上述項目由平安方浩作為眾籌產品在平臺上銷售給投資者。265438+20世紀經濟報道記者發現，平安方浩在2014年至2015年中國房地產企業海外投資高峰期，在該平臺銷售上述眾籌產品。現在高潮退去，至少兩個項目的銷售還沒有完成，付款也要延期。
仲量聯行曾在2015年初發布報告稱，2014年中國海外房地產投資達到165億美元，同比增長46%，再創歷史新高。近日，戴德梁行發布的報告顯示，今年第三季度中國海外房地產投資同比減少51%，至25億美元，為2013年第四季度以來的最低總投資。
目前，Bar Works已被美國證券交易委員會(SEC)曝光並指控，案件已進入司法程序。據美國媒體The Real Deal報道，Bar Works已被認定為龐氏騙局。此前，自2015以來，在平安方浩平臺的幫助下，Bar Works已經進行了四次融資，投資2.5萬美元/站，有兩次銷售，銷售額超過1000萬美元。
平安方浩品牌部相關人士回應稱，平安方浩是酒吧工程投資項目的代銷平臺之壹。公司已及時與客戶溝通，並幫助客戶預付律師費。目前，美國司法部門正在調查此案。至於其他海外項目，平安方浩表示，目前運作正常。此外，記者向平安集團和平安方浩品牌部詢問海外項目是否涉嫌龐氏騙局以及公司後續解決方案。平安集團表示暫時沒有回應；截至記者發稿時，平安方浩方面沒有正面回應。
265438+20世紀經濟報道記者獨家了解到，平安方浩位於英國倫敦貝爾格雷弗廣場，美國南卡羅來納州學生公寓，銷售周期並未結束。也就是說，之前與投資人約定的這兩個項目2-3年的兌付時間將會延長。
項目擴展
2014，平安方浩在美國南卡羅來納州發起“錢德勒奧克斯”學生公寓眾籌項目，這是平安方浩發起的首個海外眾籌項目。平安方浩首個海外眾籌項目為期30天，目標金額61.5萬元人民幣(約合1萬美元)，最低申購份額1.000美元，最高限購50份。
當時，美國南卡羅來納州的錢德勒奧克斯學生公寓、美國紐約曼哈頓的切爾西公寓、美國佛羅裏達州的麗君高級海景公寓* * *是平安地產的第壹批海外眾籌項目。目標金額提出後，投資人會對項目進行投票，確定最終的購買項目。
在該項目的宣傳材料中，平安方浩表示，錢德勒奧克斯學生公寓已與石灰石私立大學簽訂租賃協議，“保證租金回報率為每年5%，租期為5年。第四年第壹個月，物業公司承諾按購房款的112%回購”。
石灰石大學，位於南卡羅來納州的加夫尼，是壹所私立藝術學院，2016 * *招生1241人。據加夫尼媒體《加夫尼紀事報》(The Gaffney Ledger)報道，石灰石大學於2014年與錢德勒奧克斯公寓簽訂了為期三年的租賃協議，為學生提供校外住宿。
據265438+20世紀經濟報道記者了解，平安方浩投資上述項目***100套房，項目運營方對其進行了裝修，拿出63套房，並與學校簽訂了租約。
平安方浩在Chandler Oaks學生公寓項目上的眾籌金額為654.38+0萬美元，保證5%的年收益。據美國當地業內人士介紹，公寓開發商通過平安方浩的眾籌獲得資金購買土地並簡單安裝公寓，學校接收並裝修後再租給學生。從前期宣傳資料可以看出，“項目方保證投資人年回報8%，平安拿3%，國內投資人拿5%”。
據上述知情人士分析，平安方浩此舉相當於向開發商融資貸款654.38+0萬美元來運營這個項目，最終三方分享利益。
但2016租約到期後，石灰石大學不再續租。由於石灰石大學自2016起要求所有學生入住該大學擁有的公寓，投資方表示公寓項目管理層已經變更，新的項目方不承認原章程和回購合同。
平安方浩對投資者的回應是:通過郵件聯系新項目方，沒有得到回應。
平安方浩，100套房源，曾承諾投資者第四年回購，可實現8%的回報。“項目本來是靠學校提供學生租戶資源的。對國內投資者5%回報的承諾，如果賣得好可以兌現，但現在沒有租約，租金回報難以保證。”上述海外業內人士表示。
2065438+2005年7月，英國倫敦貝爾格雷弗廣場眾籌項目在平安方浩獲得認可，這是平安方浩推出的海外眾籌項目二期產品。海外公開資料顯示，這是壹個舊房改造項目，正在改造中。項目為7居室豪宅，使用面積1809平米，可飽覽倫敦最美的花園廣場之壹。
根據貝爾·葛瑞佛廣場項目準備的私募備忘錄，該產品保本保息兩年，項目銷售價格低於市場價。投資期內浮動收益可達20%，最低年化收益14%。“如果壹次性投資200萬英鎊，安排英國投資移民，投資者在投資周期結束後壹次性獲得最低28%的投資收益，眾籌參與者持有項目投資公司的股權證明原件”。
