1.基本概述
1.1西寧簡介
青海省省會西寧位於青藏高原河湟谷地南北兩山之間，屬祁連山系。黃河支流湟水河自西向東貫穿市區。全市總面積7665平方公裏，城區面積350平方公裏，建成區面積75平方公裏。是全省政治、經濟、文化、教育、科教、交通、通訊的中心。全市總人口2127300人，城鎮化率59.59%。轄東、中、西、北四個區，大同、湟中、湟源三個縣。以及正在建設中的西寧(國家)經濟技術開發區、城南新區和胡亥新區。
西寧是壹個典型的移民城市，多民族聚集，多宗教並存。西寧，地處黃土高原與青藏高原、農區與牧業區、漢文化與藏文化的結合部，是青藏高原唯壹壹個百萬人口以上的中心城市，移民人口654.38+0萬。有漢、回、藏、土、蒙古、撒拉族等34個民族，其中少數民族54個。36萬人，占總人口的25.55%。隨著西部大開發和現代交通建設的加快，以西寧為中心的交通網絡已經形成，315、109國道貫穿全境，高速公路、壹級公路四通八達，鐵路四通八達，總鋪軌裏程1300公裏。青藏鐵路的建成通車，使西寧成為青藏高原鐵路的中心樞紐。
西寧是國務院確定的內陸開放城市，與國內外多個城市和地區建立了經貿合作和文化交流關系。每年在西寧舉辦的“虞書香節”、“青洽會”、“環青海湖國際公路自行車賽”等節慶活動，進壹步擴大了其在國內的知名度和影響力。2006年，地區生產總值達到281.61億元，比上年增長1.4%；全社會固定資產投資14104億元，增長21.98%；地方壹般預算收入141.5億元；增加20，1%；城鎮居民人均可支配收入9334.63元，增長11.16%；農民人均純收入2950.99元，增長13.82%；社會消費品零售總額119.51億元，增長14.5%。
西寧在全省優先級很高。人口占全省38.84%，生產總值占全省43.93%，固定資產投資占全省33.61%，地方壹般預算收入占全省33.5%，社會消費品零售總額占全省66.35%。“十壹五”期間，我們提出以科學發展觀為指導，以構建和諧社會為目標，把西寧建設成為投資環境優良的創業之城、生態良好的宜居之城、改革開放的先鋒之城、內涵豐富的文化之城、和諧穩定的青藏高原區域性現代化中心城市。
1.2房地產現狀概述
根據統計數據，2006年西寧市房地產開發的投資、施工面積、銷售面積三個主要指標應進行階段性調整。2007年，政策因素、成本增加、新區開發啟動和舊城改造將帶動新壹輪房地產開發投資:
1 . 2 . 1 2006年，房地產開發投資規模同比下降，住房用途和結構比重保持相對穩定，房地產開發處於階段性調整年，蓄勢待發。
(1)投資總額同比下降:
2006年，西寧市房地產開發總投資24.8億元，同比下降3.9%，商品房開發總面積375萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅365438+萬平方米，與去年同期基本持平，占開發總量的82.5%。辦公用房654.38+0.7萬平方米，同比下降39.3%，占開發總量的4.5%；商業用房50萬平方米，同比下降15.3%，占開發總量的13%。
(2)房地產市場銷售快速增長:
西寧房地產市場銷售快速增長，全年累計商品房交易量(含預售房屋)達到654.38+0.3459萬平方米，同比上漲654.38+0.734%。
(3)商品房銷售價格呈波浪式上漲:
2006年6月5438-9月，房屋銷售價格比去年同期下降0.1個百分點，新建商品房銷售價格同比上漲2.3%，漲幅回落0.1個百分點。進入房屋銷售旺季的3月份以來，新建商品住宅價格有所回升，呈現先漲後跌的態勢，尤其是3-5月份分別上漲6.0%、6.1%和5.6%，6-9月份有所回落，分別上漲3.2%、6.5438+0.2%、0.7%。各類住宅中，普通住宅均價同比上漲3.3%，其中多層住宅均價1.933元/平方米，同比上漲4.5%，高層住宅均價2370元/平方米，同比上漲2.1%，漲幅分別為1.6和0.6個百分點。非住宅價格同比漲幅回落。1-9月同比上漲0.2%，漲幅同比回落1.7個百分點。其中，辦公樓價格上漲0.2%，回落2.5個百分點，商業和娛樂用房價格上漲0.2%，回落0.6個百分點。第四季度，物價漲幅再次回升。西寧住宅銷售均價為每平方米1940元，同比上漲213元，漲幅為10.99%。全年實現商品房銷售額21.52億元，商品房均價每平方米2022元，其中住宅價格1.94元，同比分別上漲1.45元和21.3元。
