就目前市場的情況來看，長租公寓的運營模式主要分為兩種：輕資產模式和重資產模式。而公寓的地理位置和空間分布又可以分為集中型和分散型兩種。運營模式的不同也會導致長租公寓企業的核心運營指標有所不同。
首先來看資本運作模式，輕資產模式即企業和資產所有者簽訂租賃協議，企業取得對資產在某壹時間內的操作權，在租賃期內，企業可以出租的租金減去付給房東的底租，租金差價即為企業實際獲得的利潤，在輕資產模式下企業對資產只有經營權沒有所有權;重資產模式即企業通過收購或自建等方式獲得資產的所有權，裝修後對外出租的經營模式。重資產模式下，租金即為企業實際獲得的利潤，在重資產模式下企業擁有資產所有權和經營權。
這兩者各有利弊，輕資產模式前期需要投放的資金相對較少，可以在短時間內快速拓展業務，它的問題在於薄利多銷，對於企業來說只憑租金差來維持運行是企業的壹大挑戰;而重資產模式下企業可以獲得資金收益，同時還可以獲得資產升值的收益，不過重資產模式的前期投入較大，對於資本運作的要求比較高。
其次，從資產的集中角度來看，集中式的長租公寓壹般是整棟樓集中改造，統壹裝修後對外出租，而分蘗式的長租公寓則是以房間為單位，房源分布比較零散。兩者也各有利弊，總體來說集中式公寓的盈利優勢更大壹些。
集中式長租公寓企業通常簽約整棟樓，壹般資產的所有者為機構，租賃期比較長，而分散型長租公寓的資產有者多為個人，租賃期較短。集中式長租公寓對整棟樓統壹裝修，可有效降低裝修成本，同時可根據租賃需求統壹做出計劃營銷，而分散式裝修則不具有這壹優勢，難以形成采集和統壹的營銷。
集中式公寓的租戶比較集中，便於集中管理，而分散式的公寓由於不處於同壹地理位置，管理距離越長管理的難度就越高，而管理效率就越低，因此分散式長租公寓的房源區位與管理成本互相牽制。
綜上所述，當前我國市場的長租公寓運營模式根據不同的標準可以劃分為輕資產與重資產模式或集中型與分蘗型模式。