『壹』 基準地價系數修正法的介紹
基準地價系數修正法是為 *** 征收土地稅費提供客觀依據的壹種方法。
『貳』 資產評估中什麽是基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估結果，按照版替代原則，就待估宗權地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取響應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
基準地價修正系數的公式為：
土地價格=待估宗地所在區域的級別基準地價×（1+影響地價區域因素及個別因素修正系數之和）×期日修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數±開發程度修正
『三』 基準地價系數修正法的基準地價系數修正法
利用級別或區域基準地價評估 利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同壹區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地價格
V1b：某壹用途土地在某壹土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數 a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
7.2.2.2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地價
u：路線價
dv：深度指數
Ki：其它修正系數(i=1-n) 適宜用於 *** 已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，壹般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為壹種輔助方法。
『肆』 土地估價方法 壹般用哪兩種方法基準地價系數修正法 用的多嗎
土地估價 有 成本逼近法、基準地價修正法、市場比較法、收益法等。
基準地價修正法用的多
『伍』 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麽算
基準地價系數修正法基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之壹，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的壹種估價方法。1利用級別或區域基準地價評估基準地價（1）基本公式利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同壹區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地價格V1b：某壹用途土地在某壹土地級上的基準地價∑Ki：宗地地價修正系數Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數（2）程序a.收集有關基準地價資料；b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表,確定待估宗地地價修正系數；e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地價。2利用路線價評估利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等宗地地價計算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地價u：路線價dv：深度指數Ki：其它修正系數(i=1-n)修正體系、編制及計算1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。影響因素：包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公***綠地、寬深比、使用年限。2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公***綠地修正系數。住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。3、市區外原鄉（鎮） *** 建成區範圍內基準地價計算公式為：標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公***綠地修正系數。4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標準為：增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標準為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。7、工業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數。10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。11、對原批準出讓的宗地，如果經批準改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標準按同壹評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。13、對臨公園、廣場、公***綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公***綠地對宗地的影響而造成土地的增值。14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公***綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8壹0.9之間。17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數壹律按別墅容積率修正系數計算。18、對於臨同壹道路（街道）兩旁的地塊應按同壹區片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。第四部分地價政策19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市 *** 將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。壹般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公***配套設施（指職工住宿公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積壹容積率。(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公***配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。(4)屬於農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。
『陸』 基準地價系數修正法所要修正的因素
多選題嗎?壹般情況為ABC
『柒』 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麽算
其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：
1、V：土地價格。
2、V1b：某壹用途土地在某壹土地級上的基準地價。
3、∑Ki：宗地地價修正系數。
4、Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。
此公式適宜用於 *** 已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，壹般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為壹種輔助方法。
(7)基準地價系數修正法使用條件擴展閱讀：
基準地價更新與平衡是壹項應用性強的工作。城市基準地價是由 *** 土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：
1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。
2、為各級 *** 在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
4、為 *** 征收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。
5、國家和各級 *** 可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。
6、基準地價的確立可進壹步促進地價體系的建立和完善、也有利於進壹步完善中國的國民經濟統計和核算體系。
『捌』 成本逼近法和基準地價系數修正法的使用年限修正系數為什麽不同
成本逼近法來的年限系數源壹般是從無限期修正到委估宗地的剩余使用年限，比如從無限期修正到45年。但是基準地價要看基準地價本身的內涵，現在壹般 *** 公布的基準地價都是有限期，比如工業50年、商業40年，住宅70年，這樣在年限修正的時候，就必須從基準地價的有限期年限修正到委估宗地的實際年限，比如工業用地從50年修正到45年。
『玖』 土地的評估價格能低於基準地價嗎法律依據是什麽
土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋“基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民 *** 公布的國有土地使用權的平均價格。”既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上壹定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
『拾』 基準地價 開發程度修正系數如何計算
您這來個問題問的有歧義.
如果是基源準地價系數修正法中,開發程度怎麽修正.
1、在基準地價中,壹般每通 與平整的費用都是單列出來的,如果主要是分前修正還是後修正,規程中應該是（基準地價-開發程度修正）*其他修正系數,但是考慮在邊緣地區,地價趨近 於基成本價格,而開發費用要是高的話,如果用以上的方法修正會造成,估價結果過低,可以考慮地價=基準地價 *修正系數-開發程度
2、如果在基準地價體系中有修正系數的話,直接進行修正.不需要進行其他單獨修正 .
如果是計算基準地價中開發程度的修正系數的話
1、第壹種方法,是調查區域內,基礎設施總體費用費用,均攤入土地面積,然後計算出幾通分別的價格.
2、如果是系數就比較復雜了,開發程度作為壹種 因素求取修正系數.要用到特爾斐打分,確定權重,然後計算出修正系數