（二）確保寫字樓功能的正常發揮
（三）使物業保值增值
（四）應與《全國物業管理示範大廈標準及評分細則》要求相符合
寫字樓物業管理的內容
（l）物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同，明確責、權、利關系，並制定業主公約或用戶公約。
（2）制定物業管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標準、物業服務收費標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法等。
（3）根據業主或投資者投資這類物業的意向，是業主自用還是出租或部分自用部分出租，是壹個客戶還是多個客戶占用壹幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體‘情況，成立大廈業主委員會。
（4）根據寫字樓不同的標準和各部分的用途，編寫物業管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。
（5）物業管理企業根據寫字樓的特點及周邊環境制定出爭創全國或省、市、自治區物業管理示範大廈的規劃與具體的實施方案並落實到各部門。
（6）按照有關規定，做好寫字樓的接管驗收工作。
（二）租售營銷服務
為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益，物業管理公司必須做好營消服務，寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定，整體形象設計、宣傳推介，引導買租客戶考察物業，與客戶的聯絡、談判、簽約，幫助客戶和業主溝通等均屬於寫字樓的營消推廣服務範疇。
（三）寫字樓的商務服務
寫字樓壹般設有商務中心，是物業管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設立的商務服務機構。
1、硬件配置
寫字樓的商務中心應配備壹定的現代化辦公設備，商務中心設備的配備，可根據服務項目的增加而逐步添置，商務中心設備的正常使用和保養，是服務保障的前提條件。
2、服務要求
客戶對商務中心服務質量的評價，是以服務的準確、周到、快捷為出發點。商務中心工作人員在提供服務時，應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求，向客戶講明收費標準，準確、迅速地完成服務項目。
寫字樓商務中心的服務項目應根據客戶的需要進行設置，主要包括以下服務內容
（1）各類文件的處理、打印服務。
（2）長話、傳真、電訊、互聯網服務。
（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務。
（4）商務咨詢、商務信息查詢服務。
（5）商務會談、會議安排服務。
（6）電腦、電視、錄像、幻燈等設備的租賃服務。
（7）臨時辦公室租用服務。
（8）翻譯服務。
（9）報刊、雜誌訂閱服務。
（10）文件、名片等印刷服務。
（11）客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。
（12）秘書培訓服務。
（四）寫字樓的前臺服務
在寫字樓市場的意箏百遍目數化的今天，誰能為客戶提供更好的服務，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立於不敗之地。寫字樓的前臺服務主要項目有：
（1）鑰匙分發服務。
（2）問訊、引導服務和留言服務。
（3）物品寄存服務。
（4）信件報刊收發、分揀、遞送服務。
（5）行李搬運、寄送服務。
（6）出租汽車預約服務。
（7）提供旅遊活動安排服務。
（8）航空機票訂購、確認服務。
（9）全國及世界各地酒店預定服務。
（10）代訂餐飲、文化體育節目票務服務。
（11）文娛活動安排及組織服務。
（12）外幣兌換。
（13）花卉代購、遞送服務。
（14）洗衣、送衣服務。
（15）代購清潔物品服務。
（16）其他各種委托代辦服務。
（五）房屋建築及附屬設備設施的維修養護和管理
寫字樓建築的維修養護和住宅、商廈等其他類型物業的做法基本相同，要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標誌，無違反規劃私搭亂建，大廈外觀完好、整潔，保證房屋的完好率和維修及時率、合格率，並建立回訪制度和回訪記錄。
物業管理公司還應監督業主和使用人對寫字樓進行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和註意事項告知業主和使用人，以確保樓宇結構和附屬設施、設備不受破壞。
2設備設施使用管理及維修養護
寫字樓的設備先進，智能化程度高，對維修養護和使用管理要求較高，所以，設備設施使用管理及維修養護是寫字樓物業管理的壹項重點內容。《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》關於大廈設備管理的要求遠遠多於和高於壹般住宅小區的管理標推。為了保證設備能夠良好地正常地運行，延長設備的使用年限，應制定嚴格的設備養護和維修制度，下功夫做好設備的日常養護、檢修工作，不能坐等報修。此外，設備管理人員應實行24小時值班制度，以最短時間內處理突發運行故障。
（六）環境保潔與綠化美化服務
1．保潔服務
標項額天後應實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責檢查、監督。設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。寫字樓的清潔衛生服務項目包括寫字樓公***區域、走廊及通道的清潔，外墻的定期清潔，空調機房、變電房、樓層配電室清潔，電梯清潔保養，消防設備的清潔，供水、排水、泵房系統及其設備的清潔，公***照明設備的清潔，公***洗手間清潔，垃圾房的清潔，寫字樓外圍區域的清潔，停車場清潔服務，寫字間內大清掃服務，清洗地毯服務，各類石材地面打蠟、拋光服務，汽車、摩托車、自行車的清洗以及其他清潔衛生服務項目。
