具體形式:
這是壹種最原始的回租形式，即投資人與開發商簽訂商鋪買賣合同(主要針對現有商鋪)後，開發商承諾在未來三到五年內每年給予投資人壹定的租金回報(約8%-12%)，而在此期間，商鋪的經營、管理和使用權全部歸開發商所有。這種形式的本質是發展有壹定租金回報的業務來買斷未來幾年的經營權，然後統壹起來。
優勢:
1.給投資者足夠的信心。
2.店鋪的經營權可以收回，所有權和經營權的分離有利於商場的統壹形象、統壹投資、統壹經營、統壹管理，有利於在短時間內整合各種資源，使整個商場繁榮起來，樹立整個商場的形象。
3.回租作為門店銷售策劃的壹大買點，在門店銷售的各大案例中屢試不爽，對門店的銷售起到了很大的促進作用。
缺點:
1.讓回給開發商帶來很大的經營風險，需要開發商的資金實力和管理能力。但現實情況是，回租的租金是相當高的(8%以上)，壹個商鋪的繁榮通常需要壹個磨合期，也就是所謂的守場。這期間需要吸引商家低租甚至免租經營，所以開發商在這期間盈利相當困難，甚至可以說只虧不賺。所以很多開發商的做法是先把售價提高30%左右再退租金，這是提前墊付開發商的風險。
2.回租期通常為3年或5年，但租戶的租賃意願五花八門，導致商場很難租到。
3.回租期結束後，商業的使用權將回落到投資者手中，這意味著未來的商業開發商對業主沒有約束力，這將為未來的商業管理帶來困難。另外，回租期過後，商鋪會逐漸紅火起來，之後的高額利潤開發商就無法參考了，這其實就讓開發商起到了嫁人的作用。
4.這種傳統的回租形式已經在市場上使用了很長時間，對於投資者來說並不新鮮，而且國家規定不允許以回租的形式出售未完工的物業，所以這種回租形式還有待商榷。