借殼上市，幸福產業的重大資產重組始於2006年底，2008年底1獲中國通過，2008年年中完成。整個重組過程跨越了大約1.5年。
幸福產業整體重組方案就是在股權分置改革的背景下誕生的。該計劃的設計和運作有許多創新的解決方案，符合當時的市場趨勢和熱點。是房地產公司借殼上市的典型成功案例。
二、解讀48家房地產企業的融資方式
解讀房地產企業48種融資方式
房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信貸渠道進行的資金籌集、融資及相關金融服務等壹系列融資活動。那麽如何突破融資困境，選擇合適的融資方式呢？
第壹個計劃:應收賬款融資
1的支付方是政府機關、大集團、銀行等銀行信任的有信用單位。
2應收賬款證券化(信托)
第二個計劃:應付賬款融資
1，遠期承兌匯票
2.質量保證保管
3.應收賬款證券的支付
重要提示:與政府部門打交道，心情，人情，事。1%國有資產的項目不予投資。
第三個方案:資產典當融資
1，應急貸款，典當最快。
2.接受市場上有價值的當物，如動產、存貨和設備。
3、可以批量贖回
第四個計劃:企業債券融資
1.債權人不幹涉企業經營。
2.利息是稅前支付的。
第五計劃:存貨質押融資
1，數值在壹定時期內相對穩定。
2.存放在第三方倉庫。
第六方案:租賃融資(大型設備)(買賣雙方均可)
1，有利於提高產能和行業競爭力。
2.逐年分攤成本，實現避稅。
3、買斷前幾個所有權
第七計劃:房地產抵押融資
1，不接受小產權
2.評估後添加貸款。
(小產權可以租給在銀行使用信貸的大公司，可以在銀行按年租貸款)
第八個計劃:證券抵押貸款
1，留存國債股票的預期收益
2、可以批量贖回
3.通常是不記名證券。
九五計劃:經營性貸款
1，基於現有的業務記錄
2.用於公司主營業務。
第十個計劃:裝修貸款
1.有抵押物無還款來源。
2.額度的範圍和比例都比較大。
第十壹個計劃:專利融資
1，有有效期限制。
2.有成功的市場和規模。
深圳市福田區、南山區政府對企業專利貸款有特殊的貼息政策。
第十二個計劃:預期收入融資
1，可以有效利用提前預期收益。
2、壹般需要使用擔保工具。
第十三個計劃:內部管理融資
1，留存收益融資
2.振興股票融資
案例:萬樂1億。
案例:股權轉股權融資節省稅收800萬英鎊
第十四個計劃:個人信用貸款
1.最大化個人信用
2.最大化現金流
十五計劃:企業信貸融資
1，企業信用最大化，
2.最大化企業現金流
第十六個計劃:商業信貸融資
1，有形商業融資
2.無形商業融資
第十七個計劃:私人貸款融資
1，充分利用非正規軟金融信息
2.便捷的程序和靈活的方法。
3.特殊風險控制和收集方法
18.應收賬款的預期融資
1，預期是可以預見的。
2.期望值是壹個增加的趨勢。
第十九個計劃:補償貿易融資
1，供需是同壹個系統。
2.需求明顯大於供方。
第二十個計劃:BOT項目融資
1，A建設-A運營-移交B(公共工程特許權)
2.A建造-A操作-轉移到B(私有)
第21項:項目包裝融資
1，價值無法體現或實現。
2.可預測的升值空間
二十二:資產流動性融資
1，有價值無未來
2.新項目的預期回報高。
二十三:留存收益融資(內部融資)
1，主動，可控，底息成本，
2.有穩定隊伍的作用。
第二十四方案:產權交易融資
1，資產交易融資
2、可以優化股權結構，優化資產配置，提高資源利用率。
3.國有資產的企業用的多。
二十五計劃:殼上市融資
1，曲線上市融資
2.綜合成本低，市盈率低。
第26項:商品買賣融資
1，預付款融資
案例:順馳的快速制勝之道
第二十七個計劃:經營融資
1，會員卡融資
2.促銷融資
第二十八條:股權轉讓融資
1，戰略合作夥伴融資
2.優先股，債轉股
第二十九計劃:增資擴股融資
1.隨著股本的增加，持股比例發生變化。
2.規模擴大，原股東投資不變。
第三十個計劃:杠桿收購融資
1，以小搏大。工具
2、集資、收購、出售、重組、上市
項目31:私募股權融資
1，成長，競爭力，優秀團隊
2.良好的退出渠道和預期收益。
計劃32:私人債務融資
1，現金流穩定
2.良好的信用體系
第三十三計劃:上市融資
1，國內外上市，美國，香港，新加坡，澳大利亞，臺灣省。
2.主板、中小板和創業板
第34項:資產信托融資
1，成本較高約17%。
2.有效規模的要求
第三十五期計劃:股權質押融資
1，可以有效評估公司價值。
2.清晰的所有權結構
第三十六個計劃:引進風險資本
1，風險投資的價值不僅僅是錢。
2.以上市和退市為目的。
第三十七計劃:產權交易所融資
1，股權清晰，可征稅。
2.專註於戰略替換。
第38項:保險融資
1是最後壹道保護屏障。
2.不要買，不要多買
第39條:衍生融資
1，適合大型企業
2.有很高的財務風險。
第四十個計劃:民間融資(個人貸款和委托貸款)
1，個人貸款理財
2.公司借貸和融資
案例:粵東水廠工程
第四十壹條:不動產和動產抵押貸款。