2、綠化美化服務
寫字樓內外的綠化、美化管理也是寫字樓物業管理的日常工作內容之壹。綠化美化管理既是壹年四季日常性的工作，又具有階段性的特點，必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，安排不同的落實措施，保證無破壞、踐踏及隨意占用綠地現象。
（七）安全管理服務
1、保安服務
（1）制定全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除壹切危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素。
（2）根據大廈平面布局和總面積、幢數、出入口數量、公***設施數量、業主及客戶人數，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數量。
（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別註意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。
（4）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。
（5）完善閉路電視監控系統，在主要人口處、電梯內、貴重物品存放處及易發生事故的區域或重點部位安裝閉路電視監視器，發現異常及時采取措施。
2．消防管理
（1）建立完善的消防管理組織。建立公司總經理、部門經理、班組長3級防火組織，並確立相應的防火責任人。組建以保安部人員為主的專職消防隊伍和由物業管理公司其他部門工作人員、業主、客戶組成的義務消防隊伍。
（2）根據《中華人民***和國消防條例》的規定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。將防火責任分解到各業主、客戶單元，由各業主、客戶擔負所屬物業範圍的防火責任。
（3）進行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓。利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知（防火手冊）。宣傳的內容有消防工作的原則、消防法規和消防須知。定期組織消防演習。發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。
（4）配備必要的消防設備設施，建立消防管理檔案。
（5）定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。
（6）制定滅火方案及重點部位保衛方案，明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。
3、車輛進出與停車服務
主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強車輛進出與停車的引導服務和及時疏導來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。
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省級機關辦公樓（區）物業管理服務內容及收費參考標準
序號 項目與服務內容 服務標準 收費標準
（元/月/平方米） 備註
壹 房屋及維修管理 1、確保辦公樓（區）房屋的完好和正常使用。
2、及時完成各項零修任務，零修合格率100%，壹般維修任務不超過24小時，並建立回訪記錄。 0.30-0.60元 建築面積包括辦公樓及附屬建築物，下同。
物業管理單位為保持辦公樓（區）完好，及時完成有關維修任務，做好房屋維護管理工作。
二 給排水設備運行維護 1、建立正常供水管理制度，保障水質符合國家標準、防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路及設備進行日常清潔衛生並定期清洗消毒。
2、定期對排水管進行清通、養護及清除汙垢，保證室內外排水系統通暢。
3、及時發現並解決故障，零維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節約用水工作。 0.30-0.50元
對辦公樓(區)室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置，水處理設備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構築物等正常運行使用進行日常養護維修。
三 供電設備管理維護 0.40-0.80元
對辦公樓（區）供電系統高、低壓電器設備、電線電纜、電氣照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理和維護。 1、供電範圍內的電器設備儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，建立設備檔案、臺帳、維修記錄，做到安全、合理、節約用電。
2、建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。
3、建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零維修合格率100%。
4、加強日常維護檢修，公***使用的照明、指示燈具線路、開關要保障完好，確保用電安全。
5、管理和維護好避雷設施和辦公樓（區）燈光亮化等設施。
四 電梯運行維護 1、建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，電梯按規定時間運行，安全設施及附屬設施完好，轎廂、井道保持清潔。
2、嚴格執行國家有關電梯管理規定和安全規程，電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備，定期進行維修保養。
