購房者在與開發商簽訂正式的商品房買賣合同之前，通常會簽訂壹份意向合同，我們稱為商品房認購書。那麽商品房認購書範本如何，有哪些效力和註意事項呢?對於這個疑問，小編來為大家解答!
商品房認購書範本
編號：
商品房認購書
雙方當事人：
出賣人(以下簡稱“甲方”)：
認購人(以下簡稱“乙方”)：
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商壹致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
壹、認購標的的基本情況
1.1?乙方所認購的商品房為甲方開發的位於?市?區?項目中的第?樓?單元?號房(以下簡稱“該商品房”)。
1.2該商品房的建築面積為?平方米，閣樓面積為?平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
2.1該商品房按照建築面積計價，單價為人民幣?元/平方米，房款計人民幣?元(大寫：?)。閣樓按套計價，單套為人民幣?元(大寫：?)。
2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，***計人民幣?元(大寫：?)。
三、認購款
3.1乙方應當於本認購書簽訂之日，壹次性向甲方支付認購款計人民幣?元(大寫：?)。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。
3.2甲方在取得預售許可證後，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起?日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商壹致並簽署《商品房買賣合同》。(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。
3.3乙方未在3.2條約定的期限內與甲方協商商品房買賣合同的相關條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。
3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成壹致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過?日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應當在本認購書解除次日起?日內將已收取的認購款無息返還給乙方。
3.5甲乙雙方協商壹致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。
四、其他約定
4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需征得甲方的同意。(變更為父母、夫妻、子女的除外)。
4.2乙方在本認購書中提供的聯系地址和聯系電話是甲方通知乙方的依據。乙方保證其提供的信息準確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯系到乙方的，因此產生的不利後果均由乙方承擔。
五、附則
5.1本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商壹致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
5.2本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章後生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效後本認購書自行終止。本認購書壹式二份，甲、乙雙方各執壹份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：?乙方(公章)：
授權代表：?授權代表：
證件號碼：?證件號碼：
聯系地址：?聯系地址：
聯系電話：?聯系電話：
年?月?日?年?月?日
商品房認購書註意事項
1、規避受牽制條款。
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示範文本，該文本充分保護了購房人的利益。
2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款。
這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這裏有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什麽原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還;
3、不使用模糊概念。
在認購書對於價格條款的約定，不要使用“均價”，“優惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額;
4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書。
如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要註意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務;
5、註意認購協議書中權利義務的對等性。
合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何壹方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免壹方責任傾斜，在簽訂協議時要註意加上限制開發商行為的條款。
6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查適當補充完善，將定金的約定範圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。
商品房認購書的效力
壹、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂壹份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那麽極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。
二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進壹步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。
按照民法理論，合同可以分為本約和預約。預約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂壹定合同的合同，將來簽訂的合同稱為本約。根據以上理論來分，認購合同即為預約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質和法律效力，預約合同的訂立當事人壹方只能請求對方按照預約合同的約定履行簽訂本約的義務，而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如：購房者與開發商簽訂了認購書，其上約定“本人購書簽訂之日起10日之內正式簽約”只是房屋的出賣人向購房者發出了其在10日內履行簽訂商品房預售合同的請求，而不是向購房者發出了必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有“在約定的期間內部簽訂合同的，定金沒收”之類的約定是無效的。簡單的說，某人簽訂的認購書，只要在約定的期限內根據認購書的條款去和開發商洽談商品房預售合同的具體事宜，就認為購房者已經履行了認購協議約定的義務，至於能否就商品房預售合同達成合意不是認購協議要約束的事項。
關於商品房認購書範本、註意事項和效力就介紹到這裏了，雖說商品房認購書並不是正式的商品房買賣合同，但要是購房者不註意的話，還是有可能被開發商侵犯合法利益。各位購房者壹定要仔細閱讀小編帶來的本文，了解在簽商品房認購書需要的註意事項，維護自己的利益不受侵犯。
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