京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每壹個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買壹套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問： 京哥，向您咨詢下。如果從投資保值角度看，回龍觀的旗勝家園兩居（全下來490左右），和南海家園的兩居（全算下來405左右），哪個更合適。南海家園回遷房的質量和物業管理是個擔心的問題。回龍觀地區現在已經比較高了，後續升值潛力還大嗎？請您指導下，這兩個小區選哪個更能保值升值。
A:回答: 您好,這兩個房子從投資的角度看,哪個更合適.我們可以從房屋本身轉移到板塊上
亦莊的產業主要分為四大類:互聯網、生物醫藥、人工智能、高端制造,都是國家在大力推動的行業,互聯網代表的企業有京東、小米、中金數據,生物醫藥代表的企業有拜耳、瓦裏安、捷邁;高端制造代表的企業有中芯國際、北方華創、英特爾;人工智能就不用說,亦莊是無人駕駛的試點區;
回龍觀最大的優勢是和西二旗高新產業區形成無縫銜接，西二旗不是壹個產住結合的區域,有壹點點產住分離,因此回龍觀成為了承接西二旗最優質的區域,產業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是壹個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京,向南可以承接中關村,三個產業園區購買力足夠強,所以回龍觀壹直是北京交易量排名前三的區域,
互聯網行業有面臨下行的風險,所以價值也會有轉移的風險.從板塊上看我認為亦莊的價值更穩壹些,再從樓盤上看,旗勝現在均價5萬2,南海4萬3,亦莊已經有產業支撐,配套價值會慢慢起來,未來也是產住結合的區;所以從投資的角度南海可能的收益率要比旗勝可觀.
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Q:提問: 京總好！我在亦莊河西工作，持有工作居住證，有壹套海梓府2居，無貸款，產證剛滿6個月，現覺得房子有點小考慮換壹套更大點的房子，家裏還能再湊大概500W，請問兼顧投資和居住資產配置，是應該直接賣掉置換壹套，還是再買壹套呢？如果置換的話，是否可以考慮亦莊金茂或河東三居或四居？如果再買壹套，是仍然選亦莊河西或是其他區域呢？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任;1、海梓府在亦莊河西板塊我認為可增值的空間還比較大,天花板比較高,2居室的戶型在亦莊屬於緊俏熱銷的戶型,不愁出貨的,您沒必要賣掉,還有房票現有的房子又沒有貸款完全可以把錢套出來,加上本金在買壹套即可.這樣的房產完全可以留著再吃幾輪
2、亦莊的金茂系目前的溢價比較偏高,小區品質不錯,自住的話比較有優勢,但成長性可能不如海梓府,如果打算自住長持可以考慮,有壹套好房子做打底,生活品質也會提高,如果以純投資角度可能您現在的小區更適合.
3、北京的每壹輪房價上漲都是由置換群體把房價推高,長期調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，購買力比較集中的核心地段次新3房，比較符合未來市場的主流。三居室未來的流通性可能比四居室要好壹些,大房子如果流通性不好價值也會打折.如果4居室的面積不是太大,比如3+1個小書房,面積和三居室差距不明顯,則這樣的四居室比三居室有優勢.
4、關於區域選擇,亦莊是北京所有新區比較有價值的壹個區,已經有產業支撐,配套也會慢慢起來,未來也是產住結合的區;您在亦莊如果工作穩定的話,可以在亦莊本地買,在亦莊買房的邏輯和其他區是完全不同，其他區我們壹般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不壹定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋壹帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為壹體，就會出現壹個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高.
河西未來是亦莊稀缺性的壹個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，從長持的角度上,河西會更有優勢壹些!
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Q:提問: 您好京總,通州的萬國城MOMA這個樓盤怎麽樣,如果900萬買這個盤合適嗎?