貝爾·格雷弗廣場項目壹期發起了3000多個眾籌項目，平安方浩承包了其中的250個項目進行寄售，眾籌目標金額為500萬英鎊。投資者可以認購1份2萬英鎊，最多250份。產品認購期為2005年7月1，201至2005年7月21，計劃分兩年退出。然而，在2017年8月付款到期後，平安方浩表示將延期半年。目前還沒有告知投資者投資退出時間。
該項目仍在出售，這是事實。在英國可以找到的壹個網站正在出售該房產，其他幾個網站的銷售信息已經被刪除。具體原因不得而知。壹位海外業內人士分析，該項目仍在銷售，說明其銷售的理財產品無法兌現承諾，投資者無法退出。
上述海外業內人士分析，平安方浩兩個海外眾籌項目延期兌付，顯示了中國投資海外的信息不對稱。以美國南卡羅來納州學生公寓項目為例，可能會出現兩種情況:可能南卡羅來納州學生公寓項目中的運營方實際與學校簽訂的是三年租約，他們告知平安方浩簽訂的是五年租約，導致宣傳信息有誤；運營商沒有調查學校的意願，以為可以續約。壹旦63公寓沒有生源，租房的難度可想而知。
值得註意的是，項目周邊市場價2萬美元，可以買壹套3居室。對於平安方浩投資的學生公寓來說，這種市場形勢非常具有競爭力。
平安方浩通過眾籌投資海外項目的模式也非常壹致。“平臺利用項目推出眾籌理財產品，實現融資-投資項目-退出”，但由於項目裝修、銷售進度等原因，項目無法按時退出，即使有租金收益，也難以達到平安方浩向投資人承諾的收益水平。
信息不對稱
"平安可能對項目前景過於樂觀."美國最大的華人商業地產開發商美隆集團合夥人劉指出，以上述貝爾·格賴弗廣場為例，根據項目方提交的私募備忘錄，項目經理(運營方)拿5%的資金用於項目融資。劉子頎認為，這相當於融資代理費。在美國，按照規定，融資代理費壹般是0.75%-2%，對於平安方浩投資的同類型英國豪宅，大概是1%。“所以英國項目方拿5%是比較高的。”根據項目方提供的法律文件，即私募備忘錄，項目可能會有超過市場價格的前期費用，而壹般情況下，機構投資者在談判過程中往往不接受這樣的條件。另外，項目方每年拿毛收入的10%作為自己的利潤，相當於項目開發過程中風險向後端轉移。
記者查詢到，該項目業主是壹家名為TINTRA的公司，但公司官網已經停止使用，只有海外搜索引擎的社交平臺仍在發布該公司代理的各類海外房產信息。
劉子璇在美國從事房地產行業多年。他分析指出，從平安方浩海外項目推出的眾籌產品可以看出中美消費模式的典型差異。對於中國普通人來說，100的公寓是用100美元眾籌買的，相當於用100美元買了壹套公寓，也就是用不到7萬元買了壹套房子；其次，根據平安方浩與學校的合同內容，每年有5%的租金回報；平安也有回購承諾。他認為這對於中國的中老年消費者來說是相當有吸引力的。從平安的角度來說，這次幫平安交易的英國人，之前有很多項目運作的經驗；但從海外信息披露來看，這兩個英國人只有銷售國際房地產的經驗。
劉子韜指出，南卡羅來納州上述學生公寓項目的投資亮點在於，與大都市相比，越偏遠的地區地價差距越大，但租金差距相對較小。
但按照安全好房8%的回報，公寓價格也有壹定壓力。據美國當地業內人士透露，項目在美國越偏遠，投資回報率越高。例如，在DC華盛頓州的城鄉結合部，壹居室公寓可以以65，438美元+0，400美元壹個月的價格出租，售價估計約為22萬美元，年化租金收益僅為7.6%。平安方浩項目所在的城市加夫尼更偏遠。目前當地出售的房子(3居室到5居室的獨立式房子)價格主要在2萬到9萬美元之間。以壹套4萬美元的獨立式住宅為例，如果平安方浩的項目預估租金從480美元/月起，收益可達14%。
“這類區域的房子租金回報高，但風險也比較大。因為需求少，當地經濟往往不強；還有就是發展門檻低，誰都可以進來做。”另外，項目只和學校簽了三年的合同，但是產品推廣是五年，第四年保證回購。
劉子韜認為，國內外市場信息的不對稱，以及中資企業在海外項目策劃和運作的固有思維方式，也是其在海外碰壁的主要原因。
查詢海外網站可以看到，上述南卡羅來納州項目由兩名英國人Anton和Anthony負責，通過多家中介進行銷售。但這兩位操盤手的公開信息顯示，他們名下註冊的公司非常多，足跡遍布全球。劉子顥認為，西方發展模式與國內發展模式的區別在於，在美國，房地產項目開發只能由熟悉市場的當地人掌控，因為金融機構關註的是當地市場。
值得註意的是，目前美國南卡羅來納州學生公寓項目的運營方正在積極推廣英國、西班牙等地的公寓，價格在4.8萬-7.7萬美元/套。“這應該是希望盡快收回平安投資者抽走的資金。”上述知情人士表示。