投資產權式酒店面臨哪些法律問題

二、產權式酒店涉及的法律關系產權式酒店主要涉有兩個法律關系，壹是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押、物業管理等法律關系。（壹）房屋買賣合同法律關系。投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買後，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別註意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿後的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統壹經營、難以收回投資回報的不利情況。三、投資產權式酒店的法律風險防範國家尚無產權式酒店行業專門法規，終端投資者（業主）的權利確定與權益保護問題是受人關註的問題，當前可資用於產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規及有關司法解釋。限於篇幅，下面僅粗略的分析壹下投資產權式酒店的法律風險防範。（壹）、慎簽合同投資者在合同訂立以前要詳細的了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況；土地使用性質、用途和年限；建設規劃等情況。在訂立合同之後，應當首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、產權證辦理等，投資者可向律師等專業人士咨詢等途徑，以避免對投資者不利的條款。比如，在投資者想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎麽辦？在交由酒店管理的過程中，酒店物業的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？這些具體內容都需要投資者在與開發商簽訂合約時明確約定。（二）、引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保引入專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供壹定條件的擔保，為房產投資人加上壹道保險。投資者（權益人）在與開發商（被保證人）簽訂購買合同後，可以得到壹份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低於承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證範圍內要求保證人承擔保證責任，並支付現金賠償。為酒店管理公司履約進行監督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。（三）、建立完善的退出機制投資者在投資產權式酒店時擔心如果酒店的經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨雞肋的狀況，即：繼續持有產權將持續虧損或陷入與經營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。因此建議投資者可以在合同中預先約定退出機制，即由開發商在壹定條件下保證回購條款，如開發商在合同中承諾：投資者購房後滿三年的，若回報率低於合同約定，可以以原購買價將所購房屋出售給開發商，開發商保證回購。這實際上在雙方間形成的是壹種附期限附條件的合同關系。在符合條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。執行這種回購約定時，開發商的實力、經營狀況就顯得比較重要。（四）、投資者設立業主委員會產權式酒店的物業管理不同於壹般的住宅，其用途是商業經營，且經營者與所有者分離，又經營者眾多、分散、不具備經營專業知識，單個業主與開發商、經營者相比都處於弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立壹個業委會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金，可隨時要求查看經營資料、了解贏利狀況。只有投資者團結在壹起，才現實可能在諸多問題上與開發商、經營者平等協商。高收益與高風險總是相伴相生的，只有防範高風險才能使高收益成為可能，因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業的人最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業人士咨詢。