住宅建築在《住宅設計規範》和《住宅建築規範:家庭住宅建築》中有明確定義。
現行設計規範中沒有明確定義公寓。要理解公寓的含義，首先要理解房地產行業的另壹個概念，叫做多戶型建築。這壹概念的含義是擁有壹個以上的住宅單元，或者壹棟建築擁有多個住宅單元。多戶建築可以分為兩類。第壹類是有二至四個居住單位的建築物，通常稱為二至四個家庭。第二類是有五個或更多住宅單元的建築，通常稱為公寓。公寓是最常見的商業房地產投資形式之壹。
根據定義，房子是給壹個家庭住的，而公寓通常由多個家庭或人使用。
2.土地使用性質和產權的區別
首先要明確公寓和住宅開發地塊的用地性質。住宅只能建在居住用地或商住用地上，公寓可以建在居住用地或綜合用地(商住)、商業用地或教育用地上。其次是建築的使用性質，開發公司是按照住宅房屋還是公寓為業主辦理產權手續，房屋的產權期限是70年，住宅公寓的產權期限也是70年，而商務公寓的產權按照土地性質是40年或者50年，酒店式公寓的產權按照土地性質是40年。這樣壹來，房子和公寓的定義都基本明確了。例如，成都市規劃局專門就公寓的產權發布了《關於公寓建設和管理的若幹規定》，明確將“公寓”定義為符合《居住建築設計規範》中除日照要求外的其他強制性內容的壹種特殊居住單元。2005年6月5438+065438+10月1日起施行的《公寓建設與管理規定》也要求，房管部門在辦理公寓產權登記時，必須明確將公寓界定為公寓，並在房產證上的房屋用途壹欄標註為公寓。
3.類型之間的區別
根據《民用建築設計通則》和《住宅設計規範》，住宅建築類型分為低層住宅建築、多層住宅建築、中高層住宅建築和高層住宅建築，高層住宅建築分為單元式高層住宅建築、塔式高層住宅建築和廊道式高層住宅建築。
根據市場上常見的幾種類型，公寓主要分為住宅公寓(普通公寓)、商務公寓和酒店式公寓。根據產權性質，公寓大致可以分為三類，壹是出租型。是以出租給租客為目的，所以這種公寓可以叫出租公司。第二，自住。如果是自住公寓，我們稱之為Condo或co-op，Condo公寓的每個單元屬於不同的業主，有獨立的產權。合作社的單位用戶相當於公司的股東。顯然，從廣義的商業地產角度來定義什麽是公寓，我們只指有五個或五個以上出租單元的建築，而不是Condo或Coop。雖然有些人購買公寓或合作公寓出租，就像購買兩戶公寓出租壹樣，但它不是商業建築。還有壹種類型，就是混合型。混合型通常有壹些商業辦公室、商店、醫生診所等。另壹部分是公寓或合作公寓。此外，我們還可以根據公寓的結構和類型，將公寓分為小戶型、花園式公寓和高層公寓。
4.功能和用途的區別
公寓和住宅的功能和用途也有以下不同:
4.1居民少，每戶只有3-4人，定額為3.5人；公寓壹般人多，每個房間4到8人，有時更多。
4.2住房子的人，主要是家庭成員，住的時間長，幾年到幾十年甚至壹輩子都有；住公寓的人，主要是社會成員，住的時間很短，幾天，幾個月或者幾年。
4.3屋內人員熟悉環境，發生火災時逃生方便，時間短；住在公寓裏的人對環境不熟悉，萬壹發生火災逃生不方便，而且需要很長時間。
4.4《住宅設計規範》中，住宅各部分的功能空間都有最小使用面積要求，如臥室、客廳、衛生間、廚房等。雙人臥室10㎡，單人臥室6㎡，臥室兼客廳12㎡，壹、二級廚房4㎡，三、四級廚房5㎡，對戶型要求不嚴格。
4.5室內環境要求不同。住宅要求每套公寓至少有壹個居住空間在冬季得到日照，臥室、客廳、廚房設置外窗，窗面積與建築面積之比不小於1/7，而公寓不要求日照和通風面積。
5.消防設計的差異
對於多層建築，《建築設計防火規範》GB50016-2006提出了居住建築和非居住建築的概念。公寓和房子都屬於居住建築，但同時公寓又屬於非居住類居住建築。國家標準《建築設計防火規範》管理組在江西省公安消防總隊《關於咨詢執行非居住建築消防技術標準有關問題的函》的回復中明確了以下問題:
1.除學生或員工公寓外，其他公寓的消防設計應按酒店建築考慮。
2 .獨立建造的學生或職工宿舍(公寓)應按居住建築設計。疏散樓梯的類型和寬度應根據《建築設計防火規範》第5.3.11條和第5.3.14條進行設計。消防給水的設計應符合第8章的有關規定，如8.3.1條第4款。3.與其他功能空間結合建設的學生和職工宿舍(公寓)，其中居住部分與其他非居住部分的防火分隔應按本規範第5.4.6條的規定執行，建築的消防給水設計應作為整個建築考慮。在這份回復中明確，學生或員工公寓按居住建築設計，實際上是住宅公寓(普通公寓)，其他公寓按公共建築設計。但學生或職工公寓的疏散走道和樓梯的凈寬不應小於1.1m，而六層及以下的住宅壹側有欄桿的樓梯的凈寬不應小於1.0m，公寓宜為8.3.655。《建築設計防火規範》第8.3.1條第四款明確，宿舍、公寓等非居住類住宅的室內消防給水設計應按照公共建築的要求進行。另外，對於建築構件的燃燒性能和耐火極限，《建築設計防火規範》中規定，二級耐火住宅建築樓板采用預應力鋼筋混凝土樓板時，其耐火極限不應低於0.75h，也就是說預應力鋼筋混凝土樓板可以采用，但公寓不能采用。所以在《建築設計防火規範》中，住宅和公寓的防火設計要求，有的地方比建築高，有的地方比公寓高。
對於高層建築,《高層民用建築設計防火規範》( GB 50045-95，2005年版)沒有明確住宅和公寓的區別。雖然3.0.1條將高層建築分為居住建築和公共建築，但居住建築只包括壹種形式的房屋。所以，對於高層公寓，無論是什麽樣的公寓，筆者認為都應該按照公共建築進行消防設計。每個防火分區內不應少於兩個消防通道，兩個消防通道之間的距離不應小於5m。關於房間門的數量，《高層民用建築設計防火規範》規定，當建築面積小於60m2時，可設置壹個位於公共建築兩個消防通道之間的房間。公共建築中位於走道末端的房間，當其建築面積不超過75㎡時，可設置凈寬度不小於1.40m的門。當然，住宅公寓很難設置兩道門。是否可以參照居民樓設置壹扇門，值得討論。關於消防設施的設置，住宅公寓是否可以參照《高層民用建築設計防火規範》第7.6.1條？對於沒有中央空調和甲級防火門的內部房間，不需要自動噴水滅火系統。畢竟住宅公寓壹般員工人數少，單位內有獨立的衛生設備和輔助設施，所以實際面積會有所減少。