5月1日深夜，無錫發布樓市調整政策。
無錫作為長三角重要城市，2021年GDP高達1.4萬億，人口700多萬，人均GDP在全國城市中名列前茅。
與此同時，廣東省多個城市也在行動。中山、江門、惠州正在行動:放寬外來人才限購，取消林深區限購，購買新房，發放3700萬元消費券...
部分城市首套房首付比例下調至20%，甚至給首次購房者1000的購房補貼。多地密集調整樓市政策釋放了哪些信號？
多地調整樓市政策
無錫樓市新政:個人住房轉讓增值稅免征期限由5年調整為2年。
5月1日，無錫市住房和城鄉建設局發布《關於調整個人住房轉讓增值稅免稅期限的通知》。
為維護房地產市場平穩健康發展，經研究，無錫市個人住房轉讓增值稅免征期限按國家規定執行，由5年調整為2年。本通知自發布之日起執行。
無錫稅務熱線工作人員表示，目前政策細則尚未出臺，具體內容以官方發布後的文件內容為準。
此前，無錫於2020年8月30日發布消息稱，無錫市區(不含棚戶區改造重點區域)個人住房滿2年不滿5年轉讓，需繳納增值稅。
有分析稱，這壹政策有利於降低二手房交易成本，同時也有利於釋放置換改善型需求，增強二手房市場活躍度。
國家統計局最新發布的2022年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，無錫新房價格環比上漲0.2%，同比上漲4.4%。二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲2.1%。今年以來，無錫新房價格已經連漲三個月。
雖然價格繼續小幅上漲，但無錫樓市壹季度的表現依然不容樂觀。
柯睿的數據顯示，今年壹季度無錫樓市商品房供應量為63.43萬平方米，環比下降52.35%，同比下降58.47%。成交量72.56萬平方米，環比下降26.74%，同比下降49.15%。
此外，無錫商品房庫存周期已經達到11個月，高於健康水平。2022年6-3月，無錫市區二手房交易量66.35萬平方米，同比減少41.75%，其中二手房交易量61.75萬平方米，同比減少43.74%。6月5438-3月，無錫市商品房成交量89.03萬平方米，同比下降4691%，其中住宅72.33萬平方米，同比下降49.25%。
梅州降低二套房公積金貸款首付比例
據廣東省梅州市人民政府網站5月1日消息，梅州市住房和城鄉建設局等七部門發布關於促進全市房地產市場平穩健康發展若幹措施的通知。
截圖來源:梅州市政府網站
《辦法》提出，金融機構應當執行“居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款首付款比例不低於25%；對擁有1套住房且相應住房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款首付款比例不低於30%。將二套房公積金貸款首付比例由目前的30%降至20%。
江蘇連雲港:首套房首付比例調整為20%
5月2日，根據連雲港市住房和城鄉建設局發布的通知，首套房首付比例為20%，引導商業銀行逐步降低房貸利率，縮短貸款審批周期。
擴大城市房地產開發企業甲級信用評價覆蓋面，將甲級企業比例由10%調整為20%，使更多房地產開發企業在預售進度條件、預售資金使用等方面獲得優惠政策。
貴陽:指導實施首套房首付20%
取消“認房認貸”
4月28日晚，官網，貴陽市人民政府發布《市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，發布五大類17條新規，“不斷優化改善房地產領域營商環境，強化惠民措施，更好滿足人民群眾合理住房需求。
通知分為降低企業開發成本、滿足合理信貸需求、提高商品房存量流動性、完善住房供應體系、提高政府服務水平五個部分。
其中強調要降低個人住房消費門檻。鼓勵和引導金融機構落實首套房貸首付20%政策。
支持和引導金融機構對擁有壹套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，落實首套房貸政策。
同時，引導金融機構落實相關信貸政策，對優質房地產企業在風險可控的基礎上，適當加大對流動資金貸款和並購重組的支持力度，滿足建築企業合理的融資需求；引導商業銀行和金融機構不隨意停貸、撤貸，最大限度支持在建項目如期竣工交付使用。
《通知》還出臺了盤活非住宅存量的相關措施。對已銷售但尚未建設的非住宅商品房項目，在完善公建配套設施的前提下，允許按程序申請調整性質用於開發建設住宅或新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等用途，促進非住宅去庫存；對於調整後的住宅，原則上用於安置房和保障性租賃房建設。
通知還指出，該文件自下發之日起試行1年。
國家統計局數據顯示，今年3月，貴陽新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手房價格環比下降0.9%，在70個大中城市中排名第二，僅次於牡丹江。
中山放寬外籍人才限購
