1、商業地產供求兩旺
近兩年來，廣州大型商業廣場、五星級酒店、服務性公寓、寫字樓、專業市場等商業地產項目的建設不斷，廣州許多大地產商都紛紛致力開發商業地產項目。
據廣州市國土房管局2004年底公布的近7年廣州商鋪成交數據顯示： 1998年到2004年上半年，廣州老八區商鋪供應量為262.5萬平方米，成交量為221.96萬平方米，供求差距為41萬平方米。而從2001年開始，廣州商鋪由“供大於求”走向“求大於供”，這種現象到2004年上半年更加明顯。
2、市場明顯轉熱
2004年第壹季度，廣州原八區商鋪供應量為8.29萬平方米，成交量卻達13.33萬平方米。而價格方面，從1998年到2002年，商鋪售價壹直在13000元/平方米的水平小幅度平穩波動，2003年則急速下跌，其主要原因在於2003年東山區有大量商鋪以批發形式銷售，從而拉低了商鋪整體成交均價。而到2004年第壹季度，老八區商鋪總體價格已經上升到16489元/平方米，商鋪市場明顯轉熱。
二、廣州商業區域分布
三、各商圈商業、商業項目介紹：
1、上下九商圈：
（1）荔灣廣場：荔灣廣場經營面積達14萬平方米，分為南中庭和北中庭。臨近上下九步行街的C區（C、D區為南中庭）為綜合性商場，價位約每平方米150元。北邊的A、B區3樓租金相對高過南中庭，做珠寶、水晶批發市場。連接南北中庭的E區，定位也是做珠寶水晶專業市場。該區價位較低，每平方米在38-40元。
（2）名匯商城：名匯商城是下九路商業步行街旅遊定點樣板商城，進駐名匯的品牌有：維溫、江南布衣、月亮島等，即將陸續進駐的品牌有：麥當勞、ampm、皮匠世家、萊爾斯丹、佛羅倫、鱷魚恤、Joy&Peace、東方眼鏡、國信通訊等。其首層臨街商鋪售價為每間100萬元起。
2、北京路商圈：
（1）廣百新翼：廣百新翼位於北京路廣州百貨大廈西側，總占地約6500平方米，商場總面積45000平方米，總高為27層，塔樓為寫字樓。另外***有四層停車場約500個車位。廣百新翼“魅力都市”商場以時尚為主題，商場采用獨立式商鋪設計，1－9層與廣百平行相通，全開敞式鋪位布局，由廣百統壹經營管理，特設中西餐廳、遊戲室、網吧等。租價55元/平方米。
（2）名盛廣場：名盛廣場位於廣州市北京路廣州百貨大廈對面，總建築面積達14萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化等多功能為壹體的商廈，九層商業面積7萬平米，二十層寫字樓4萬平米，三層停車場3萬平米。有車位600個。租價在100元／m2／月左右。
3、環市路商圈：
（1）友誼商店：位於環市東路的友誼商店總店自有經營場地2萬平方米，經營商品8萬多種。正在進行的“以改造帶動品位提升，以改造促進加速發展”的升級改造項目，友誼商場主動伸出了“左右手”——“左手”與世貿廣場連接空中走廊，“右手”啟動的“西擴工程”與白雲賓館、麗柏廣場群樓連接，打造壹個以廣州友誼環市東總店為中心、三位壹體的國際精品購物圈。
（2）麗柏廣場：位於環市東路白雲賓館旁的高檔精品商城麗柏廣場，與著名的五星級花園酒店、四星級白雲賓館、友誼商店及世界貿易中心商場，***同構成廣州最頂端的高檔品牌購物消閑的商圈。麗柏廣場為目前廣州匯聚最多全球頂級品牌的高級商場，包括： Louis Vuitton、Hermès、Prada、Dior、Fendi、 Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Polo Ralph Lauren、Versace、 Charriol、Tommy Hilfiger、D&G及Versus等。在眾多頂級品牌中，首次在廣州市開設專門店的計有Hermès、Prada、Celine、Hugo Boss、Versace及D&G。此外，麗柏廣場亦擁有多間全新設計概念的形象店，包括： Louis Vuitton、Dior、Prada、Ermenegildo Zegna及Givenchy等等。由於與友誼商店連通，兩者形成廣州高檔服飾精品專賣場，因此，麗柏廣場租價高漲，首層每平方米達1800元/月，比同地段商鋪平均每平方米1100-1200/月的租價高出近壹半。
4、天河商圈：
