用與退出，也涉及到復雜的土壤環境，如果短期內走向另壹種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。
多位業內人士認為，當前環境下， 徹底取消預售制並不可取 ，而應該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進預售制度改革，進行針對性調整與完善，加強監管，從而讓更合適的制度更好地服務於居住事業。
特殊的產物
在我們的常規認知裏，壹般認為商品房預售制度來源於香港，由“賣樓花”演變而來，即開發商在商品房建成之前，將期房預售給消費者的壹種營銷手段。
上世紀九十年代，中國內地住房制度改革初期，鑒於當時的大環境下，房企缺少資金，市場住房供應量小，為了快速增加住房供應，於是學習我國香港經驗，引入了商品房預售制。
客觀來講，預售制是發揮了正向作用的。 “作為中國商品房銷售的最主要方式，預售制極大地縮短了房企現金回籠周期，同時增加了市場商品房供應，推動了城鎮化發展進程。” 研究者任澤平表示，預售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，預售制促進了土地供應的大規模發展、縮短了住房供應周期，壹定程度上也平抑了房價水平。
但是仔細研究可以發現，我國目前實行的商品房預售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預售制有著諸多差異。
“本質上，預售就是小業主給開發商變相融資，相當於2年左右的‘無息貸款’，開發商拿這個錢把房子建好。”李宇嘉表示。
中國社科院 財經 戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華，詳細對比了我國香港“樓花”和內地預售制的不同。從雙方關鍵權益比較看，香港“樓花”還具有壹定的悔約退房機制，而內地的期房賣方在實際權益上等同於現房銷售，買方無法悔約退房。
鄒琳華表示，從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權利可以明顯看出，“樓花”的經濟性質更接近於信用預訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預售，更接近於“集資建房”，各類風險主要由購房者自負。
另壹個不可忽視的結果是，“樓花”屬於中杠桿、中周轉模式，內地的商品房預售制度則在長期的實際執行中，壹定程度上助長了樓市高杠桿、高周轉、高營銷成本的特性。
現房銷售的困難在哪裏？房價會上漲嗎？
站在新的時間節點上，當預售制的 歷史 語境已經不復存在，關於取消預售制的討論也是絡繹不絕。
壹種聲音是，從保護購房者權益出發推進期房預售制度改革，另壹種聲音則主張徹底實行現房銷售。後者認為， 現房銷售不僅能減少房屋延期交付、產品質量不過關、虛假承諾等問題，也有助於降低房企的金融屬性，是眾望所歸。
但問題沒有這麽簡單，現房銷售制度的推進也有著客觀困難。
中原地產首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，壹旦規定現房銷售， 開發商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的最後壹根稻草。
“過去的定價模式多是基於快周轉基礎上的時間成本，如果實行現房銷售，正常情況下交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉嫁到房價當中。”張大偉解釋說，直接取消預售， 會至少在壹段時間內造成供應銳減，而供不應求又會進壹步造成房價的快速攀升。
不過對現房銷售的 探索 並未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環節嘗試過現房銷售。
早在2014年，上海就曾對掛牌出讓黃浦區壹宗地塊要求全裝修現房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現售試點的隊伍。
近兩年，北京也在積極推進現房銷售試點。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽區勁松地塊全部現房銷售，另外有5宗地塊也設置了競現房銷售面積規則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數都設置了競現房銷售面積環節，且大部分地塊設定的“現房銷售”起始面積接近1萬平方米，競報上限趨近地塊建築面積。
關鍵的壹環
回歸到預售制本身，其與現房銷售制度均是壹種工具，如何在實際執行中運用好工具，顯得更為關鍵。
我國商品房預售需要滿足以下兩項條件：壹是取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；二是工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件並申請預售以後，預售獲得的銷售資金都要進入監管賬戶。
據李宇嘉介紹，對於預售資金監管，我國要求監管銀行要招標選擇，資金全部進入監管賬戶，住建部門和監管銀行雙重審核，監理單位簽字之後按照工程進度支出。 “有制度、沒執行，或有時執行、有時不執行，或執行不到位，這才是問題的關鍵。” 他說。
該人士表示，有些預售資金甚至不會存入監管賬戶，而是直接進入開發商可控制的賬戶，用於公司日常運營。
