業房地產、工業廠房和商用辦公樓等領域,有關酒店估價方法的研究並不多見。因此,無論是
估價機構還是投資者,在評估酒店價值時,都沒有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業性
物業開發的估價方法。
酒店價值由四個部分組成:土地、建築物、內部設施和商譽等。就土地和建築物而言,酒店與其他商業性物業壹樣,可以按照同樣的原理進行估價,但是,酒店業所獨有的壹些特點,如酒店用途單壹、需要特殊的管理經驗,以及酒店價值與其未來產生凈收入的能力直接相關等,使得酒店估價在較大程度上不同於其他商業性物業。
壹、傳統的酒店價值評估方法
在壹般情況下,傳統的酒店價值評估方法主要是以下兩種：
（壹）重置成本法
重置成本法假設購買者願意支付不多於建造具有同等設施水平酒店成本的價格,既不考
慮市場願意支付的價格,也不考慮酒店未來產生凈收入的價值。估價時,首先按當前價格估計
酒店建造成本,然後根據酒店使用年限減去折舊金額,所得余額就是酒店價值。
重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如政府對特定區域酒店建設實行嚴
格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業的酒店由於缺少經營歷史數據,無法應用其他估價方法,這種方法可能是
最合適的估價方法。
與其他商業性物業不同,酒店折舊由三個部分組成：
壹是酒店的物理折舊——財產的物理磨損。二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內部布置、風格和設計上缺乏吸引力而導致的價值損失。三是酒店的外觀過時——外部原因導致的價值損失。也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。由於酒店特別容易發生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調整。因此,在對開業時間較長的酒店進行估價時,需要進行高度主觀的和非連續折舊估計,從而使估價結果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另壹個主要缺陷是,不能反映基於未來收入流的投資理念。
（二）交易金額比較法
交易金額比較法假設酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。這種方法只關心市場上最近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產生凈收入的價值。估價結果是對當前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數據。
對於像零售業房地產這樣的物業來說,估價機構獲得足夠的交易數據相對容易。與這些
市場不同,酒店估價在數據收集上存在以下困難:首先,酒店市場上的買主、賣主以及交易數量不多,可作為估價基準的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公開,估價機構難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。最後,不同時期的酒店交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價格進行跨時期調整。壹般來說,基準酒店交易金額只有在經過大規模調整後,才能用於比較。但是,交易雙方往往對調整幅度存在不同意見,需要進行大量的協商才能達成壹致。