1 . 2 . 2 2007年西寧的政策、主要消費者收入增長等因素帶來了壹股暗流。
(1)國家稅務總局發布138號令開征土地增值稅，增加了房地產開發商的成本；
西寧的房地產行業基本上是地方投資鼓勵的行業，所以前幾年對開發商的土地增值稅要麽免征，要麽緩征。今年138訂單的落地，給西寧的開發商造成了不同程度的緊張，甚至有開發商提出，如果接受，就撤資。很多開發商的資金鏈已經非常緊張，可能會出現部分企業因為大量征收而倒閉的危險。壹些房地產開發商現在已經開始將增加的成本推高房價。在調研走訪中了解到，鐘芳銀川公司開發的國際村、建輝房地產公司開發的建輝嘉園、甘肅新沙房地產公司開發的武夷嘉園、青海電信房地產開發公司的新苑小區、五環地產的五環商廈都有不同程度的漲價(漲幅範圍為50~100元/平方米)。
(2)城市建設配套費的調整:
西寧新的城市配套費正式出臺，取消了配套費的類別，統壹按照60元/平方米執行，比原來壹級用地的25元/平方米提高了壹倍多。和睦地產新開(遠期)泰和祥花園住宅均價2700元/平方米，寫字樓均價3430元/平方米。江蘇葉巍開發的香格裏拉二期(多層)也在調整開盤價格。
(3)主要消費者收入增長:
西寧房產的消費主體主要是機關事業單位，少數效率較高的國有企業，國有事業單位退休職工和個體戶。其中，機關事業單位和國有事業單位是西寧“高端”購房的主力軍。去年西寧的事業單位普遍調整了工資，購房預期增強，導致很多房地產商預期漲價。估計西寧的樓盤銷售旺季(3-6月)會有大幅漲價。
(4)住房結構和消費觀念的變化:
西寧市住房制度商品化改革並未使企事業單位完全退出個人住房投資領域，住房結構商品化程度不高。去年，隨著國家房地產政策的不斷加強，城鎮居民的住房消費觀念開始轉變，個人逐漸成為商品房的購買主體。西寧房地產開發企業將逐步成為社會商品房的主要供應商。房地產住宅投資必將取代企事業單位成為城市住宅投資的主體。隨著住房消費觀念的改變，住房的潛在需求基數將不斷增加，這將對今年西寧商品房的價格上漲和數量需求起到催化作用。
1.2.3有經濟支持，政策完善，房地產行業發展前景看好。
國家對西部地區，特別是青海資源型產業(石油、鉀肥、有色金屬、水電)投資的不斷加大，促進了西寧經濟的持續快速發展，為西寧房地產開發奠定了堅實的經濟基礎。2006年，西寧市城鎮居民人均可支配收入預計增長超過65，438+05%。人均可支配收入的增加提高了他們的住宅消費能力，給西寧的房地產業帶來了巨大的商機。此外，胡亥新區不斷拓寬的城市框架為西寧房地產創造了廣闊的發展空間，舊城改造促進了西寧房地產的快速發展，為西寧房地產迎來了難得的發展機遇。預計今年施工和新開工面積將繼續增加，新開樓盤將繼續增加，開發總量將繼續擴大。
2.商業研究
老店“大十字百貨”，新興的“西單、王府井百貨”，成為西寧最繁華的商業中心。西街作為核心商圈的主要街道，兩側品牌店眾多，購物人流高，是西寧人購物的首選。隨著城市規劃的順利推進，整體商業向城市西部遷移的步伐逐漸加快。相信在不久的將來，勝利路會取代西街成為西寧第壹購物主流街。
2.1商業項目分布圖
2.2項目調查數據匯總
通過對西寧現有商業物業的調查，統計數據按地圖標註匯總如下表:
編號1
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
匯通鳳凰西寧伍肆西路30層商住綜合樓，其中1-5F為商業用房，單層建築面積4000 m2，6-30層為住宅，4-5F為今年5-6月交付的寫字樓。
談論1-3F家居城
商務級:中檔
操作狀態:
未打開
項目的其他信息是否單獨傳播和出售
銷售單價為1f: 10000元/m2。
2f:7000元/平方米
3f: 5000元/平方米
均價:1-3f: 7600元/m2。
