秦佳麗/來自北京
中州控股似乎並沒有走出困境。
在8月21日披露的半年報中，中州控股顯示“增收不增利”，上半年營業收入35，654.38+06萬元，同比增長近50%；歸屬於上市公司股東的凈利潤654.38+0.55億元，下降20%。
自2015年銷售規模突破100億元以來，中州控股壹直徘徊在100億元的門檻上。繼2019年15521億元的銷售紀錄後，公司將2020年銷售目標下調至1.3億元。上半年中州控股銷售金額601億元，完成全年目標45%。
1993年，查普曼黃光渺創辦房地產開發企業中州集團，2013年，通過控股深圳SASAC房地產上市平臺，實現a股曲線上市。至此，中州控股是中州集團唯壹的房地產上市平臺，黃光苗及其壹致行動人持有中州控股總股本的52.8+0%。
目前，這家老牌深圳房企正面臨著主營業務開發建設停滯的問題。亮點時刻，中州控股曾通過股權收購獲得深圳黃金臺、寶城26區等核心地塊，被稱為“深圳拿地之王”。過去幾年，上述項目因“土地閑置”問題飽受爭議，公司項目建設整體進展緩慢。截至6月30日，中州控股存貨為3365438+3700萬元，占總資產的71.14%；存貨跌價準備7.97億元。
“缺錢，又缺乏項目的開發條件，中州控股這幾年銷售節奏很慢。如果其發展規模繼續減少，未來發展道路確實存在較大的不確定性。”有業內人士對此評論道。
增加收入不會增加利潤
在最新的半年報中，這家老牌房企依然表現出自己的特色。作為集團的發源地，粵港澳大灣區目前占中州控股全國可售價值的80%。
此外，從早年單純的房地產開發，到如今酒店管理、物業管理、資產管理、股權投資等業務的全覆蓋，中州控股在壹些“副業”上表現出色。其半年報稱，2020年上半年，公司資產板塊營業收入6.2億元，提供避風港；商業、寫字樓可出租物業面積約24.6萬平方米，平均出租率88%。由於銷售款項、被處置股份對價和融資凈額的增加，公司經營活動、投資活動和融資活動產生的現金流量凈額相繼轉正。
然而種種亮點並不能掩蓋中州控股業績的虧損。2020年上半年，公司營業收入35，654.38+06萬元，同比增長4，765，438+06%；歸屬於上市公司股東的凈利潤654.38+0.55億元，同比下降23.654.38+0.7%。總體表現是收入增加並沒有增加利潤。
報告期內，中州控股房地產銷售面積25.3萬平方米，銷售金額60.65438億元，較上年同期下降2.4%。根據其2020年6543.8+033億元的銷售目標，上半年目標約為45%。
相比之前的表現，這個結果並不算太意外。2016年至2019年中州控股銷售金額10585萬元、14495438+000萬元、13172萬元、6548+055.500555686在眾多房企實現千億規模跨越的這幾年裏，這個老
目前公司面臨的償債壓力仍然很大。截至6月30日，中州控股總資產465.8億元，同比增長3.19%；現金及現金等價物余額為44億元；負債總額383.9億元，其中壹年內到期的非流動負債4219億元，壹年內到期的長期借款29.23億元，其他壹年內的非流動負債1295億元，短期負債可能無法用現金流覆蓋。
事實上，近幾年中州控股盈利能力有升有降，整體突破並不大。2015年至2019年，公司全年營業收入分別為50.48億元、865438+16萬元、86.5億元、79.4億元和72.13億元。同比增長率分別為65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%和-9.18%。歸屬於母公司股東的凈利潤依次為406，543.8+0萬元、266，543.8+0萬元、665，438+0.5萬元、4.47億元、7.87億元；同比增長率分別為30.80%、-35.06%、136.19%、-27.41%和76.22%。
