妳好，壹、酒店房地產價值評估的傳統方法(壹)成本法此種方法目前是許多經營狀況壹般的酒店房地產評估所使用的主要方法之壹,操作起來比較簡便。具體操作時需要註意的是折舊額的求取,在酒店資產中短壽命項目(如裝修)的折舊年限與建築物的折舊年限是不同的,需要分別計算後加總。另外,酒店的建築結構、設計風格、檔次使酒店開發成本及裝修成本與壹般的民用建築差異較大,評估過程中,應要求酒店權利人提供決算書及相關工程合同作為參考依據。這種方法主要缺陷是對於收益較好的酒店不能夠客觀地反映酒店收益的價值。(二)市場比較法首先,市場比較法的假設前提是酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。從理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實價值,但是作為特殊的物業類型,酒店房地產交易市場目前尚不夠成熟,國內酒店交易案例較少。其次,即使有個別酒店的交易案例,由於酒店物業實體狀況差異性較大,估價機構也很難取得案例可靠的交易信息和交易條件。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施、商譽、管理等方面往往存在較大差異,修正起來也比較困難。所以目前采用市場法來求取酒店價值的不多見。
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