A:回答: 妳好,我覺得萬國城妥妥的CEO韭菜盤，後邊有條鐵路20年之內不可能拆是個大硬傷，周圍老破小加城中村，純粹的貧民窟;矮子裏面拔將軍，投資的大忌。實際住在這個小區到哪裏都不是很方便，去北關北運河要經過壹片城中村，對應的南關小學也在城中村裏面，周圍都算上外來務工人員，整體比較亂，鐵路後邊的城中村最為明顯。再說房子本身的居住體驗，定位是豪宅盤，實則夏天熱得讓妳受不了，並且不允許自己加裝空調。房屋質量不如十年前的東直門MOMA，小區環境，壹個字太小太密了，容積率太高了。開發商對外宣傳4.2的容積率，實際我感覺至少5以上,整個小區只有這5棟房子，還加壹個7號樓商業;項目自帶商業是減分項;900萬買這個盤屬實有點浪費了
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Q:提問: 京總妳好！拜讀妳的文章，崇拜妳的選房分析，精總到位。我打算在經濟技術開發區投資壹套總價300w的小戶型房子，（因是以公司名義購買不能貸款）因資金有限又要選保值增值投資類房子，總是很難選到合適的房子
請京總給於指點，期盼！另我自己選了壹些樓盤，又覺不太合適，新盤合生m悅52平壹居室精裝修，優點有地鐵，缺點學校未定，價格高單價6.1w到6.5w，期房2024年底交房
通泰國際公館優點緊挨京東等產業區，有地鐵，有建華學校，缺點53平米大開間倆梯16戶，像公寓，入戶不走小區，街邊入戶庭直上電梯。它對面有個小區還可以，300w預算可買的只能是44平米小開間，不知將來好租好賣嗎？（流通性如何）
南海家園去看了，學區未定，隨機，大概率是二中，沒地鐵，回遷房品質差些。還有貴園小區，2000年的房子。其它經開區的房子都看了，小戶型我預算之內少，京總指指路，我說的這些樓盤可選嗎？怎樣排序？還有更好的選項嗎？
A:回答: 您好!1、我還是建議您優先選擇南海家園,您是純投資,這個盤對於總價不高的預算投資算是河西比較合適的壹個盤了
2、合生m悅包括熙悅雲上、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這幾個盤買過來壹定站崗,我在回答問題時很少用壹定這個詞,這幾個盤的溢價比較嚴重,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麽強;
近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第壹波上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新剛需盤),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,壹部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第壹時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊壹般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律。瀛海屬於價值窪地,受亦莊的輻射,新房溢價需要洗
3、如果您以公司的名義買房，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於妳今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。壹般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。
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Q:提問： 京總您好，今天去看了世茂奧臨，朝向正南北的三居報價接近1700。分鐘寺的世茂天譽新房，三居也是1700左右。麻煩問壹下您對分鐘寺那三個新盤的分析？從保值增值性來說值得買嗎？和世茂奧臨比呢？
A:回答： 妳好，分鐘寺的位置比較壹般，看似朝陽實則豐臺，屬於兩區交界，很容易成為兩不管地帶，分鐘寺最早是朝陽東部的紅燈區，出租車司機和外賣小哥都不願意跑的地方，整體比較亂
壹個區域發展的特征就是房子的價值與公***服務的水平正相關：公***服務越好，基礎設施越完善，房子的價格就越高，同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，會產生完全相反的效應，可以看看北側的潘家園區域，常年窪地跑輸大盤，漲幅還沒有五環外的高，就是這個區域的住戶全是來自東城區的回遷戶，物業管理混亂導致區域很難留住人