1，房地產抵押貸款
2.土地使用權抵押貸款
3.設備抵押融資
4.動產質押融資
5.浮動抵押(產品、半成品等。)
第四十二條:票據貼現貸款
1，商業票據貼現貸款
2.買方或協議的有息票據貼現貸款。
案例:思維決定出路。
案例:猛龍過江，震動京津。
案例:產權公寓模式
第43條:融資租賃
1，簡單融資租賃
案例:光華出租車項目
2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)
3、ABS
案例:歐洲迪斯尼樂園項目
第四十四計劃:投資銀行融資
1，投資銀行
案例:蒙牛騰飛
2.風險投資公司
3、科技風險投資基金
數據:風險評估指標
4.房地產產業投資基金
5.證券投資基金
第四十五個計劃:資產證券化融資
1，(房地產)資產證券化
2.抵押貸款證券化
案例:奧運3000億融資
3.可轉換債券
第46條:場外市場
1，中小企業私募。企業需要達到壹定規模，目前綜合成本為12%-18%。
2.深圳前海吳彤私募股權中心。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本8-12%。
3.國內三板市場。融資渠道多，影響力大。
第四十七計劃:眾籌模式
網絡集資要規範，避免非法集資，適合小企業、藝術家或個人向大眾展示創意。
第48條:保理業務
保理是指企業基於與客戶(買方)之間的銷售合同，將當前或未來的應收賬款債權轉讓給銀行或保理公司，由銀行或保理公司提供買方信用風險擔保、融資、賬戶管理、應收賬款催收服務的綜合金融服務。
房地產融資趨緊。房企正在探索新的融資方式。2017房企面臨融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素。如何融資，獲得低成本的資金，成為決定上市開發商盈利表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代，開發商自身資質和融資能力在競爭中更為重要。
第壹財經記者梳理發現，去年下半年以來，央行、銀監會均對房企融資釋放收緊信號，房企杠桿率降低，融資環境出現逆轉。為了解決融資難的局面，壹些房企開始探索新的融資渠道。
去杠桿“殺手鐧”重
房地產融資收緊趨勢已逐步確立。從去年9月份開始，各地房地產調控政策壹直在緊張進行，與此同時，資金也在收緊。壹方面整體信貸環境保持穩定並大幅偏緊，另壹方面資金流向房企的渠道監管越來越嚴格。去年10年初，上海率先發文嚴查土地融資，銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地現象得到控制。
10年末，上交所向各公司債承銷機構發函，明確規定房地產企業發行公司債募集資金不得用於買地。緊接著，11年初，銀監會向16熱點城市所在銀監局發文，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查，包括是否嚴格審查房地產開發企業資質、是否違規使用銀行資金購地等。5438年6月+2月的中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”。
2017，部分資金進入房地產的渠道再次被堵住。2月13日，中國資產管理協會發布“4號文”，重點規範私募管理計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金的行為。2月17日，央行將下壹階段貨幣政策定為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣是在2月17日，宣布修改再融資規則，引導資金回歸現實。
受監管約束，土地融資等銀行業務是禁忌。華東某國有銀行業務人士近日對第壹財經記者表示:“去年四季度上海加強監管後，我們銀行就不再做土地融資業務了。現在我們正在挑選壹些符合條件的公司客戶來做開發貸業務。”
其次，有債券發行收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是，所有的房地產(發債)都收緊了，包括壹些大型央企。”壹位專門從事債券業務的工作人員上周向本報記者透露，房地產企業發債難度加大，對房地產和城投企業發債的管控正在收緊。
此外，受4號文影響，壹些私募機構的心態發生了變化。4號文下發後的第二天(04年2月14)，北京壹家資產管理公司的高級經理在電話中告訴本報記者，年初有幾個開發商和她熟悉的機構談融資，春節前就談好了產品結構。受4號文影響，該機構立即決定調整之前的結構。
今年房地產“水龍頭”的緊張也從房地產研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢研究部向第壹財經提供的數據顯示，今年6月5438+10月，40家典型上市房企融資金額折合人民幣397.52億元，較2065.438+06年2月的765.438+0.797億元下降44.63%。中原地產研究部數據顯示，今年6月5438+10月，包括私募債、公司債、中期票據在內的全國房地產企業融資總額僅為13308億元，延續了去年四季度以來的低迷態勢，較6月2016同期下降92%。與此同時，資金價格也呈現出明顯的上漲趨勢。