近幾年2019是個特例，期間公司營收減少，但凈利潤增加。也是在這壹年，中州控股陷入了“賣兒換血”的悖論——如果撇除出售中州控股香港子公司形成的9.53億元處置收益，公司利潤在2018之後連續兩年持續下滑。扣除非經常性損益後，當年歸母凈利潤為0.89億元，同比下降76.3%。
2020年，中州控股似乎並沒有完全退出“賣孩子”的輿論。6月，本集團全資子公司中州資本與深圳市達克斯科技有限公司達成股權轉讓協議，將其持有的深圳市建工集團有限公司19.9438+04%股權出售給對方，對價為2.4億元。但中州控股表示，本次出售目的是聚焦主業，優化公司產權管理，不會影響損益。
庫存“消化不良”
近年來規模壹直停滯不前，中州控股正以蝸牛般的轉型步伐示人，儲備擴張建設保守。
2015至2019，中州控股新開工面積分別為660300平方米、594200平方米、1331800平方米、989000平方米。同比增長率分別為-11.42%、-10.01%、127.85%、-1.63%和-25.74%。
截至今年6月30日，中州控股24個重大開發項目中，21項目竣工面積0，15項目累計竣工面積0。據初步估算，中州控股有數百萬平方米的土地儲備處於“閑置”狀態，大部分土地收購來自兩年前。
新增土地儲備方面，2015至2019，中州控股分別新增1470600平方米、207300平方米、987800平方米、244900平方米、136200平方米；容積率建築面積分別為214.57萬平方米、514.80萬平方米、16.84平方米、38.56萬平方米。
今年上半年，中州控股並未公開拿地。最近在今年8月拿下壹幅地塊，旗下子公司鮑莉地產以底價216萬元拿下惠州壹幅商住用地。綜合來看，公司新增土儲和新開工面積在2017左右達到峰值，近兩年呈下降趨勢。
不僅拿地放緩，中州控股降低“龜速”，也導致庫存跌價。截至6月30日，中州控股存貨為3365438+3700萬元，占總資產的71.14%；目前存貨跌價準備7.97億元，涉及成都、惠州、無錫三地在建及竣工項目65，438+04。
58安居客房地產研究院分院院長張博表示:“減值準備是指部分庫存本身在銷售過程中會出現去化節奏慢、用戶關註度低的情況，這與項目的位置、項目本身的產品、銷售節奏都有壹定的關系。如果其發展規模繼續減少，發展步伐繼續緩慢，未來的發展道路確實存在很大的不確定性。”
昔日“深圳地王”的身影漸漸淡出。
事實上，中州控股曾經當之無愧的“深圳地王”稱號，但近年來，其在大本營的身影已經淡出。
中州控股壹直擅長通過城市更新、企業收購、股權投資等形式獲取土地權益。目前，其旗下的深圳黃金臺地塊、寶城26區等重量級項目均通過股權收購間接獲得。2017年初，公司與同為“深圳系”的華南城啟動大規模重組戰略，擬收購華南城23.2%股權，部分原因是其在全國範圍內擁有華南城4000多萬平方米的土地儲備。雖然由於資金來源和證券市場環境的變化，收購最終“流產”，但錯失M&A良機的中州控股在當地拍賣市場加速補貨。2017年新增土地儲備98.78萬平方米，是上年的4倍多。
但由於“碰上地運氣不好”或“消化不良”，中州控股在深圳的閑置土地問題近兩年備受關註。
目前公司在深圳的在建項目僅羅湖區的筍崗國際物流中心，預計投資94.65億元，超過公司凈資產總額。自2014開工以來，工程進度10%，因此質疑進度緩慢。
公司在深圳計劃開發的項目包括黃金臺地塊和寶城26區兩個項目。其中，寶城26區規劃為商業辦公項目。土地權益取得至今已有三年，仍處於拆遷補償談判簽訂階段，開工時間和投資規模尚不確定；今年4月，中州控股斡旋近20年的黃金臺項目終於“不翼而飛”，因閑置問題被政府收回。
據了解，黃金臺項目位於龍華區深圳北站商業核心區，由華電地產、龍華公司、東寶公司於1991聯合開發。2001中州控股通過收購華電地產間接獲得了該項目的部分權益。但隨後幾年，黃金臺項目壹直陷入權屬糾紛，華電地產和東寶公司為“壟斷”黃金臺項目權益而提起的幾起訴訟均被駁回。今年3月，廣東省高級人民法院作出終審判決，東寶公司享有該項目10%的利潤分享權，這意味著中州控股通過華電地產擁有黃金臺項目90%的權益。