4月28日，中山市人社局發布《關於進壹步優化我市人才安居保障措施的通知》。擬允許持有大專及以上學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才，在全市範圍內購買新建商品住房1套，自網簽之日起2年內不得上市交易。
嚴躍進認為，中山對大專以上人群放松限購政策，說明目前各大城市房屋銷售市場疲軟。通過放松限購政策，有助於擴大購房人群和數量。中山“取消限購，實行限售”的規定，也是過去壹些地方的普遍做法，既給房企去庫存提供了更多的購買力，也防止了短期內的炒房現象。
“後續地方放松限購是大勢所趨，有助於促進房地產市場去庫存。當然，類似的放松並不是無約束的放松。通過設定壹定年限限售，也有助於促進房屋交易回歸自住需求，而非投資投機需求。所以中山的模式值得全國壹些城市學習。”嚴躍進說。
惠州:取消大亞灣區惠陽區限購
4月30日，據南方加客戶端報道，惠州住建局等六部門聯合發布《關於促進房地產業健康發展良性循環的通知》，從滿足住房信貸合理需求、優化預售資金監管、優化土地出讓、加大公積金購房支持力度、完善住房銷售政策、提高居民生活便利性和生活質量等六個方面提出要求。
其中，在完善住房銷售政策方面，提出“滿足惠陽區和大亞灣經濟技術開發區範圍內的合理住房需求，不再納入限購重點區域”。
這意味著惠州的限購放松了，對靠近深圳的惠陽區和大亞灣區取消了限購。
株洲首次購房補貼65438萬元。
4月29日，株洲市政府辦公室發布《關於促進房地產業良性循環健康發展的若幹措施》的通知，從保護購房人合法權益、實施購房補貼、支持高校畢業生落戶、減輕個人住房消費負擔、調整優化住房公積金貸款政策等十九個方面提出具體措施。
其中，在實施住房補貼方面，提出在市區購買新房(含住宅和非住宅)和二手房，網簽合同並繳納契稅的，財政按照所繳納契稅的50%對購房人進行補貼。
在支持高校畢業生落戶方面，提出簽訂2年以上勞動合同的人才，落戶後首次在市區購買新房可獲得補貼；對博士、碩士和高級技師、本科和專科技師分別給予壹次性補貼5萬元、3萬元和2萬元。
在支持住房剛性需求方面，提出對在市區首次購買新房和二手房、網簽合同、繳納契稅並落戶株洲的，政府給予10000元住房補貼，滿足首次購房人的住房剛性需求。
江門買新房，發消費券。
4月27日，江門市住建局、商務局聯合主辦“2022江門夏季消費促進活動”新聞發布會。會上宣布，從4月28日起，向首批購買江門新建商品住房並辦理簽約手續的少數購房者發放總價值3700萬元的消費券。這個活動持續兩個月。
具體優惠方面，自2022年4月28日零時起，新建商品住房100平方米以上(含100平方米)及首批5000套(按合同敲定時間排序，下同)每套發放5000元消費券，總價值2500萬元；
自2022年4月28日零時起，網上簽約面積小於100平方米(不含100平方米)的首批新建商品住房4000套，每套發放3000元優惠券，總價值12萬元。
根據對應的面值，相關優惠券可在江門市行政區域內的各類實體店進行線下消費，涉及的行業主要有建材、家具、家裝、家電、家裝、家紡、家居用品、酒店、民宿、景區、餐飲等行業。代金券有效期至2022年6月31日，未使用的代金券在有效期屆滿後由系統自動收回。
湖南嶽陽多舉措穩定樓市:契稅優惠，購房補貼。
5月1日，湖南省嶽陽市人民政府辦公室發布《關於進壹步促進嶽陽市區房地產市場平穩健康發展的若幹措施(試行)》的通知，其中提到，在市區購買新建商品房和二手房(含住宅和非住宅)的，簽訂商品房買賣網上合同，在1個月內全額繳納交易環節契稅的，由征收契稅的市區財政部門按50%繳納
此外，對在市區購買首套新建商品住房和二手住房，網簽合同並完成契稅繳納的，分別給予654.38+0萬元的住房補貼。該通知有效期為壹年，補貼申請截止日期為2023年4月30日。
房貸首付比例和降息有哪些信號？
據265438+20世紀經濟報道，近日，多家銀行針對受疫情影響嚴重的居民，出臺了房貸延期還款政策。
從風險管理的角度來看，此舉是否會影響按揭貸款的資產質量？未來央行是否會對房貸展期提供進壹步的政策指導？
央行金融市場司司長鄒蘭4月14日在2022年壹季度金融統計數據新聞發布會上表示，從當時大型銀行的實踐來看，實施延期還款政策後，貸款質量保持穩定。
下壹步，央行將繼續關註疫情，引導銀行重點做好幾個方面的工作:落實延期還款政策；因地制宜，采取更有力度、更有針對性的措施；落實信用信息權益保護，暢通投訴維權渠道。
對於部分城市下調首付比例和利率下限，鄒蘭表示，這是城市政府和銀行根據市場情況和自身經營策略做出的差異化、市場化調整，適應了房地產市場的區域差異。央行將繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，重點穩定地價、穩定房價、穩定預期。因城施策，會配合地方政府履行屬地責任，更好地滿足購房者合理的住房需求。
落實房貸延期還款政策，保護征信權益。
自新冠肺炎疫情爆發以來，部分居民收入短時間受到影響，需要推遲每月付款，重新安排還款計劃。從貸後風險管理的角度來說，銀行對於這類特殊情況也需要有針對性的安排。因此，2020年6月5438+10月，央行等五部門聯合下發通知，明確對受疫情影響的四類人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸的還款安排，合理順延還款期限，對因疫情未能及時還款的，不做逾期記錄。
