10多年前，東北人李雪峰從老家來到深圳的時候，從來沒有想過自己會成為壹名“地產大V”。
他認為自己只是壹個傳播房地產投資知識的人。4月8日，他被舉報，並向深圳七個部門報警，聯合展開調查。
在這些投訴舉報的背後，深房利通過數千人的粉絲群和壹個小程序，建立了壹條成熟的“炒房”產業鏈，並借助多種金融工具，控制房價上漲，遊走在法律邊緣。
從壹個裝修工到壹個“房產指導員”，李雪峰建立了自己的壹套“購房成功理論”，吸引了急於買房致富的人，而* * *也成為了這個房產暴利時代的壹個荒誕而真實的畫面。
合法買房沒有錯，投資房產也沒有錯。但當他們的壹些行為涉嫌違法時，那就是另壹回事了。官方通報中，申方利(李雪峰飾)涉嫌指使購房人騙取購房資格、非法集資、套取商業貸款，目前調查正在進行中。
“大V”的誕生
沈本名李雪峰，遼寧大連人，41歲。
在他自己的故事中，他畢業於Xi交通大學建築系，並受到電視劇《外國女孩》的啟發。24歲離開體制，南下深圳。
他說自己做過繪圖員，開過設計公司和餐飲公司，30歲出頭月收入達到6萬元。2009年，在深圳買了第壹套房子。首付只有壹個月工資，然後壹掙錢就買了房子。
但在粉絲中，李雪峰自我介紹說，他在2009年貸款5萬買了房子。
這兩個版本可信度都不高。華爾街見聞顯示，2009年至2017年，李雪峰在深圳的最初幾年間，只從事與建築相關的“倒樓”業務，後來為裝修隊做包工頭。
在他的qq相冊裏，還有他做過的很多裝修項目的圖片，包括復式、酒店、美發店等。，而且他還去了長沙做生意。
他改名為沈，從此開始扮演“房地產家教”的角色。工商資料顯示，李雪峰目前有6家公司為法定代表人，大部分註冊於2013之後，多為建築工程公司和餐飲公司。
2065438+2009年5月24日，李雪峰成立申方力信息技術(深圳)有限公司，註冊申方力等商標。但2020年8月24日，李雪峰退出公司，大股東變更為李鵬。
在這些公司中，還有壹個名字“劉維”，頗為耳熟。從李雪峰的《墜樓》時代開始，兩人開始合作。去年“七蟹姐”的房子拍賣時，是劉煒以660萬元拍下了房子。
李雪峰的合作者還包括微博名為@馬梅陳小全的張帆。她是壹個母嬰博主，粉絲很多。
李雪峰“入行”的故事並不新鮮。多年來，像他這樣活躍在中國不同城市的房地產投資“導師”還有很多。
“炒房”產業鏈
李雪峰筆下的“買房”與“成功學”。與張帆合作後，他開始招募成員。“V+”會員單價3980元/人，搖籃會員需額外支付9800元。
成為搖籃會員後，深房管團隊會為他們制定買房計劃，如果資金不夠，會匹配他們合夥買房。提供的服務包括收首付，解決購房資格，或者合夥買房，選擇賺房產，解決購房後貸款，未來月供。
去年7月，推出了壹款名為“房管”的小程序，相關功能僅供深度房管搖籃會員使用。
小程序裏有P2P借貸平臺“帕累托價值”，有房產線上交易的“產品館”，有會員交易房產股份的“股份館”。
“帕累托值”，成員把暫時不用的錢存起來賺利息，缺錢的可以借。這個功能直到今年3月5日才下線。
品館是深房管團隊推薦的中介，向會員推薦相關區域和樓盤。知情人士稱，深房裏指定區域下的房產交易密集。“洪山區貝殼專營店壹個新人中介，壹個月賣了60多套”。
這些建築集中在前海、紅山和寶中地區，包括諾德假日花園、中海陽光玫瑰園和花樣年花鄉。
其中，不少樓盤近三年漲幅較快。比如，三年來，花郡從6.68萬元/平方米漲到14.32萬元/平方米；諾德假日花園單價從2017年10月的77300元漲到167900元。
“股份廳”讓房產的“股份”在會員之間流動。搖籃會員發布招聘廣告，尋找合夥人共同購買房產，按照出資比例持有相應的房產股份，由相關人員持有；購房成功後，搖籃會員可以轉讓自己的房產股份。
於是，國內壹直難以實現的“房地產證券化”也在他身上實現了。通過股份合夥，僅654.38+0.5萬元會員也能參與撬動千億地產的遊戲。
華爾街了解到，這個小程序已經下架，無法打開。
杠桿式房地產投機的風險
李雪峰壹直在鼓吹，加入會員後壹定會賺錢，實現財富自由。在2019微博的壹個問答環節，他說:
如果妳(提問者)年中加入會員，貸款壹兩百萬，按照我們推薦的位置，可以在深圳投資壹套500萬的房子，現在至少賺了20%...沒有任何風險。所有買房的會員都賺了錢。
不過上面的問答已經刪了，最近他又改口:我不會向任何人承諾我壹定會盈利。
據華爾街調查，深圳房產中介的會員其實賺不了多少錢。
去年和沈打官司的搖籃成員魏靜就是敗訴的案例之壹。
在沒有購房名額和足夠首付資金的情況下，“深房裏”及其團隊引導魏靜通過假結婚取得購房資格，然後向親戚朋友和小貸公司借錢補足首付。
但交完錢拿到戶口本後，遇到政策變化，過戶的房產需要6個月才能辦理工商貸款。
為了借錢，魏靜在小貸公司的介紹下，重新向其他坐墊公司和小貸公司借錢。
