21世紀經濟報道記者 家俊輝 廣州報道 “上半年房貸利率壹直漲，完全沒有動力去看房啊，不過現在得去看看了。”
這個國慶節，早就計劃在廣州安家落戶的李奇（化名）壹直奔波在看房的路上，因為房產中介向他透露，“國家釋放了信號，接下來利率要降，可以提前準備”。
李奇口中的“信號”，正是以央行為代表的監管層，在9月底連續兩次表態，要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
在壹部分人看來，隨著上述“信號”的釋放，包括房貸政策在內的樓市金融政策將迎來轉折點。但多位業內人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時明確表示，房住不炒是底線，是要長期堅持的調控目標，在這壹基調下，樓市金融政策不會發生轉向，但會進壹步優化。
那麽，應該如何優化？其中很大壹部分內容便是要不斷滿足像李奇壹樣的剛需群體的購房需求，這就要求銀行金融機構要適度強化對住房“剛需族”的信貸支持。
下半年房貸放款將提速
自去年末央行推出房貸集中度管理制度後，房地產金融監管政策持續加碼，各地房貸利率不斷走高，放款周期也屢創新高。壹方面，這有效抑制了投機炒房、穩定了樓市預期；另壹方面，也確實誤傷了不少住房“剛需族”，但這顯然不是監管層的目的。
比如廣州，今年以來房貸利率已經五次提價，最近壹次是8月份。目前，廣州地區主流商業銀行的首二套房貸利率分別不低於5.85%和6.05%，且放款周期普遍在3個月以上，如果銀行房貸額度偏緊，放款時間基本沒有預期。
這樣的狀況讓李奇這樣的“剛需族”無所適從。“房價壹直在漲，房貸利率也壹直在漲，買房的預期只能壹直往後拖了。”李奇頗顯無奈地向記者表示。
“無論新房，還是二手房，貸款壹律收緊，有些銀行甚至對二手房也停貸，導致“賣壹買壹”的改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，二手房價下跌，市場可能明顯或大幅波動。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，這樣的金融政策息顯然違背了防止“誤傷”剛需群體的要求，也違背了防止樓市政策“壹刀切”的基本要求，可能造成市場明顯下行，不利於“三穩”。
9月27日，央行召開三季度例會時罕見地提到關於房地產市場相關的內容，“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”；僅僅過了兩天，9月29日，央行聯合銀保監會召開房地產金融工作座談會指出，“金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府***同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。”
監管層三天內兩次表態，房地產市場為之壹振，不少人歡呼樓市金融政策即將迎來大轉折，甚至有人開始炒作“樓市松綁論”。
事實上，9月29日召開的房地產金融工作座談會上，監管層就再次重申了房住不炒的定位，要求“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
不過，在監管層連續提出要“維護住房消費者合法權益”後，住房“剛需族”可以期待之後房貸市場的變化。
日前，無憂找房大平臺發布數據顯示，9月份廣州、佛山等地區，多家銀行的房貸利率已經不變甚至下調。其中，廣州方面，目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、廣大銀行等房貸利率已經較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；而廣州銀行的首套房幾率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%；佛山方面，建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調，農業銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP，另有3家銀行的房貸利率保持不變，2家銀行有所上調。
而根據記者了解，工行、建行、中行等幾家國有大行尚未調整其在廣東各地區的房貸利率。同時，也有廣州地區的房產中介向記者表示，目前已有消息傳出銀行方面將下調廣州的房貸利率，但“暫時沒有實施，具體調整要到節後才能確定”。
不過，多位中介人士向均記者透露，他們得到了確切的消息，下半年房貸放款速度會加快。
房貸政策最緊時期已過
早在2019年12月，央行行長易綱就指出，要按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。
“這有助於我們理解‘三道紅線’‘貸款集中度管理’等政策，”李宇嘉認為，這些房地產金融調控並不等於收緊地產金融，而是追求動態平穩，“在土地市場、杠桿等過快上行時政策會收緊，回落和優化時政策也會改善。”
顯然，當前環境下，房地產金融監管已不具備進壹步收緊的調節空間。監管層近期的表態也表明，監管政策正在尋找壹個平衡點。
正如此前央媒《經濟日報》評論文章所言，“對於剛需群體的真實買房需求，調控政策還要更加‘友好’，渠道應進壹步拓寬”，要“對調控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準的預判，盡最大能力防止‘誤傷’剛需群體。”
基於此，李宇嘉判斷，房貸政策最緊時期已過，接下來是優化，避免超調。“央行提出‘維護住房消費者的合法權益’，意味著對首套房購置、‘賣壹買壹’改善型需求，未來的信貸投放會增加，並縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。”
不過，我愛我家控股研究院院長蔡宗翰向記者表示，接下來仍會按照因城施策、因行施策的原則進行個例化的微調整，“後續會保障市場秩序為主，擠出市場適格性偏低或是不合格的消費者，針對剛需群體出臺合理的房地產信貸政策，或許會有專項的補充。”
不過，李宇嘉也提醒，樓市問題的解決，要寄望於中長期，不是畢其功於壹役。“保持樓市穩定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。”