據新華社今年2月份報道，商品房預售資金監管新規已經出臺，首次從全國層面作出統壹安排、確定監管機制。
新華社在今年2月份關於商品房預售資金監管新規出臺解讀報道中也提及，在實踐中，部分城市商品房預售資金監管不到位，壹些房地產開發企業違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時有發生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規範預售資金監管。
按照新華社的報道，預售資金監管新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。
同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
此外，監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金後，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。
新規對資金撥付節點也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點為房屋所有權首次登記。
多地出手！
在地方層面， 近期多地相繼調整了商品房預售資金管理辦法。
比如， 深圳龍崗區提出強化預售資金監管 ，龍崗區住房建設局加強房地產在售項目預售資金監管，對項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對於預售資金監管要嚴格按比例留存, 確保房地產項目建設竣工交付。
河北滄州市住房和城鄉建設局 發布《關於征求滄州市商品房預售資金監管辦法>(征求意見稿)意見的公告》， 提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照壹次商品房預售許可申請對應 唯壹壹個賬戶的原則，開立專用賬戶，並同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。
陜西省西安市住建部門 發布的《關於防範商品房延期交房增量問題的工作措施》規定，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款） 應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
嚴格撥付標準，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記後，可以提取剩余1%。
預售制走向何處？
億翰智庫指出，預售制度與現房銷售之間並未完全二選壹的關系，兩者之間相互協同或在壹定階段內更有效，更能促進房地產業的良性循環和 健康 發展， 待條件成熟，現房銷售制度逐步取代預售制度也是可選項。
“熱點城市，熱點項目，優先試點現房銷售制度或是可選的最佳方案之壹，在過程中發現問題，總結經驗，不斷優化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經驗成熟後再逐步擴大範圍，將成功經驗復制到其他區域。” 於小雨表示。
鄒琳華則認為，期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進，而不宜壹刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進現售，對於不具備推進現售條件的城市，可仍然支持預售，同時推進關鍵環節的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。
海通證券在研報中給出了對預售制未來演變的分析，該機構認為，當前問題的根源不在於預售制度本身，而在於監管制度是否嚴格，在當前市場供需矛盾並沒有有效解決時，壹刀切修改的可能性不大。
“對於短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對於短期庫存較多的城市來說，更適合對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規定是否可以進行預售，也是可選擇的過渡方式。”海通證券指出。
“很多人認為要取消預售制了，但恰恰相反，現在應該是預售制度正本清源、全面加強的節點。”李宇嘉說， 從嚴監管，保證執行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。
最高800萬！購房補貼政策潮起：地方政府積極穩樓市
7月20日，南通市住建局印發《主城區剛性和改善性商品住房購房獎補實施細則》的通知，明確在主城區範圍內，以個人名義購買家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且購房合同網簽備案時間在2022年5月20日後（含），或通過拍賣取得主城區範圍內商品住房，且符合獎補條件的，可按購買住房（住宅部分）契稅計稅金額（以契稅繳納票據為準）的0.75%申請購房獎補。
巧合的是，就在同壹天，南通完成了二次土拍，成交結果顯示，13幅地塊有壹幅在經歷21輪競價後因故中止出讓，其余12幅均底價成交，全部為南通當地企業所競得，總成交額為61.2億元。
這個與上海壹江之隔的三線城市，土拍的平淡收場，或是地方政府出臺激活流動性政策的因素之壹。
