三大問題凸顯過度開發之痛
嶗山風景區保護和發展主要面臨著三大問題。壹是嶗山風景區的“城市化、人工化、商業化、園林化”傾向突出。
青島市區東移，帶動了嶗山周邊地區的城市化，景區內建設規模不斷擴大，“城市化”傾向明顯。在沙子口沿海壹線，社區建築高密度發展，別墅成群、賓館林立，壹些市民在村中買地建房，壹定程度上破壞了景觀；在南九水壹帶的核心景區內，別墅式建築幾乎超過了當地居民的建築數量；在景區王哥莊沿線，小區式的社區建設，與風景區周邊環境極不協調。
風景區的重要特點之壹是其自然性。目前部分景區的人工建設過多，各區域的園林建設、旅遊項目開發規劃頻出，規模越來越大，使基礎設施建設大大升溫。道路建設、停車場、臨時建築、酒店賓館蜂擁而上，甚至房地產項目也乘機而入；“園中園”現象突出。僅南部沿海壹線就有“觀光園”、“雨林谷”、“森林公園”、“生態園”等多處。“人工化、園林化”現象突出，不僅嚴重破壞了景區的整體環境，也使風景區的國家資源受到侵蝕。此外，隨著旅遊業的發展，景區內商業設施、賓館飯店建設不斷增加，商業化氛圍越來越濃。
二是景區內水資源保護未受到應有重視，生物多樣性遭遇威脅。
景區內在建和擬建水庫、塘壩較多，不利於青島市的水量調蓄和水資源的綜合利用。如夏莊、仰口林區地處嶗山西北部的半濕潤半幹旱地帶，生態系統脆弱。現有的開發活動已在不同程度上破壞了野生動植物的棲息生長環境。
由於有些村民對生物多樣性的認識淡薄，使許多野生動植物資源枯竭。如“農家宴”菜系中，野生動植物占很大比重。受經濟利益驅使，采摘的規模、數量劇增，不僅使物種本身逐漸稀缺，難以恢復，還造成水土流失等後果。
三是擅自刻石立碑，割裂了歷史與文化的完整性、連續性。
單純地刻石立碑不僅毀壞了歷史遺跡，而且是歷史研究膚淺、文化發掘不深的表現。如夏莊、惜福鎮為古時進出嶗山腹地的必由之路，歷史及文化遺存很多，但在這壹地區少見體現，反而憑想當然，擅自刻石多處，不僅割裂了嶗山歷史與文化的完整性、連續性，而且使霸王臺、財貝溝等古文化遺址面臨毀滅的命運。
這些問題不僅在嶗山風景區存在，在其他風景保護區也具有壹定普遍性。
四方面探究深層次原因
為什麽嶗山風景區會面臨這樣的問題？
壹是對國家風景名勝區資源的特殊性認識不足，對國家風景名勝區性質和功能缺乏深入理解，在經濟利益的驅動下，對風景名勝資源實行市場化、企業化經營，過度開發給風景區造成了壹定程度的破壞。
二是體制不順、多頭管理、效率低下。嶗山風景名勝區屬景區管委會管理，而景區地域分屬嶗山區、城陽區管轄，具體又分屬3個街道和2個鄉鎮管理，涉及近200個社區和村，難以避免各行其是的問題。壹方面在嶗山景區範圍內，同時存在兩個區級政府和壹個市政府派出機構，實行塊塊管理；另壹方面景區資源名義上由管委會管理，實際上分別由國土資源、文物、林業、海洋、環保等部門分別行使相應的職權，實行條條管理。景區缺乏壹個權威性的機構作為統壹管理主體和責任主體。
三是在向市場經濟轉軌過程中，由於法制不健全，有些地方利用壹切可以利用的資源，而忽略了對公***資源的保護。
四是風景區保護無法可依與有法不依並存。現行法規不完善、缺乏約束力。法規未明確禁止以破壞遺產資源為代價的牟利行為，也缺少實行針對個人的懲戒條款。同時，有法不依、執法難嚴。目前出現的過度開發和破壞性建設，多數項目是“雙違”建築；很多地方不按照總體規劃的要求，嚴格控制建設的規模、體量。
科學保護與合理開發並重
嶗山風景區的處境並非個案。
如何實現風景區的科學保護與合理開發相結合，已經成為當務之急。
轉變這種現狀，首先要加強宣傳、轉變觀念。要重視對風景名勝區基本知識的普及性宣傳，在全社會牢固地樹立這壹觀念：自然文化遺產屬於當代和子孫後代，任何人都只有照看和維護的義務，而沒有隨意支配的權利。
其次要調整思路、理順體制。
以嶗山風景區為例，首先應該理順景區內兩個區級政府、壹個市政府派出機構之間的關系，逐步實現嶗山風景區和嶗山行政區的壹體化管理，區內土地、規劃建設、旅遊服務、自然資源、生態環境、市政設施、城建監察、公用事業、文化教育、衛生體育、國有資產產權、治安保衛、農村事物和經濟發展實行統壹管理。
在理順體制的基礎上，根據發展目標，確立壹個既明確合理，又科學實際；既體現保護，又開發利用；既能惠及當地群眾，又不損害後代人利益的發展思路。管委會對遺產資源實行統壹管理。風景區國有、集體和個人承包的土地、山地、林地和風景林，以及地貌景觀、人文景觀等資源保護與開發，由管委會依法進行統壹管理，並對集體山林采取買斷方式理順產權關系；風景區內水資源的開發利用和保護，林業管理、森林病蟲害防治、消防檢查、文物保護，醫療、預防保健、衛生監督、疾病控制等由管委會依法進行管理，並接受市有關部門業務指導；堅持原居住地居民原則，嚴格控制風景區人口增長。
第三，要加快地方立法，實施依法管理。在各級政府及相關部門現行法規和條例的基礎上，盡快制定並由市人大通過嶗山國家重點風景名勝區管理的地方性法規。法規應明確風景區規劃範圍和區域的功能劃分；明確管委會的地位；界定風景區遺產資源的產權關系，禁止以破壞遺產資源為代價的牟利行為；規定當地居民對風景區保護、開發、經營等權利、責任和義務；組織科學研究和文化的深層次開發；對破壞遺產資源行為的懲戒性規定等。
第四，實施全方位管理，加強風景區資源保護。由管委會及所屬機構負責風景區的規劃、保護、建設與管理，行使統壹管理的綜合性職能；旅遊、工商、林業、交通、治安、環保等職能部門，在管委會的統壹領導下，履行職責、發揮專業管理的重要作用；風景區居民和經營從業人員服從統壹管理的同時，實行自我管理和主動參與管理相結合，切實發揮群眾的基礎作用。
運用科學、技術、行政、法律手段，實現資源的有效保護。同時采用法治手段，清理“雙違”項目。管委會應運用法治手段對風景區內“雙違”項目進行清理、限時拆除；對借舊村改造之名新建擴建的樓堂館所，在不損害原居住居民利益、不增加風景區人口基礎上，進行清理和處置；對在風景區內開展商貿經營的各類建築，按《規劃》要求進行規範；對風景區內形成的各類園林、園區項目，依據《規劃》進行可能的利用和統壹管理等。
第五，引導風景區內居民處理好人與自然、人與人的關系。管委會可與當地居民簽署“合作協議”，明確雙方權責；規定當地居民保護遺產資源的責任；引導生態農業發展的方向；風景區經營性活動優先考慮原居住地居民，首先是生活困難的居民。