（1）天河城：天河城廣場總投資12億元，建築面積16萬平方米，營業面積10萬平方米。地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城廣場項目是座“三位壹體”的建築—— 由天河城（購物中心）、寫字樓（東塔）、公寓式酒店（西塔）組成。
天河城於 1996 年 2 月 9 日建成開業，是廣州第壹個、也是迄今為止經營上獲得最大成功的壹個集購物、美食、娛樂、休閑、服務於壹體的現代大型購物中心。出租率達100％，已成為市民購物消閑的新熱點和遊客觀光遊覽的新景點。自2001年起，其商場年租金穩定在2億～3億元左右。
經過十年的經營，集購物、遊覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體等多功能於壹體的天河城被譽為“中國第壹商城”，目前天河城的日平均客流量已達到30萬人次，最高壹天曾經達到81萬人次。天河城全年營業額約40億元。既帶動了周邊地帶的繁榮，也造就了壹大批成功的企業老板。天河城的成功所帶來的“天河城效應”，影響已波及全省乃至全國，使之成為廣州現代商業的標誌，成為市民和旅遊賓客購物觀光休閑的首選場所，成為有關部門和新聞媒體研究的對象，成為同行趕超的目標。
（2）、正佳廣場
被譽為單體面積中國第壹、亞洲最大的商場——位於廣州市的正佳廣場，總用地面積達 5．41平方米，總建築面積39．6萬平方米。在建商業面積28萬平方米；遠期規劃建設48層寫字樓和30層服務式公寓，建築面積11．6萬平方米。從興建之日起，正佳便對項目周圍地塊起到了良好的帶動作用。於2005年1月15日開業之後，雖然首日營業的商鋪不足10%，但還是引起了業界和社會各界廣泛的關註。
地處廣州城市中軸的正佳廣場***7層，現已有壹千多家商業巨擘加盟，既有廣州最大的CEPA零關稅貿易區，也有部分首次進入國內市場的旗艦級國際品牌商。在廣場的東西塔樓分別建有甲級寫字樓和五星級國際酒店公寓。
此外，商場內還設有1萬平方米的室內迪斯尼式遊樂場、威尼斯水上餐廳、音樂噴泉會展、水族館、兒童反鬥城、嶺南風情街等休閑餐飲場所。正佳廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式的商業空間布局，設計日顧客流量80萬人次，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、商務於壹身的超大型購物中心。
四、廣州商業地產發展趨勢
2004年12月11日，中國商業零售業全面對外開放，越來越多國際商家開始了進軍中國市場的步伐。作為南國大都會的廣州，將成為國際商家與本土商家上演市場爭奪戰的首選之地，因此，2005年廣州商業地產面臨著巨大機遇，綜合起來，我們認為，將有如下發展趨勢：
1、商業地產開發公司強者愈強進程加劇
2005年，隨著國內各項商業地產調控政策逐步到位，特別是房地產信貸門檻的提高以及《城市商業網點規劃條例》即將出臺，將在壹定程度上限制商業地產的盲目開發。
商業地產的門檻擡高後，將淘汰眾多不具開發實力或開發實力弱的小公司，同時，實力強的大公司開發集中度得到極大提高，比如富力集團，近十個商業項目的開發，將迅速奠定其廣州商業地產強者的地位，使商業地產投資開發的盲目狀況有所改善，進壹步提高商業地產開發水平。
2、廣州商業地產市場將迎來更多外資客戶
隨著中國商業零售業2004年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關註，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。
作為南中國的大門，廣州在這方面有著無與倫比的吸引力：2005年，廣州將成為外資商業零售業向中國進壹步拓展的重要陣地，商業地產的需求將進壹步擴大。由於這些商家大多是國際上的知名商家，因此，對商業物業的選擇標準將更加嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象，這也將從另壹個方面促進廣州商業地產向著更高的水平發展。
3、社區商業蓬勃發展
2005年及今後的壹段時期，廣州社區商業將呈現出較大發展潛力：以社區底商和相對集中的街區商業為主導的社區商業，將在促進城市商業繁華、繁榮的同時，更加註重滿足老百姓日常需求的商業和生活服務的設施建設。