備註:4F的壹半和5F的整層已作為寫字樓出售。
6F以上住宅，起拍價2040元/m2，35元/m2逐級遞增，最高2950元/m2。
(註:1-3F家居城在說話)
第二
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
義烏商貿城西寧市花園北街與東關街交匯處4樓商業樓，總建築面積約16000㎡1F:男女皮鞋2F:家電、百貨、文具。
3F:便宜的衣服4F:窗簾和床上用品。
1f: 220元/平方米*月
2f: 300元/平方米*月
3f: 150-180元/平方米*月
4f: 80-100元/平方米*月
商務級:中低檔
操作狀態:
好的
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價
備註:該房產合同於2008年到期。據壹東商貿城業主介紹，政府打算做酒店。商場的企業主否認，2008年後可以續租。1f:7㎡內鋪，交店鋪押金5000元，轉讓費5萬元，轉讓費1.500元，每季度交店鋪租金4700元，過戶後交200元稅。
第三名
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
伊東商貿城西寧市花園南街與東關街交叉口4層商業樓，總建築面積約14000㎡1F:
2F:
3F:
4F:
商務級:中低檔
操作狀態:
好的
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價
備註:合同期限20年，每層1-4F管理費前五年160元/月(前三年免稅)，5-10年後每年最高遞增不超過20元/月，10年後確定。轉讓費6000-7000元壹個泊位，壹般泊位7-8㎡。
第四名
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
西寧市匯通購物廣場伍肆街毗鄰交通巷，總建築面積1.26萬平方米，單體建築面積-1f-4f 4000平方米-1f-3f:北京華聯超市。
4F:餐飲和娛樂
商務級:中高檔
操作狀態:
好的
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價-1F:暫掛
1F:12000/㎡
2F:6000/㎡
3F:4000/㎡
4F:3880/㎡
備註:開發商提供65，438+00年稅前65，438+00%年固定回報，其中第壹年壹次性回報，之後每年回報。
第五名
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
李夢省會西寧市伍肆街，靠近交通要道，-1f-3f為商業建築，單層面積3000 ㎡- 1f-1f:蘇寧電器。
2-3F:服裝和家居
商務級:中高檔
操作狀態:
正在試運行
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價1F街店面價格:25000元/m2。
內泊位:13000元/平方米
備註:6000㎡被蘇寧拿走(10租期)，合同約定其商場周邊不得有類似家電的大型經營場所。開發商以租賃方式出售，3000 m2自己持有，其余可以出售。
第六名
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
西寧市伍肆街萬通購物廣場緊鄰交通巷，為商業建築，建築面積為-2f-4f。這是壹個建築面積為50，000平方米的大型購物中心。
商業級:
操作狀態:
關閉
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價1f: 20000/㎡。
2F:10000/㎡
3F:8000/㎡
4F:6000/㎡
備註:2005年開盤時，開發商提供65，438+02回租回報，前三年稅前9.8%，後三至六年65，438+00%，後七至六年65，438+065，438+0%。因為開發商不太懂商業運作，到2006年底虧損6543.8億元。
第七名
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
