最近，樓市逐漸轉暖，朋友圈裏置業顧問們又開始活躍了起來。
“3000定套房、1成首付、買房送車位、95折……”不少樓盤為了盡快提升業績，吸引購房者，也著實推出了“史無前例”的重磅優惠。
但是，在優惠面前，大家還是擦亮眼，千萬不要沖動。
在西安，以下這幾類房子，即使優惠力度很大，勸妳千萬別碰！
01
小開發商的房子
首 先，來看壹組數據。
（人民法院公告網截圖）
2019年11月，據公開報道， 全國已有超400家房企宣告破產，3月，截至目前，已經有超15家房企宣告破產。
在這次全球性的疫情中，很多中小房企都受到了極大地影響，比如最直接影響的延期交付，樓盤質量減配，尤其對小開發商而言，表現更為明顯。
於是，為了活下去， 小開發商的樓盤會大量打折優惠，但是壹定要清楚，千萬別貪圖小便宜， 這類樓盤，資金鏈都不是很穩定，壹旦出現問題，樓盤爛尾的可能是更大。
上周，壹年壹度的315剛剛過去，就我們征集到的粉絲買房過程中遇到的問題爆料，“房產證遲遲不辦、爛尾多年、虛假宣傳、交房質量差……”這些出現問題的樓盤大多數為小開發商。
另外，體量小的項目也要註意，以小開發商的樓盤居多，壹個小區只有壹兩棟樓，無法形成成熟的社區氛圍。
02
二手房之老破小
市區老破小值不值得買？
如今房價水漲船高，加之新房、二手房倒掛嚴重，這種蝸居在城市中心的老舊小區，周邊生活配套齊全，出門就有地鐵，關鍵是總價相對不高，是不是很心動？
（數據來源：諸葛找房）
從諸葛找房二手房掛牌情況來看，位於鐘樓周邊， 西安核心區域的二手房，掛牌價在1.0-1.3萬/㎡左右， 少數幾個板塊價格在1.5萬/㎡，從目前房價整體水平來看，處於中低水平，價格上確實具有明顯優勢。
但是，壹定要清楚自己需求，如果有好學區，為了孩子上學，是可以考慮，如果沒有突出優勢，且房齡較久的老小區，以後要是再想轉手，難上加難。
有人說，可以買來等拆遷，隨著老舊小區改造的全面實施，城市中仍有大量老舊小區存在，等拆遷，可能比較困難。
（市區中的老舊小區 圖片來源網絡）
而且相對於老小區來說，物業管理壹般，居民安全意識薄弱，小區環境、治安等都很壹般，隨意停車等現象尤為突出……
因此，這類房子，即使價格相對較低，也最好不要碰。
如今換房成本不斷加大，在自己能力範圍內， 盡量考慮壹步到位，優先選擇新房。
03
高容積率、高梯戶比盤
估計很多初次買房的人可能對容積率沒什麽概念，簡單來說就是壹個樓盤所占土地蓋了多少面積的房子，蓋得越多，容積率就越高，居住舒適性就越低。
就西安目前來看， 考慮高層，容積率在3.0左右，超過4.0的，謹慎考慮。 比如榮民·時代廣場，容積率7.95，當代宏府，容積率6.55。
小高層、洋房作為剛改、改善產品，容積率都比較低，壹般在3.0以下，如果高於，就會影響整體居住品質。
另外，也有壹些主打純改善的低密產品，容積率低至1.5左右，比如湖光山色、清涼山居等。
而各業態適合居住的容積率，大家可以參考下面表格↓↓↓
其次是電梯，梯戶比越高，意味著同壹樓層 居住的人群越多，人口密度越大。
比如日常上下電梯擁擠，存在比較大的安全隱患，尤其在特殊時期，這種隱患就會被放大，給生活帶來極大的不便。
舉個例子，之前我在踩二手房時，某小區只有兩個電梯，壹層住了十幾戶，站在樓道裏壹眼望不到頭，儼然壹副大學公寓樓的感覺，日常生活居住太壓抑。
那麽，購房時，在自己能力範圍內，建議選擇： 壹梯壹戶>兩梯兩戶>兩梯四戶。
04
偏遠郊區盤
所謂偏遠郊區盤， 即距離城市中心較遠的樓盤。
公開數據顯示，對壹線城市來說，向外計算通勤距離（註意不是直線距離），以25公裏為半徑，範圍外的區域基本都可以成為遠郊。
就西安來說， 涇河新城、空港新城、高陵、灃西新城 都屬於發展中的新區，也就是所謂的“遠郊”，買這些區域的房子，壹定要慎重。
很多人選擇遠郊盤，有兩個心態： 壹是手中預算有限，也就是剛需自住，二是賭城市未來規劃，註重投資。
先說前者，自住家庭，首先要考慮的是平時上班通勤成本，還有商業、醫療等基本生活生活，新區短時間內都是難以滿足。
然後是投資者， 遠郊規劃過於長遠，短期內落地無望， 未知性太大。或許在看房時，銷售會降這裏有超高層、有星級酒店、有大型商業，但是沒個5-8年，區域很難形成居住氛圍，在買的同時，先問問自己，以後出租或是出售，誰來接盤？
（諸葛找房）
舉個例子，位於高陵涇渭新城的當代上品灣， 目前新房價格約8300元/㎡，而二手房價格才7658元/㎡， 在如今西安二手房普遍高於新房的市場行情下，此情況已經可想而知。
最重要的是，壹旦遇到市場風向轉變，遠郊盤往往是最先受到波及的壹批，稍加了解便會發現市面上優惠力度大的樓盤，大部分位置都比較偏遠。
結語：好了，今天文章就到這裏，總之，壹個中心思想就是，壹定要明辨是非，不要被眼前優惠所迷惑。
文章來源：西安樓市情報