如何認識房地產評估

壹、房地產估價的對象 1、評估實體的確定。即是要明確評估對象是什麽、範圍如何。估價的是土地，還是建築物，或是房地合壹，包括坐落位置、面積、用途、結構等;如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備;如是酒店，是否包括其中的家具等。 2、評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要註意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。 二、房地產的估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對於估價方法的選擇和估價結果盡有壹定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應的註意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由於抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等於評估對象的預期價格(抵押期限)減去處置稅費等;征用價格和課稅價格評估壹般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估;保險價格的評估僅指建築物及其家具、設備的價值等。 三、房地產評估的原則 (1) 合法原則 (2) 最高最佳使用原則 (3) 替代原則 (4) 估價時點原則 四、房地產評估的類型 1、壹般評估： 這類評估壹般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於壹致的手段，壹般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某壹地域、某壹時間點、某壹特定物業壹般的價值水平。 2、房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估壹經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值壹般較低。 3、特定評估： 這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果壹經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。房地產評估防範金融風險存在的問題