樓上業主違法鑿挖地板、私改地暖造成樓下漏水，除了向樓上業主索賠之外，樓下的業主能否拒交或者少交物業費？
這還真是壹個難以厘清的問題，因為連法院都沒有壹個清晰的答案。
隨著對居住環境的要求日趨個性化，小區鄰居之間的侵權糾紛也越來越多，而負有小區管理責任的物業，也經常糾纏其中，成為糾紛的壹部分。通常，是否怠於履行安全保障義務是物業被卷進糾紛的原因，而拒交物業費，則是業主們最常見的維護利益的方式。那麽，遇到這樣的糾紛，業主能否不交或者少交物業費呢？近日，青島曉港名城小區的兩起案例三次判決的不同結果，引來了大家的關註。
今天，樓策千裏君就來說壹說此事，從中或許能窺見此類問題的法律斟酌。
2017年1月，家利曉港物業管理（青島）有限公司（以下簡稱家利曉港物業）向法院起訴曉港名城二期的業主李某某，要求業主交納拖欠的物業服務費。法院審理後查明，家利曉港物業在李某某樓上鄰居進行供熱設施改造期間未及時采取行之有效的管理措施，因此家利曉港物業服務存在瑕疵，遂於於2017年3月20日判決，業主李某某支付應付物業服務費的80%。
而2020年的壹份判決文書顯示，曉港名城五期業主曲某某以同樣理由拒交物業費，也被家利物業訴至法庭。本案的審理法庭則認為，家利物業對樓上住戶違法改裝供熱設施導致樓下住戶房屋受損負有相應的管理責任，壹審判決曲某某支付應付物業服務費的50%。
同樣是業主曲某某的該起案件，家利物業不服壹審判決，提起上訴。二審法院審理後認為， 家利物業在其管理權限範圍內已經采取制止措施和安全管理措施，樓下住戶損失可以向具體侵權人主張賠償，因此壹審認定家利物業對業主的房屋受損負有相應的管理責任，曲某某支付50%的物業服務費不當，改判為支付應付物業服務費的100%。
三次判決三個支付比例，相同的是，三次判決都認為物業管理服務是有瑕疵的，因此遲付物業費的違約金不應繳納，但是物業服務費不能不交。不同的是，支付比例是多少。
業主曲某某壹案中，法院認定的事實是：
2017年9月1日，曲某某在辦理房屋接收手續當日即發現屋內房頂漏水，物業工作人員告知系樓上鄰居裝修導致。之後曲某某通過多種方式與物業公司、樓上鄰居協商，最後起訴到法院，直至2019年2月住進新房。
家利物業至遲在2017年7月1日即發現了曲某某家樓上業主在開挖客廳地面，8月24日已經知道該戶業主在對供熱設施進行改動，到曲某某9月1日辦理入住時才發現已經發生漏水現象。此時改裝工程未完成，家利物業在樓上住戶門口張貼了維修裝修整改通知單，又將此情況向市北區城管行政執法局即墨路中隊送達。沒有證據證明，家利物業對違法改裝的當事人進行當面制止，並采取有效措施阻止違法行為的繼續。
以上事實，結合法院的的三個判決，其實可以看出法院的基本判斷：對業主私自改動供熱設施的行為，家利物業無論依據法律法規還是依據物業服務合同均有糾正和制止的義務。家利物業已經在私改供熱設施業主門口張貼維修裝修整改通知單，並將業主違法裝修情況向執法局報告，在其管理權限範圍內已經采取制止措施和安全管理措施。但是，在違法裝修行為的損失後果已經形成時，家利物業沒有及時采取措施防止損失進壹步擴大，因此其管理服務是有瑕疵的。
作為樓上業主違法鑿挖地板、私改供熱設施的直接受害者，樓下業主可以向具體侵權的責任人主張侵權責任，但不能以此作為拒交全部物業費的理由。
至於因為物業服務的瑕疵可以少交的物業費，少到壹個什麽比例，目前看，還難以有壹個清晰明確的標準。