雖然有天然的地理位置優勢，僅靠國貿，但商圈品質差很難承接國貿的剛需上車群體。分鐘寺的定位是東三環豪宅社區，但這個區域有5000戶回遷房，百萬買宅千萬買鄰，未來的商圈品質實在令人擔憂。1700萬我覺得買在這個地方屬於資源錯配
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Q:提問: 京總您好！很高興加入星球，我們情況是這樣：全家現在房票兩張，壹個可以首套首貸（父母名義），壹個二套首貸（我們自己），目前打算以父母名義貸款買，未來有需要的話以我們自己名義買，有自住房離上班近也不考慮動，另壹套在房山加州水郡，大概能賣300w出頭，然後現有首付資金800w，目前沒有孩子，有西長安街的占坑平房，不能住。
現在有幾點疑問：
1.以現有資金，總價預算1100，不自住以投資為目的，是否需要賣掉加州水郡增加預算到1500。也就是說1100去投資是否就足夠，或者1500是否值得。
2.目前看了萊圳家園、清上園，沒看上；上林溪、潤澤公館、中鐵國際城，漲了很多不知道還值不值；看京總壹直推薦望京，望京也漲了不少，有沒有適合我們的小區推薦？
3.如果非要買海澱，還有什麽可選？未來好租好賣的。像田村，四季青，永定路能否考慮？
4.新房能否入手？京總說永豐那塊需要5-8年發展起來，是指5-8年後開始漲，還是說慢慢漲5-8年，慢漲5-8年正好出手是否合適？
5.關註過北沙灘的學府公館，預計四五月才能開，怕等到那時候又沒有搖上號的話就錯過二手房的買入時機了，是否有必要等？感覺不能泛泛的看沒有目標，需要有針對性的看，希望京總給點建議，萬分感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、1100和1500都屬於比較符合市場主流的產品預算範圍,北京的房價漲幅過去是靠剛需驅動,從限制貸款之後每壹輪就改為改善群體驅動了;1100可以拿到熱門區域的2居室,1500的話可以拿到三居室,從您現有的房產情況,我覺得以資產優化的思路把加州水郡出掉集中資金買壹套優質霸盤是對的;北京整個城市的產業布局發展軸是以東南為主,西北有海澱,中部有金融街、西南有麗澤,再想發展出壹個新的產業似乎有點困難,房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成長陽屬於豐臺的溢出,未來麗澤人口飽滿壹部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車;漲幅比較受限制.
2、我給您的建議是先用800的首付上車,以其他方式加杠桿,總價還是控制在1500左右,趕在這壹輪上車,等市場好時把加州水郡的房子出掉
3、萊圳家園、上林溪、潤澤公館、中鐵國際城都可,這些盤不是這壹輪上漲的厲害,是因為區域有購買力,正常的市場每半年大概是20%左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然後遇到市場冷靜期可能會回調個10%左右,下壹個市場會繼續往上爬,大家覺得這些盤漲的很誇張,其實跟盤的關系不大,我們只是選籌上正確,搭乘了這座城市的經濟增長和行業紅利,本質是市場上的貨幣多了,有持續的購買力,所以才會漲價
4、海澱熱門區域的品質房流通率都還可,您這個預算應該關註的是領漲盤霸主商圈,田村，四季青，永定路漲幅還可,但不能成為領漲,海澱的產業聚集在以中關村為點向北,南部的動力不足,所以過往的漲幅壹般
4、海澱北部新區目前的配套確實差了點,您現在8萬買過來存在溢價,發展成熟之後可能賣9萬,10萬,這個數字可能是壹年兩年,但前面的不確定您的熬著
5、北沙灘學府公館這個盤建在了G6以西,農大東校區以東,南邊是老舊小區,北高速切割沒有商圈配套,整個板塊可開發的土地基本沒有,如果以投資的角度建議回避.置換的邏輯是:抵押或者賣出現有的劣質資產,購入優質資產,如果相同產品進行置換,壹般是不建議的,因為北京受政策影響,置換的成本比較高,還包括時間成本和機會成本.我覺得您的購房是沒有思路的,全區域都看,這樣沒法聚集,您的有壹個點,如我在什麽地方工作,期望住在什麽地方,幾居室可以,兼顧保值升值,還是以保值升值作為重點,兼顧居住,否則您是沒有具體的目標的
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