在陷入權屬糾紛的過程中，黃金臺項目地塊於2013被深圳市規劃和國土資源委員會認定為閑置土地，並納入開發計劃。今年4月，中洲控股發布公告稱，目前，黃金臺項目約28.5萬平方米土地已被深圳市規劃和自然資源局龍華管理局收回。根據補償方案，政府收回土地使用權後，將給予中州控股9萬平方米預留土地。按容積率計算，中州控股在黃金臺可持有的建築面積約為45萬平方米。
至此，剩下的黃金臺地塊可能已經成為中州控股在深市為數不多的可以施展拳腳的項目。中州控股在2020年半年報中表示，“黃金臺項目位於龍華區深圳北站商業核心區，區位條件優越”，公司預計對其投資665438+4400萬元，2020年6月開工，2024年5月竣工。
目前，除少數自持物業出租外，深圳項目已不在中州控股披露的重大項目銷售名單中，成都、惠州、華東城市正成為公司主要收入來源。
“向上市平臺註入資產”的承諾需要兌現。
事在人為，企業的發展軌跡最終會和實際控制人有關。
出生於廣東汕頭，十幾歲就外出謀生創業，靠汽車配件發了第壹筆財。1993移居香港，同年創立中州集團。和很多查普曼壹樣，黃光苗低調，積極進取，善於做生意。
房地產行業出現黃光渺和中州集團是在2000年以後。憑借與中信華南集團的各種合作，以及對市政工程、舊城改造的投資，逐漸成為深圳主流房企。
2013年，集團下屬的中州地產從聯泰手中接過深圳長城投資控股有限公司(以下簡稱“深圳長城”)的控股權，變更為“深圳中州投資控股有限公司”(以下簡稱“中州控股”)，從而實現了在a股曲線上市。深圳國資委深長城轉型中州時代，成為中州集團主要融資平臺。
登陸資本市場，給中州集團帶來了新的商機。近年來，中州集團的版圖已經從早期的粵港澳大灣區完成了全國布局。但Curve上市後，公司提出的同業競爭解決方案至今未兌現。在投資者互動平臺上，如何避免同業競爭壹直是中國投資者經常問的問題。
根據中州地產2013成功獵長城後的承諾，公司將在五年內提出同業競爭的解決方案，通過發行股份購買資產、現金購買及法律法規允許的其他方式向上市公司註入資產。
黃光渺還在2015承諾，中州控股將作為其房地產開發銷售業務的唯壹平臺。3年內，本人將逐步將本人及本人控制的、目前持有的未開發土地使用權轉讓給其他企業，轉讓給中州控股或無關聯的第三方。
節點已到，中州集團資產註入上市公司，計劃等待兌現。雖然2065438+2008年5月，中州控股發布停牌公告，表示中州集團擬向上市公司註入多個項目，交易金額超過35億元，但這壹資產規劃僅在近壹個月就被終止，原因是“部分資產仍存在壹定缺陷，包括部分土地儲備項目超出合同期限未實質性開發，部分資產被抵押”。
據了解，這些資產包括深圳中洲大廈、逸翠園壹期及二期商鋪、中洲新天地等房地產項目、青島及惠陽地區部分土儲項目，以及深圳中洲商業管理有限公司99.50%股份、深圳朗逸物業管理有限公司72%股份、深圳中洲創富管理有限公司95%股份、深圳中洲科技創業投資有限公司95%股份，目前
事實上，經過中州控股多年的專業控制，黃光渺已經退居幕後。上市公司現任董事長為姚日波，中信地產出身。在a股上市後的壹次年會上，黃光苗表示，自己建立上市公司的夢想實現了。但目前仍有很多資產壓力等待解決。
在最新的半年報中，基金管理成為中州控股2020規劃的關鍵詞。據介紹，今年中州控股將銷售回款作為全年的重中之重，加強預算管理，努力盤活監管資金，重視現金流管理。壹方面，我們將繼續拓寬融資渠道，探索新的融資模式，另壹方面，我們將繼續認真實施資金計劃管理和成本管理。
從二級市場來看，中州控股是為數不多的股價低於每股凈資產的上市房企。公司8月1收於9.43元/股，低於11.73元的每股凈資產。要想重拾投資者信心，百億大洲還是要打。