今年以來，國內疫情頻發，社會各界對延期還款更加關註。央行積極引導各大銀行及時回應群眾關切，對延遲還款時間、調整還款計劃、開通征信異議綠色通道等現有政策和業務安排進行宣傳解讀。央行未來會提供進壹步的政策指導嗎？
鄒蘭表示，下壹步，央行將繼續關註疫情，引導銀行重點做好幾個方面的工作:壹是強化以客戶為中心的理念。對於正常還款有困難的客戶，要區分還款能力和還款意願。要區分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，實行延期還款政策；二是加強政策宣傳，適當簡化業務流程，聚焦重點客戶群體，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業務鏈條長、客戶群多樣化的特點，加大各級業務培訓力度，完善客戶服務體系，落實征信權益保護，暢通投訴維權渠道，不斷提升服務質量。
數據顯示，我國商業性個人住房貸款余額38.8萬億元，公積金貸款余額約7萬億元，合計超過46萬億元，對應貸款約6543.8億。整體貸款質量良好，不良率長期保持在0.3%左右。也就是說，每1，000筆貸款中，約有3筆貸款暫時處於非正常還款狀態。
“與普通的公司貸款不同，個人住房貸款的期限非常長，主要依靠借款人的月收入每月等額償還利息和本金。銀行主要根據客戶的收入發放貸款，重點支持家庭力所能及的購房自住需求。”鄒蘭認為，從歷史上看，我國個人住房貸款質量與就業和收入密切相關，但受房價波動影響較小，這與壹些國家的情況有較大不同。
他進壹步表示，從當時大銀行的實踐來看，疫情初期(2020年)，個人住房貸款不良率壹度從0.29%上升到0.37%；延期還款政策實施後，整體貸款質量保持穩定；隨著疫情緩解，居民收入恢復，還貸很快恢復正常。到2020年末，不良率回到了0.29%的原有水平。
鄒蘭補充道:“此外，我們也註意到，受疫情等多種因素影響，壹些已售出的住宅項目出現延期，房屋交付延期。央行還將會同有關部門，按照市場化、法治化原則，引導銀行綜合項目和借款人意願，依法依規妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。"
房貸利率下調是銀行做出的差異化、市場化調整。
受近期疫情、部分居民收入下降、房地產建設營銷活動受阻等影響，商品房銷售下降，個人住房貸款額也略有下降。
鄒蘭介紹，房地產貸款主要由個人住房貸款和房地產開發貸款構成。個人住房貸款與房地產交易直接相關。從長期觀察來看，新房個人住房貸款金額占新建商品房銷售額的比例壹直在38%-42%之間波動。
隨著個人住房貸款余額的不斷增加，每月還款額也在逐漸增加。
3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%。雖然我們觀察到新增住房貸款與新增住房銷售的比率仍處於歷史高位，但余額同比增速較去年末下降了2.3個百分點。
鄒蘭表示，從房地產開發貸款來看，央行積極引導商業銀行更加關註建設項目本身的還款能力，保持開發貸款穩定，滿足房地產建設項目的合理融資需求。
與去年四季度相比，今年壹季度全國房地產開發貸款每月增加約6543.8+0500億元。與同期在建新房規模相比，開發貸余額也處於較高水平。
值得壹提的是，近期多個城市降低了房貸首付比例和房貸利率。
對此，鄒蘭表示，“房貸利率下調主要發生在銀行層面。3月份以來，由於市場需求減弱，全國100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況自主下調房貸利率，平均幅度在20至60個基點。”
此外，壹些省級市場利率定價自律機制也符合地方政府的監管要求。根據各城市實際情況，在國家政策範圍內，下調了首付比例下限和利率下限。這是城市政府和銀行根據市場情況和自身經營策略做出的差異化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特點。
據了解，中國房地產市場區域性特征明顯。個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策的原則，采取國家、城市、銀行三級定價機制。
鄒蘭解釋，以利率下限為例，國家層面首套房貸利率不得低於同期LPR，二套房貸利率不得低於同期LPR加60個基點，這是全國都應該遵守的下限政策；央行各省級分行按照因城施策的原則，引導省級市場利率定價的自律機制，在國家政策下限的基礎上，確定轄內各城市的貸款利率下限，即該城市範圍內要遵守的下限。
實踐中，大部分城市直接采用國家下限，沒有額外要求；銀行根據自身的經營狀況、客戶風險狀況、信用狀況來界定利率的定價規則，在各城市利率政策下限的基礎上合理確定每筆貸款的具體數值，是完全市場化的經營決策。
來源:265438+20世紀經濟報道:(記者邊萬裏)、南方+客戶端、梅州市人民政府、貴陽市人民政府、中山市人力資源和社會保障局、江門市住房和城鄉建設廳、株洲市人民政府網站等。