比如駿景花園、星河灣、祈福新村、麗江花園的街區商業，都成為了社區商業的成功典型，受到了業內的壹致贊譽。可以預計，在廣州，壹些適合社區商業發展的商業形態，包括社區型購物中心、鄰裏中心以及現代生活廣場等將會得到快速發展，逐漸成為商業地產中的新亮點。
4、長期收益將成為開發商關註的重中之重
廣州天河城的成功，是以租金為主的租賃業務的成功，得到了業內廣泛的認同。隨著商業地產運營模式的理性回歸逐步到位，這種以租賃為主的運營模式將越來越多，比例將越來越高，開發商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現實，而獲得合理收益和長期效益將使市場發展更趨於有序。
比如2004年底正式開業的廣州天河正佳廣場，40萬平方米的商業面積，大部分都是租賃經營，既便於開發商的統壹管理，同時，開發商又可以通過出租獲得長期收益。再比如淩峻操作的廣百新翼，除負壹、負二層出售以外，負三、壹至九層全部用來出租經營，為開發商帶來了長期穩定的收益。
5、開發量增大、類型多樣化
隨著廣州商業地產的興旺，更多的廣州房地產商尤其是大型品牌房企紛紛由純住宅開發向經營商用物業“轉型”，加大進軍商用地產開發力度，因此，2005年廣州商業地產的開發量將急劇增長，同時，開發類型也由以前簡單的寫字樓、商鋪、專業市場開發，向著多樣化發展，將出現眾多的酒店、產權公寓、商業廣場等項目。
據悉，合生在越華路的壹個高檔商業地產項目正在加緊施工；保利集團在琶洲會展中心旁定位為超甲級寫字樓的保利國際廣場日前也已奠基動工，將在2006年投入使用；太古集團有壹個投資40億元、20多萬平方米的商業項目在廣州天河開工；位於東圃的大型綜合購物中心花花世界，總建築面積達27萬平方米，目前正在建設當中；合生創展2005年也將推出十幾萬平方米的商鋪面積。珠江新城亦有多塊商業用地被各大地產商征用，僅富力集團在珠江新城就拿了七塊商業用地；此外還有城建集團、時代發展集團、中海集團、力迅實業有限公司等均有商鋪正在或即將推出市場。由此可見，2005年將有眾多商業項目上馬，產品類型將出現多樣化的特點。
6、“連體商城”將成為廣州商業地產發展趨勢
廣州已經擁有友誼商場與世貿廣場“東連”空中走廊、“西擴”與白雲賓館群樓、麗柏廣場連接，打造出壹個以廣州友誼環市東總店為中心、三位壹體的國際精品購物圈的“商業合並模式”，取得了良好的商業效果。
目前，有關商業部門又提出了把廣州新城市中軸線上兩大購物中心——天河城廣場和正佳廣場“牽手”，形成國內最大的連體商城的戰略構想，雖然目前還處在報批階段，未正式實施，但從市場前景和商圈打造的角度考慮，這個構想無疑透露出壹個“連體商城”將成為廣州商業地產發展新趨勢的信息。
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東莞寫字樓空置逾10萬平米 中心區租金集體走低
早在去年，隨著元美廣場、華凱廣場、第壹國際二期等中央CBD地區寫字樓投放量的增大，人們普遍關註的問題集中在寫字樓投放量過大會否引起東莞寫字樓市場的泡沫。2006年壹開年，中心區的寫字樓租金價格就出現集體走低的態勢。這到底是寫字樓市場後勁不足還是租賃遇到瓶頸？
中心區寫字樓投放量全市最高
在談到東莞中心區寫字樓未來的走勢，負責代理鴻禧中心項目的合富輝煌有關負責人陳敏強采訪時就表示，廣州和深圳十幾年前也沒有預想到今天的天河以及華強壹帶的寫字樓市場會如此之旺。同樣，東莞現在的行政中心地區5年前也是壹片荒地。很多人不相信寫字樓升值，其原因是對這個城市未來發展有種不確定因素。買家該不該出手購買寫字樓還有很大壹部分原因是，會對寫字樓所在地段進行對比，在未成型之前，買家都會以觀望的態度處之。而目前中心區的寫字樓土地資源非常有限，從地點上看，未來該地區的走向應該是相當明朗的。
事實也確實像陳敏強說的那樣，2005年，中心區的寫字樓並沒有因為更多的同質化產品而放慢銷售的步伐，反而由於升值潛力的巨大吸引，仍然成為東莞地產市場炙手可熱的產品。
據東莞市統計局去年上半年的統計數據表明，截至去年上半年，東莞市的辦公樓施工面積達到了193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；而去年市建設局批準預售的寫字樓，其分布情況為莞城區、南城區，另外在樟木頭、寮步、大嶺山、虎門也有少量放出。中心區寫字樓的投放量達到全市最高。
