曲靖房價還會漲嗎？

普通商品房均價在2000元/平方米左右，曲靖三年不變。2007年，曲靖房價從前幾年的1500元/平方米漲到2000元/平方米左右，別墅銷售起價也達到了3500元/平方米。2008年，這個價格壹直保持在2000元/平方米左右不變。2009年至今的三個月，曲靖商品房成交1816，成交面積260016平方米，成交金額473834175元。根據這壹數據，2009年，曲靖商品房成交均價為1.822元/平方米，已經與2007年持平三年。三年來，曲靖的房價基本保持不變。這種價格體系的原因是什麽？購房者接受還是不接受這個價格？值得討論。2000元/平方米，保持三年，受限於城市體量和經濟發展水平。曲靖的房地產開發起步較晚，直到2001才進入較為規範的發展時期。2003年，雲南省政府批準了《曲靖建設現代化工業城市和珠江源頭大市規劃綱要》，決定將曲靖定位為珠江源頭大市和雲南重工業經濟技術研發中心。曲靖已經進入快速發展的快車道。但房價變化不大，壹直保持在1500元/平方米以下。2007年，曲靖房價開始上漲，達到2000元/平方米左右，部分高檔小區別墅起步價達到3500元/平方米，較2006年上漲近50%。業內人士分析，曲靖連續兩年成為華師大宜居城市。再加上經濟快速發展，交通便利，外來人口逐漸增多，市場逐漸成熟，房價水漲船高。2008年，曲靖的經濟已經躍居全省第二，但房價沒有變化，壹直維持在2000元/平方米左右。2009年以來，各大城市房價紛紛下跌，曲靖市場受影響不大。曲靖市房地產交易中心數據顯示，2009年至今的三個月，曲靖二手房成交353套，成交面積37309.11平方米，成交金額5320.07萬元。商品房成交套數為1816，面積為260016平方米，成交金額為473834175元。根據這兩組數據，2009年曲靖二手房成交均價為1.425元/平方米，商品房成交均價為1.822元/平方米。這個價格基本維持了2007年的房價，低於部分縣級樓市，與“雲南第二城”的地位不符。近年來，曲靖經濟發展迅速，成為名副其實的雲南第二市。越來越多的昆明房地產開發商搬到了曲靖，曲靖房地產市場進入了壹個新的快速發展階段，更多新的產品理念和生活理念也進入了這個市場。而曲靖的房價卻沒有昆明漲得快，反而壹直停滯不前，幾年來壹直保持在同壹水平。無論是南區、東區還是北區，普通住宅均價都在2000元/平方米左右徘徊。從曲靖近三年的房地產投資來看，2007年，曲靖完成房地產開發投資35.99億元。2008年，曲靖房地產投資增長87%，建築面積增長90%，銷售均價與2007年持平:別墅均價2700元/平方米，高層2200元/平方米，普通公寓樓1.900元/平方米，均價仍在2000元/平方米上下波動。2009年，曲靖計劃投資72億元，略高於2008年的68億元，開發商品房600萬平方米。大量資金進入房地產市場，在供需雙方的刺激下，很多新的項目和公司如雨後春筍般湧現。目前，市場呈現出穩定健康增長的良好勢頭。但由於投資過度，總供給與住房需求的失衡給市場消化帶來了壹定的困難。但是曲靖人口多。根據《曲靖市住房建設規劃》(2008-2012)數據，曲靖市中心城區現有人口3371000人，人均住房建築面積37.3平方米。到2012年，曲靖市中心城區人口將達到516400人，人均住房建築面積44.35平方米。按照這個發展速度，曲靖至少要開發10萬平方米的商品房才能滿足需求。但是從2007年到現在，曲靖的房價並沒有大幅上漲。除去金融危機的影響，房價不變的原因是什麽？采訪發現，曲靖房價明顯低於同類城市的主要原因是單位集資房開發過大。由於自建房、集資房、團房的大量存在，幹擾了房地產的正常運行，直接影響了曲靖的房價。據統計，在曲靖商品房開發總量中，自建房和變相自建房的規模遠遠超過商品房。這種發展模式的結果是，曲靖城鎮居民購買商品房的數量很少，導致商品房滯銷。位於麒麟西路的鑫苑現代城，60%以上的買家來自周邊縣市，市區買家占比不到40%。據悉，曲靖商品房消費者30%來自外地，其中12%來自貴州，昆明人占5%，且有增長趨勢。此外，受思想觀念、經濟形勢、社會發展等條件影響，曲靖當地居民養成了壹次置業的習慣，換房率低也是影響房價的重要原因。置業者普遍接受2000元/平米。隨著市場的發展，購房者購房趨於理性，更加註重戶型設計，尤其是價格。2007年至今，曲靖房價壹直維持在2000元/平方米左右。經過幾年的沈澱，買家普遍接受這個價格。調查數據顯示，2008年曲靖在售項目中，均價超過1.900元/平方米的樓盤數量最多，可分為別墅和城市區位好的樓盤兩大類。而且均價1700-1900元/平米，銷售情況還不錯。側面反映，2000元/平方米左右的價格是曲靖購房者可以接受的商品房價格，別墅價格與市區黃金地段的樓盤處於同壹價格水平，稍差位置的樓盤價格會有所不同。據了解，目前來看，購房者的觀望情緒還是比較濃厚的。開春後，買家的購買意向開始恢復，拜訪率明顯上升。很多觀望的購房者已經開始選房了。在樓市觀望氣氛濃厚的背景下，昆明、大理等城市房價暴跌，曲靖房價保持平穩，因為曲靖不具備降價的基礎和條件。在曲靖房地產市場，除了少數樓盤，大部分樓盤的利潤水平是合理的。從土地成本來看，曲靖市的地價仍處於較低水平。數據顯示，除部分中心區土地供應價格在654.38+0萬元/畝以上外，曲靖其他地區土地供應價格僅維持在40-60萬元/畝，相當壹部分土地通過灰色渠道入市。土地供應價格比較低，房價自然不會很高，所以降價的可能性很小。在曲靖，20多萬就能買到面積超過100平米的大房子。位於姜白石公園旁，多層建築面積65，438+060平方米。32萬就能買到。另壹方面，曲靖市現有大部分項目的配套數量和功能還很薄弱，還沒有上升到居住享受的層面，這也決定了曲靖樓市也會呈現低品質的產品，對應的是低價格。2007年6月，昆明曲靖開通城際列車，曲靖全面融入壹點鐘90分鐘經濟圈，拉近了與昆明的時空距離，也間接擴大了購房者的選房範圍，吸引了大量外地購房者前往曲靖，其中以昆明、貴州、羅平、富源、宣威等地居多。由於曲靖房價相對較低，中大戶型成為市場主流。目前曲靖幾乎所有樓盤的主力戶型都在100到150平米之間。除了別墅樓盤，還有很多150平米以上的高端戶型，滿足壹些獨特的置業者(煤老板)的需求。以100平米以下戶型為主的樓盤依然是空白，這明顯體現了曲靖市場購房者的特點——購房以自住為主。在這樣壹種消費習慣的引導下，100平米以下的產品通常被認為功能不全，認可度低。只是在中心城區，因為房價相對較高，小戶型產品逐漸受到關註。調查數據顯示，125-150平米的3-5房是曲靖市場的絕對主力，也是購房者接受度最高的戶型，這與曲靖購房者的特點密切相關。因此，功能齊全且適合最普通的三口之家已成為市場接管的主流。100-125平米戶型也有相當大的需求，部分經濟能力有限的購房者考慮到總價的敏感因素，選擇購買稍小的居家戶型。