去庫存沖動
各地推出購房補貼政策是為了去庫存，短期內政策對樓市的影響相當明顯。
早在6月初，徐州新沂市就率先推出購房補貼，外來人員在新沂市購買首套房給予300元／平方米購房補貼；二孩或三孩的本市戶籍家庭購買商品住房的，二孩家庭給予200元/平方米的補貼，三孩家庭給予300元/平方米的補貼。壹名徐州本土房企人士指出，新沂市由於補貼力度較大，已呈現壹定效果。
7月18日，徐州市又宣布在市區（含銅山區、高新區、賈汪區、經開區、港務區）範圍內，家庭購買新建普通商品住宅（單套建築面積在144平方米以下，不含定銷商品房），可獲得合同價格1%補貼。
不過，前述房企人士便認為， 這次徐州市區的補貼力度還不夠大，效果有待觀察。
他以安徽淮北為例指出，補貼政策力度越大，效果越明顯。4月中旬，安徽淮北市出臺購房補貼，明確個人或家庭購買家庭首套房，給予600元/平方米獎勵(最高不超過6萬元)；購買家庭非首套壹手商品房，給予400元/平方米獎勵(最高不超過4萬元)；個人、家庭或者企業購買新建非住宅商品房的，給予150元/平方米獎勵(最高不超過3萬元)。
目前淮北的房價均價在6000元/平方米左右。據易居研究院數據顯示，自4月中旬實行購房補貼政策之後，淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長。
據觀察， 此次購房補貼潮在壹些偏遠地區的力度並不小。
7月15日，寧夏固原市人民政府網站發布《關於購買首套房和二套房+申請購房補貼有關事宜的公告》，明確在市區購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），購房面積144平方米以下的首套房按購房合同價款的10‰給予補貼，二套房屋按購房合同價款的5‰給予補貼。
7月14日河南西平縣規定，在縣城區購買90平方米以下商品住房的居民，可申請1.5萬元購房補貼；購買90-120平方米商品住房的居民，可申請1萬元購房補貼；購買120-144平方米商品住房的居民，可申請0.8萬元購房補貼。
此外，三四五線城市推出購房補貼，多為外來人員、人才和農民進城購房提供便利。 同策研究院研究總監宋紅衛認為，大部分三四線能級比較低的城市出臺購房補貼，尤其是針對人才購房補貼，這壹現象的背後是這些城市近年來人口流入較慢，部分城市還處於人口凈流出的狀態。在缺乏人口支撐的同時，樓市受到行業調控，市場下行以及經濟下行壓力三重因素影響，這些城市房地產市場下行壓力較大，庫存上升，土地流拍頻現。
購房補貼政策能否起到穩定樓市的作用？宋紅衛預計，下半年能級較低的三四線城市仍然處於市場底部。壹名在金華業內人士則指出，購房補貼政策屬於“治標不治本”。據了解，上半年也推出過購房補貼的金華，現在市場已發生了變化：開始增加大戶型和大平層的產品供應，過去小戶型產品的投資和金融屬性被過度強調，庫存壹般較高。
此次購房補貼潮中，不少城市也將購房補貼針對的戶型設定為144平方米以下，多少流露了地方政府樓市去庫存的迫切需求。
為什麽蘇州最給力？
在此輪購房補貼潮中，蘇州的購房補貼額度是最高的。
7月12日，蘇州發布壹系列人才政策，明確3年內提供10萬套人才公寓、最高800萬元購房補貼。其中，“1000套人才公寓免費住對博士後流動站出站人員，最高可享受500萬元 科技 項目資助和300萬元安家補貼”壹條表明，蘇州購房補貼政策大力實施頂尖人才（團隊）“壹人壹策”的特殊支持。
蘇州出臺力度較大的人才購房補貼政策有其原因。
壹方面，蘇州城市發展有產業結構優勢，地方政府有財政實力支撐人才引進，購房補貼最高給到800萬的“出圈”政策，正是基於蘇州城市產業的支撐。近年來蘇州大力發展新能源、生物醫藥等產業，也為其引進人才提供了較堅實的城市底盤；另壹方面，蘇州樓市經歷過去幾年的高位運行之後，郊區樓市庫存遠高於市區的結構性問題暴露，且庫存總量較大，進入成交調整期。
第三方機構數據顯示，2022年上半年蘇州新房商品房住宅壹***網簽約315萬平方米，與去年同期相比，下滑約38%；二手房住宅***網簽229.40萬平，與去年同期相比下滑40.44%。
前述分析人士指出，從樓市長期發展看供求關系的邏輯來看，蘇州的樓市庫存壓力集中於吳江區等郊區，借助人才購房補貼政策可以消化壹部分庫存；但想要通過購房補貼政策改變市場趨勢，以當下市場的環境和老百姓的購房需求來看，還存在壹定難度。市場拐點仍取決於貨幣政策與漲價預期。
伴隨著樓市購房補貼政策潮起，也有業內人士擔憂，購房補貼可以在短時間內刺激樓市，有助於去庫存，但是否具有持續性有待觀察。
早在2020年，義烏就出臺過針對各類人才的購房補貼，其中全日制本科學歷或中級職稱人才，就可給予購房補貼30萬。或許，義烏當年各項政策對市場產生了刺激作用。2020年，義烏商品住房備案套數16522套，同比增長55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。
但從去年下半年開始，義烏樓市從高點開始回落，據壹名當地樓盤銷售反映，義烏房價從去年上半年到現在可能跌了10%-20%。
不過，作為過渡性政策，購房補貼對於短期內的樓市刺激作用，仍值得肯定。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地方政府出臺購房補貼政策值得肯定，因為能夠直接或間接降低購房者的購房成本，刺激消費需求，客觀上確實帶動了房地產交易行情的小復蘇。但要註意的是，補貼應落實到位，否則購房者對此類政策的興奮點會減弱。