壹是房屋本身存在質量問題；
二是業主使用或裝修不當；
三是正常使用和老化造成的漏水。
根據建設部《房屋建築工程質量保修辦法》第七條和《住宅質量保修書》的規定，有防水要求的屋面防水工程、衛生間、房間、外墻的防滲漏保修期為5年。房屋在保修期內的，開發商承擔免費維修的責任。
因樓上業主裝修或者其他不當行為造成建築物漏水，給業主造成損失的，應當恢復原狀或者按照他人財產損失折價賠償。作為侵權人，除了停止侵權行為(如重做防水層)，還應承擔損害賠償責任。
保修期滿後，因房屋內設施正常使用造成的漏水，由業主負責維修，費用由業主承擔。漏水給其他權利人造成損失，給相鄰當事人造成障礙或者損失的，應當停止侵害，排除障礙，賠償損失。公共設施漏水，由物業管理公司負責維修。
法律依據:《房屋建築工程質量保修辦法》第七條在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為:
(壹)基礎工程和主體結構工程是設計文件規定的工程合理使用年限；
(二)屋面防水工程、衛生間、房間和有防水防滲漏要求的外墻，為5年；
(3)供熱供冷系統，由兩個采暖期和供冷期組成；
(四)電氣管道、給排水管道、設備安裝2年；
(五)改造工程為2年。其他工程的保修期由建設單位和施工單位約定。
《中華人民共和國民法典》第壹百八十四條侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。