如此看來，中心區寫字樓市場形勢似乎壹片大好，但是從近期的寫字樓市場租賃情況看，這片明朗的市場似乎還夾雜著些烏雲密布的危險。第壹國際，這個位於東莞中心區寫字樓核心區域的樓盤，目前的市場租金價格在每平方米25元到35元之間，最低的降至每平方米18元。這樣的價格是個別現象，還是東莞寫字樓市場的普遍水平呢？
第壹國際的銷售經理貝海彬說，寫字樓租售的價格絕大部分取決於租戶，目前中心區寫字樓放量大是業界公認的事實，尤其是第壹國際，體量龐大是造成不能在短期實現寫字樓入駐旺盛的原因，於是，不少租戶不得不降低租價以增加出租機率。
寫字樓銷售未受影響
目前，中心區寫字樓還在如火如荼地建設，第壹國際三期會在今年面向市場，不僅第壹國際，中心區規劃的不少商業地產也將在今明兩年推出。這種情況是否對中心區的寫字樓銷售形成更大的壓力呢？
商業中心發展有限公司研發部經理雷非非說，東莞的商務升級本身是有壹個過程的，南城是新區，營造新的商務環境是需要壹定時間的，隨著中心區住宅、商業方面設施的完善，等待商務圈繁榮起來後，東莞寫字樓市場的租金自然會有所提升。“目前，我們百安中心銷售得很理想，基本接近尾聲，用跟住宅持平的價格就能購買寫字樓，這在廣州跟深圳是不可想象的，寫字樓的低價門檻對投資者來說還是有著巨大的吸引力的，加上中心區寫字樓不可復制的資源，目前寫字樓的低價租金對整體的銷售是不會有影響的。
中環廣場去年開賣以來，銷售壹直穩定，據世聯地產有關負責人蘭尊介紹，在今年年初，中環廣場只剩下少數高層，大戶型的單位，這些單位也屬於同期產品中價格最高的部分，讓發展商也沒有想到的是，這些產品3天下來就銷售了12套。”從這裏，不難看出，東莞投資者對中心區寫字樓並非壹般的青睞，中心區寫字樓的大環境優勢仍然是它最大的賣點。
另外，去年商鋪的持續熱銷，已使得商鋪供求關系逐漸平穩，商鋪的投資回報率保持在了5％－6％之間，而現階段寫字樓均價在3800—4300元／平方米，租金35－45元／平方米不等，回報率壹般在6％－12％左右，比商鋪的投資回報率更高壹些；而且與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩定，租金交納的時間相對準時，無論從租金還是售價來看，東莞的寫字樓都處於壹個相對低的價位，還有相當大的上升空間。
空置是壹大難題
寫字樓市場的繁榮得益於東莞大規模的城市建設以及城市化進程的不斷提速，也與東莞產業結構的調整密切相關，但是連續兩年爆發性的增長，對東莞剛剛成長起來尚需培育的市場來說無疑是壹場艱苦的考驗。
據了解，從東莞市房協2005年度全年房地產市場監控及預警系統中公布的數據來看，東莞市寫字樓空置面積為10.26萬平方米，比2004年末的1.78萬平方米增加了8.48萬平方米，增幅近5倍。然而，該統計數據中的空置面積僅是預售系統內的數據，仍有不少已銷售出去但並未出租的面積並不計算在內。而且寫字樓集中布局的態勢非常明顯，新開發的寫字樓大多集中在中心區，其中又以莞太大道沿線和鴻福路沿線居多。
廣東商學院副院長徐印州在接受記者采訪時說，從幾次深入東莞了解到的情形看，東莞發展的重點要從制造業發展到商貿流通業並不容易，鎮區經濟的差異化發展對其形成整體集中的商貿環境也形成了壹定的影響。
經過兩年左右的開發周期，不少寫字樓都已經拔地而起，外觀亮麗的寫字樓成為東莞市區的壹道風景線，對於這些寫字樓，他們大多有不錯的銷售業績，尤其是早期，對於東莞市場而言，寫字樓開始批量銷售之初取得了羨煞旁人的成功，而如今，開發周期已經到達節點，消化這些投資產品的租賃市場並沒有人們預期那樣火爆，如此，寫字樓市場陷入了冷靜期，而投資者也因為看不到利益前景而持幣觀望。
突出差異化或許是化解空置良方
也許降低租金是解決空置問題的方法，但從區域角度看，增加中心區的商圈氛圍是當下最為必要的措施，在采訪中，加強政府規劃力度，解決好區域之間的功能差異化發展成為發展商們最為普遍的心聲。
中心區的成長不能靠壹兩個發展商，還需要政府通篇布局，加強協調，如果只規劃建設，對後續事宜置之不理，沒有壹定科學的引導，該區域的成長也將放緩，那麽中心區的核心優勢也無從談起。
當然，在如此的情況下，開發商更應該保持清楚的頭腦，不要壹股腦地在某壹區域做較多類型相同的寫字樓產品，這樣難免惡性競爭，而苦練內功應該是發展商在保持清醒頭腦後最應該做的事情，開發新產品，突出差異化對整個東莞的寫字樓市場的投資環境負上責任，這也是東莞良性發展地產產業所急切需要的。