對於未來的政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李麒麟預計，抑制房地產泡沫和控制房貸仍將是未來的政策重點，重點城市的房地產調控仍將繼續。
探索M&A和綠色債務
“事實上，近年來市場上確實有很多金融創新產品，為房企提供了多種融資渠道。房企這幾年發展不錯，和金融市場多渠道融資有很大關系。”某上市房企財務總監焦近日對第壹財經記者表示，房地產是資金密集型行業，前兩年房地產杠桿率比較高。但2016，10年6月起，針對房地產的融資監管加強，企業債、私募、資管受到限制，土地融資也被禁止，房地產企業資金渠道變窄，流動性收緊。在諸多不利影響下，他的公司今年選擇做更多的並購，“用其他融資方式解決融資收緊的問題”。
泰禾也提到加強並購。3月4日，泰禾集團董事長黃其森向第壹財經等媒體承認，過去大量資金流入房地產，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定來服務大眾和實體。他說，房地產資金的來源主要有兩個，壹是金融機構的融資，二是銷售回款。如果這兩端收緊，肯定會對市場產生影響，不排除壹些地方的樓市會出現波動。在黃其森看來，今年資金面比去年更緊，房地產並購的機會也會增加。
曾經被房企用作融資的公司債正在收緊。去年10期間，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深兩市相繼收緊房企發債。從去年的11到今年的1，沒有壹家房企成功發行境內公司債。據同策咨詢研究部總監張宏偉觀察，房企國內發債單筆規模大幅下降，總規模趨勢性也大幅下降，發債利率也出現小幅回升。在此背景下，2016年初正式推出的綠色債券市場進入了房企的企業視野，成為房企追捧的對象。
綠色債券，即“綠色債券”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權和債務憑證，是綠色項目融資的重要渠道。
從發行利率來看，與其他融資渠道相比，綠色債券的成本優勢更加明顯。但從目前的結構來看，綠債並沒有成為房企的戰場。
中國程心國際資信評估有限公司研究院近日向第壹財經提供的壹份綠色債券年度報告顯示，2016年，在監管政策和市場需求的雙重推動下，去年綠色債券發行規模保持快速增長。去年，中國共發行了53只標簽綠色債券和標簽綠色資產支持證券，發行規模為2052.4億元。盡管如此，該研究所綠色債券評價部分析師劉新河對本報記者表示，雖然有不少房地產公司前來咨詢如何發行綠色債券，但從國內綠色債券市場啟動到今年2月中旬，國內發行的綠色債券無壹是房地產公司發行的。
原因和綠色債務門檻有關。劉新河舉例說，在綠色債務融資工具和綠色企業債券所依據的綠色債券支持項目目錄中，明確要求新建綠色建築達到《綠色工業建築評價標準》或《綠色建築評價標準》中的二星級及以上，標準要求更加嚴格。
直到2月17，房企綠債的消息才傳到市場。龍湖地產(00960。HK)，壹家在香港上市的國內房地產公司發布公告稱，公司間接子公司重慶龍湖企業發展有限公司於2016年6月收到發行規模不超過40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖綠色債券是分期發行的。發行人於2月17日發行第壹期綠色債券，規模為30.4億元。3月7日，第二期6543.8億元債券發行。
龍湖地產CEO邵肖明日前對本報記者表示，龍湖發債壹般會提前考慮還款節奏，將融資成本控制在較低水平，控制資產負債表，維護財務穩定和安全，增強公司抗風險能力。
穆迪在早前提供給第壹財經的報告《中國房地產行業展望2017》中的分析顯示，今年中國開發商到期的境內外債券金額相對較少，債券和貸款市場仍對被評估的開發商開放。但2017年房地產行業整合仍將繼續，這壹趨勢將有利於財務健康的大開發商。
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三、房地產融資案例分析
借殼上市，幸福產業的重大資產重組始於2006年底，2008年底1獲中國通過，2008年年中完成。整個重組過程跨越了大約1.5年。幸運的是，在股權分置改革的大背景下，符合當時市場趨勢和熱點的房端，是房地產公司借殼上市的典型成功案例。
4.個人房產理財有風險嗎？
個人房產融資當然有風險。任何融資方案都有風險。只看風險。尤其是如果使用房地產融資，風險更大。首先妳要搞清楚妳的個人房產是自己居住的房子還是投資的房子。如果只是投資房，強壹點。即使有風險，也頂多是賠了房子。住自己的房子，最好不要用來融資，否則萬壹出事連住的地方都沒有。