但最終魏靜無力支付高價值資產的利息，資金鏈斷裂。就在房產過戶壹個月後，他被開始借貸的小貸公司告上了法庭。房產被查封，銀行賬戶被凍結，房子被依法查封。
魏靜說，工裝前後損失超過200萬元。
業內人士指出，深房經營的套路並不新穎，關鍵是要用杠桿。通過杠桿，讓那些原本無力買房的粉絲買房；然後通過所謂的包賺模式，把指定樓盤的價格炒出來，最後別人接手。
去年，深圳房地產經紀人協會警告機構化房地產鏈的風險，並禁止中介機構參與其中。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李指出，深圳樓市的問題首先是杠桿的問題，其次才是供需的問題。只要控制杠桿，深圳樓市必然降溫。
導師還是騙子？
過去幾年房價上漲，尤其是在深圳這樣的城市。人們對“房價永遠漲”的論調深信不疑，想通過買房實現發家致富夢想的人不在少數。
深圳人對房子的理解比其他城市更深刻。李認為，在某種程度上，深圳在過去17年是壹個由金融資產驅動的城市，房地產是最大的金融資產。壹方面，房地產是實體老板的退路；另壹方面，房地產是壹種融資工具。
正是利用了人們的致富心理和對金融資產的渴望，李雪峰形成了自己的買房哲學和操作套路，擁有龐大的粉絲群。但是很多沒有條件買房的人都參與進來了。
盡管有誘導買房的嫌疑，也有失敗的案例，但微博裏似乎還是有不少“鐵粉”。華爾街的故事試圖描繪他們的肖像。
@馬梅陳孝全，與李雪峰合作“收割”粉絲，是母嬰育兒博主，吸引了不少單親媽媽和家庭主婦。
她經常賣焦慮或者炫富，分享買房的新聞和趨勢。比如我的助理是全職媽媽，沒有收入。“去年只有1000元，壹年後已經有1000萬資產了。”現在已經買了房，贏了。她還經常在微博曬自己的書，讓粉絲羨慕不已。
這些粉絲中的很多人後來都成了沈的粉絲，跟著他投資買房。
搖籃成員陳女士表示，深房的粉絲中，很多都是陷入感情的女性。他們每天在討論婚姻痛苦的同時，總想找點什麽來證明自己。
從成千上萬的微博問答中，我們可以看到，壹些工作時間不長的年輕人和收入不高的草根階層也渴望買房。
壹個準備在深圳定居，在深圳買房的粉絲問李雪峰:“壹個三無工作，月入1500的年輕人，如何把自己經營好？”
李雪峰的回復是可以像個“有錢人”壹樣，從未來拿錢。自己經營壹段時間後，可以有資金作為深房的首付，再通過持續經營，可以有更多的房產。而所謂的自我管理，就是做流水，做信用卡，借各種資金。
雖然不可思議，但李雪峰用這種方式吸引了很多信徒。高峰時深房裏的“V+會員”有1000多人，7個微信群幾乎爆滿。
時至今日，在微博下，我們經常會看到壹些迷茫的家庭主婦，很多人在他的調查後都覺得“為什麽明亮的燈會這樣熄滅”。
但越來越多的議員和公眾認為李雪峰是騙子。
前述搖籃會員稱，交完費用後，她聯系了房產中介的助理小雨，表示希望買房。小宇給她介紹了壹個中介，中介給她看了諾德假日花園的壹套房，壹年來漲了300多萬。80多平賣了1000多萬，太貴了。
她說不想買房，要求退款需要時間，被拒絕了。李雪峰對她說“跟我說幾句話就值這麽多錢”。
這位會員說，此時，他深感自己被騙了。
當調查正在進行時
李雪峰被嚇到了。
七部門聯合發文調查的當晚，他解散了6個微信群，開始刪除壹系列微博，錢寶、智代、帕累托等敏感詞匯全部刪除。
業內人士認為，炒房鏈條徘徊在法律的灰色地帶。
以前沒有法律禁止合夥買房或者委托買房的行為，協議會被判定有效。
然而，2020年底，最高人民法院作出了壹個先例:以購房名義規避限購政策，應當認定合同無效。
信融律師團隊、萬悅律師聯盟主任律師張懋镕認為，最高法的判決對全國法院具有指導意義。委托的風險越來越大，以後還會出現委托糾紛，所以很有可能法院會判委托協議無效，甚至判決支持借款人的轉賬請求。
深圳房管公司成員合夥買房，風險更大。
北京金訴律師事務所主任律師指出，深房可能指使他人騙取購房資格，明顯違反限購政策，采取的手段違法。壹經查實，相關購房人將被取消購房資格和網簽資格，功虧壹簣。
此外，王雨辰表示，涉嫌非法集資的行為，壹旦查實，很可能觸犯刑法，相關人員也可能受到刑事處罰。
廣強律師事務所高級合夥人、非法集資案件辯護與研究中心主任曾傑認為，深房推出的帕累托價值函數是目前最敏感的函數。
曾傑表示，只要該功能存款會員達到30人以上，承諾本息證據明確，就達到了刑事立案的最低標準，但究竟是非法集資還是非法吸收公眾存款，還是其他問題，還需要進壹步調查取證結論。
廣東天穗律師事務所專職律師@灣區房地產律師表示，帕累托價值函數很明顯是融資放貸，只是包裝了壹個高級概念。
@灣區房產律師指出，2019年，光之搖籃會員超過3000人，涉及人數如此之多，符合“向不特定對象募集資金”和“對外公開”的特征。
事件仍在發酵。4月14日，壹張在銀行、擔保公司、中介之間流傳的截圖顯示，近期炒房監管風險太大，包括但不限於暫停相關人員業務和相關房地產業務，包括李雪峰、劉偉、張帆。