3、電梯出現故障，接到報修後維修人員應在20分鐘內到達現場搶修，及時排除故障。 8層以下（含8層）
800元/月/梯
8層以上每層加10-20元
電梯運行管理和結機房設備井道系統轎廂設備進行的日常運行管理和養護。
五 空調系統運行維護 1、建立空調運行管理制度和安全操作規程，保證空調系統安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重漏滴水現象。
2、定期檢修養護空調設備，保證空調設備、設施處於良好狀態。
3、空調系統出現運行故障後，維修人員應及時到達現場維修，並做好記錄，零維修合格率100%。 0.30-0.50元 其它類型空調設備的維修，根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標準。
集中空調系統的運行管理及冷水機組，水泵、風機盤管、熱交換器、管道系統、各種閥類、采氣裝置和各類風口、自動控制系統等設備的日常養護維修。
六 消防系統維護 1、嚴格執行消防法規，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個系統處於良好的狀態。
2、定期檢查保養消防設備，維保質量達到消防要求，保證系統開通率及完好率。
3、每月對消防設備定期檢查壹次，重大節日增加檢查次數，有故障時，維修人員應及時到場。
4、經常組織義務消防員的培訓和演習。
5、確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證。 0.10-0.30元
對火災自動報警系統；自動噴淋系統；室內滅火栓；排防煙系統；安全疏散、應急系統；防火門系統；二氧化碳等滅火系統進行日常管理和養護維修。
七 環境衛生管理 1、建立和落實環境衛生管理制度，環衛設施齊備。
2、實行標準化清掃保潔，專人負責檢查監督樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、茶水間、地下室、天臺、內外墻面、停車場（庫）、道路等，所有公***區域保持清潔，不得堆放雜物，無廢棄物、汙漬，衛生間潔凈無異味。
對辦公樓（區）公***場所和周圍環境定期進行預防性衛生消殺。垃圾實行袋裝化，及時清運，確保辦公樓（區）和衛生包幹區容貌整潔。 0.40-0.60元
辦公樓(區)內樓梯、大廳、走廊、天臺、電梯間、衛生間、茶水間、公***活動場所、樓宇外墻等所有公***場地的日常清潔保養，垃圾等廢棄物清理和化糞池清掏等。
八 除“四害”管理和衛生消毒 1、采取綜合措施消滅老鼠，鼠密度用粉跡法測定不得超過5%，用鼠夾法測定不得超過1%，鼠征陽性房間不得超過2%。
2、嚴格控制室內蒼蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、餐廳、廚房、車庫及室內公***部分都應達到基本無蠅。
3、采取綜合措施殺滅蟑螂，房間蟑螂侵害率不得超過5%，有蟑螂房間的成蟲數不超過5只；有蟑螂未孵化卵莢的房間不得超過2%，有卵莢平均數不得超過2個。
4、嚴格控制室內外蚊蟲孳生，逐步做到有蚊房間的蚊數不得超過3只。
5、在化學防治中，註重科學合理用藥，不使用國家禁用的藥品。 0.10-0.40元/次/平方米 除“四害”和衛生消毒工作可根據本單位的具體情況與防疫及有關部門雙方協商確定服務內容、要求和收費標準。消殺按實際面積計算，藥品費另收。
滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達到全國愛衛會規定的標準。科學有效地進行衛生消毒。
九 綠化管理 1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。
2、花草樹木生長正常，剪修及時，無枯枝死權及病蟲害現象。
3、綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。 0.20-0.40元 辦公樓（區）花卉擺放養護及節假日裝飾等美化服務，根據機關要求由雙方協商確定服務內容和收費標準。
辦公樓(區)樹木、花草、綠地及“門前”規定區域綠地的日常養護和管理。
十 傳達、保安、秩序管理 1、建立辦公樓（區）傳達、保安、車輛、道路及其公***秩序等管理制度並認真落實，確保正常工作環境和辦公樓（區）安全。
2、嚴格驗證、登記、杜絕閑雜人員進入辦公樓（區），環境秩序良好。
3、維護和保證防盜、防火等報警監控設備的正常運行，對辦公區的安全狀況實行24小時監控，做好安全防範和日常巡視工作，及時發現和處理各種事故隱患，迅速有效地處置突發事件。
4、道路暢通，各種車輛停放有序。 0.40-0.70元
辦公樓（區）來人來訪的通報、證件檢驗、登記等；防盜報警監控設備運行管理。門衛、守護和巡邏，公***秩序維護，治安及其它突發事件處理等道路交通管理，機動車和非機動車停放管理等。
十壹 會議服務 1、建立會議室管理制度，制定會議服務規程並認真落實。
2、做好會議室的音響服務，保證開水供應並定時續水，保持室內整潔。 1元/半天/平方米 貴賓接待室、多功能廳、禮堂等場所，根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標準。
會議的音響保障、開水供應、保潔等服務。
十二 代辦性服務 1、根據機關委托的要求，保證報刊征訂和報刊、郵件、匯款分發及時準確，按時完成各項代收代繳任務。
2、根據有關規定和標準收費和繳費，計數準確，各種收費憑證齊全。 總額1%
受機關委托，為機關代辦報刊征訂和郵件收發，代收代繳房租、電話、水、電、氣費等公***繳費服務。
十三 其它項目
辦公樓（區）報警監控設備、樓宇自控設備、通訊設備、衛星接收設備、網絡設備等的管理維護維修及特約服務項目等，由各部門按照《江蘇省省級機關辦公樓（區）物業管理服務收費的指導意見》精神，參照國家、省、市有關規定，根據本單位情況雙方協商確定服務內容、質量和收費標準。
十四 社會物來管理企業進行管理
以招標方式聘用社會物業管理企業承包機關辦公樓（區）物業管理服務部門，由雙方根據市場調節確定物業管理服務內容、質量和價格。