西寧國際兒童城伍肆街與微波巷交叉口，為單層建築面積1800 m2的商業建築。計劃所有與兒童相關的物品以380元/m2*月存放，內鋪200元/m2*月，2F租金160元/m2*月。
商務級:中檔
操作狀態:
未操作的
項目其他信息是否單獨出售不得而知。
銷售單價
備註:其業態策劃西寧唯壹。
八號
商業項目名稱:建築材料、商業業態及分布、地塊租金分布。
建國(國際)酒店位於建國路與齊壹路交叉口，為產權式酒店，地下2層，地上20層，總建築面積30244平方米。
商務等級:四星級酒店
操作狀態:
正在試運行
項目的其他信息是否單獨鋪賣是
銷售單價3860元/平方米。
備註:西寧唯壹產權酒店，9年穩定回報，年回報率11.1%；並且每年15天免費，40年無限升值保障。投資者可以在壹年後自由退出，同時獲得本金和收益；每年15天免費入住，匯通集團按期支付租金，購買後返還壹年租金；九年後收回全部成本和利潤，匯通集團可以原價回購。由於政府幹預，項目賣了1/2就停售了。
2.3沿街商鋪調查數據匯總
街道名稱、商業業態面積、租金描述、轉讓費
西大街南側
女裝面積:100㎡租金:30萬/年轉讓費:8萬。
男西裝面積:70㎡租金:24.8萬/年轉讓費:7萬。
牛仔專賣面積:60㎡租金:20萬/年轉讓費:6萬。
西大街北側
女裝面積:30㎡租金:1萬/月轉讓費:7萬。
女裝面積:30㎡租金:1.4萬/月轉讓費:7萬。
小百貨面積:15㎡租金:6-7萬/年不含轉讓費。
街道名稱、商業業態面積、租金描述、轉讓費
勝利路南側煙酒百貨面積:70 m2租金:90元/m2*月不可轉讓。
蟲草專賣面積:75 m2租金:80元/m2*月不可轉讓。
煙酒百貨面積:20m2租金:58元/m2*月不可轉讓。
勝利路北側服裝出租:70-80元/m2*月不可轉讓。
煙酒面積:265438+100㎡租金:17.8萬/年，不可轉讓。
小百貨租金:70元/m2*月不可轉讓。
2.4小型專業服裝市場
朱敏街市場:
人流量大，以低檔服裝零售為主。靠近市場中間的平均泊位面積120㎡，租金約35000/年。市場出入口附近位置好的商鋪，面積6㎡，租金2.5萬/年左右。
商業小巷市場:
作為連接勝利路和五四路的弄堂式服裝壹條街，人流量大，服裝管理水平低，環境差。位置相對較好的進出口，面積10-15㎡，租金4.5-5萬/年；中鋪135㎡，租金20萬/年。
3.房地產研究
3.1住宅市場
3.1.1嵌套結構
2006年西寧商品房市場面積以90-144平方米為主，占市場供求總量的65-70%，價格基本保持在1900元/平方米左右。90平米以下的房子，尤其是60平米以下的房子，市場需求量很小，市場上60平米以下的房子多為高層公寓，所以均價相對高於其他公寓。(表3-1)
覆蓋面積(萬平方米)完成套數(套)。
平均價格
(元)
贊同
預售比率
(%)現實
銷售額對銷售額的比率
(%)預售審批比例
(%)占實際銷售額的比例
(%)
≤60㎡ 3.62 2 1.99 1 557 4 439 3 2079
60-80㎡ 7.48 5 3.60 2 997 7 486 4 1871
80-90㎡ 15.44 10 11.83 8 1754 13 1365 10 2085
90-100㎡ 16.33 11 19.92 13 1700 13 2095 15 1898
100-120㎡ 38.73 26 44.22 28 3548 26 4018 30 1798
120-144㎡ 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937
144-180㎡ 21.50 14 21.81 14 1394 11 1405 10 2054
>180㎡ 7.25 5 8.21 5 355 3 330 2 2515
總計151.72 100 155.64 100 13435 100 13517 100 198。
表3-1:2006年住宅邢弢及成交均價統計表
3.1.2價格結構
