長租公寓估值是個相對難的活兒，因為這裏面涉及到兩類風格的企業，壹種是集中式，壹種是分散式，估值模型都有很大的差異。
先講講分散式，目前市場規模大的，主要是分散合租模式，在參與分散式財務分析時，會遇到諸多財務審計方面問題。
其壹，所有的租金是否確認收入
假設某公寓有40000間，年產生5億的租金流水，如果全部確認收入得交3000萬稅收，實際上，眾多公寓采取了收入掛賬處理。作為代收代付，公司的營收只是服務差價收入，20億的估值是無法支撐5000萬收入的，何況還是虧損的!
其二，分散式短期現金流非常好，但是利潤極低甚至沒有。
分散式這些現金流除了擴張外，並沒有更多的其他高利潤投資，所以長期來看，公司始終難找到高利潤進行組合。分析成本結構，分散式獲取房源成本占了總支出65%，人工費用占收入比超過20%，再加上裝修分攤，稅收，利潤幾乎為零。
其三，不包租，就有利潤了?
分散式平均包租年限是3-4年，如果不包租，只是在某個階段時間點上有利潤。沒有了包租，房源大量到期，沒有了規模，也就沒有估值支撐了。
其四，資產負債率極高
分散式公寓，主要融資手段就是玩租客押金，然後用租客分期，再用裝修貸等等，公寓壹直處於高負債的狀態，每到年底，就是捉禁見肘的時候!
其五，需要永遠不斷地融資
分散式需要永遠不斷融資，無論是債權還是股權，當然規模做大後，融資直接變成公司股本金，劣勢就是創始人可能變成小股東了!
再來分析下集中式，從集中拿房、集中裝修、集中采購、集中管理等角度，具有明顯的管理成本優勢。
第壹，物業運營成本和折舊
集中式的租約價值大，通常在10-15年期間。目前，集中式拿房成本占收入比是45%-50%，短期是為了擴充規模，按照固定資產5年的裝修分攤，成本在17%左右，也就是集中式經營得好，營業毛利能在40%左右，而且後期的分攤成本和人工成本降低，壹般4年到4年半能收回全部投資。
第二，人房比
從人房比來看，進入到成熟階段，人工成本進壹步降低。從管理的三項費用支出來看，集中式相對分散式要低很多。
第三，現金流和資產證券化
集中式公寓剛開始，是容易出現負現金流的，壹般9-12月才會有正現金流，所以第壹年的壓力大。集中式公寓前三年，從財務報表來看，都是負債或者現金流減少，但是壹旦不擴張，這時候現金流和利潤突然爆發出來。
第四，估值模型和上市
公司估值模型還可以加入其它變量，比如行業規模、品牌影響力、資源控制力、股東背景、創始人經歷等等，這些只能定性分析，但對最終估值還是會有影響。