從2006年商品房預售審批情況來看，市場供應價格以2000-3000元/平方米為主，而市場實際成交以1500-2500元/平方米為主。在2000-2500元/平方米的價格區間，供求總量相對平衡，而1000-2000元/平方米價格區間的供應總量明顯小於成交總量，2500元/平方米以上價格區間的供應總量明顯大於成交總量，而1000元/平方米以下價格區間占供求總量的比例較小。(表3-2)
& lt1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 ≥3000
批準預售面積2.32 33.13 30.23 42.37 42.62
實際銷售面積4.28 39.54 47.94 41.86 20.23 1.19。
批準預售套數208 3230 2724 3600 3673
實際銷售號碼是14 335 3622 4239 3577 107。
表3-2:2006年住宅銷售價格及套數統計
3.1.3區域結構
從2006年的成交量來看，城西區的成交量比較大，占全市成交量的33%；城東區和城北區成交量基本持平，分別占17%和18%。城中區和經濟技術開發區交易量基本相當，占比12%；城南新區成交量最少，僅占8%。各區成交均價，城東區1.868元/平方米將接近全市均價，城南新區1.334元/平方米，全市最低；城西區2193元/平方米，全市最高，城中區第二。因為這兩個區主要是高層建築，基礎設施和環境配套都比其他城區好，所以需求比較旺盛，房價也比較高。城北區和經濟技術開發區均價分別為1.609元/平方米和1.489元/平方米，均低於全市均價。(表3-3)
城市面積比率
城東區26.06 17 2110 18
城西區52.10 33 4306 32
城南新區12.94 8 964 7
城北區27.55 18 2565 19
城中區18.10 12 16 12
經濟技術開發區18.95438+0.12 1656 12
表3-3:2006年住宅區和單元數量統計
3.1.4投資者類型
根據市場調研數據和房地產走訪，西寧的投資者可分為以下幾類:
壹類是高收入公務員，文化程度較高，理性成分多壹點，占5%；第二類是地縣退休人員，手裏有某種收入和存款，投資受廣告影響較大。比重15%；第三類是壹些資源型(有色金屬礦產、土特產、建築商等。)行業小業主，他們註重投資收益，經營者為了保護利益非常在意回租，占20%；第四類是某類商業流通業主，占50-60%。他們的投資主要用於自己的商業樓宇，基本都選擇有利於自己經營業態的商業鋪面(街邊店)自用。這類人占商業樓宇的絕大多數，外國投資者也是這類投資者。
3.2寫字樓市場
指定地段的租(售)價
王府井商場核心商圈主要地段租賃:30元/月物業費:1.7元/m2*月售:3000元/m2。
五四大街附近主要商業街租金:45元/月。
勝利路附近項目周邊租賃:27-28元/月。
隨著需求的增加和外地企業的落戶，西寧的寫字樓租賃商場日趨活躍，同比增長1.7%。相對於住宅市場的蓬勃發展，西寧過去寫字樓空置率上升，導致租金價格上漲乏力，目前仍處於消化調整期。但由於需求增加，只要發展定位準確，避免同質化產品上市，完善軟硬件設施和服務，西寧的寫字樓市場還是可以保持回暖的。
4.待售商品
4.1住宅物業
區域樓盤名稱:銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)
城西勝利路綜合樓
萬通安置小區
祥龍商務花園
美麗花園2774.02
2367.46
1256.56
2698.22 1117
3809
1194
2116
城中濱河花園
泰康花園
廣和苑
金翠園社區132 438+0
1084.12
1227.72
4018.54 1601
1143
1305
1367
城東時代花園
國際村
八壹商住樓
北苑小區
瑞景苑小區490.21
316.91
2437.59
176.48
373.82 1399
1804
1325
1299
1229
城北康寧小區3758.15 1651
4.2商業地產
西寧暫時沒有在建的純商業物業，以商住為主。
參考下載:/down/html/？60.html