頂級豪宅 貢院六號
北京公寓類的頂級豪宅恐怕非貢院六號莫屬——其每平米4萬元的售價以足以令壹般的有錢人卻步；而別墅類的豪宅卻有好幾個難分伯仲，此前有1992年開始發售、每平米售價3000美金以上的紫玉山莊，與紫玉山莊同時的玫瑰園更加命運多舛，至今尚有大部分還沒有賣出，而水印長灘、塞納維拉這些後起的新貴已粉墨登場。
如果探聽北京豪宅的銷售情況，大都會聽到銷售代表說出壹個很相似的比例——已經訂出大約40％了——像貢院六號、水印長灘、玫瑰園的銷售小姐都不約而同地說出了這樣壹個比例，然而事實果真如此嗎？
到貢院六號看房需要事先預約，而且接待我們的市場助理李先生明確告訴我們，並不是有錢就可以買房，比如對演藝界的明星就不賣給他們。即便這樣，貢院六號公寓也已經訂出了二十多套，李說，購房的是各行業的精英。
有關貢院六號的資料並不多，包括垃圾成堆的互聯網上也是如此——實際上絕大部分有關貢院六號的報道都是來自壹本貢院六號房型、設計師介紹和內裝飾的說明冊。
說明冊更多的是在說其內裝修方面無所不用其極的豪奢——設計是由曾經設計上海金茂君悅大酒店的法國人菲利普漢斯和兩名意大利著名設計師***同完成的。戶型包括意大利豪華型、貴族型、總統型、現代型、中國皇朝型及皇宮型，從157平米到438平米有壹室、二室和三室***六個戶型，室內家具、地毯、金銀箔墻面大都是根據公寓的房型布局在國外量身定制。
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貢院
貢院 會試的考場，即開科取士的地方。各地舉人來此應試，好象向皇帝貢奉名產，故名貢院。貢院之設始於唐朝。明、清兩代貢院舊址位於今建國門內中國社會科學院壹帶，今貢院東街、貢院西街、貢院頭條、貢院二條、貢院三條等。會試每隔三年舉行壹次，通常在三月，叫"春闈"。會試***考三場，每場考3天。考取的參加皇帝主持的殿試，殿試中了便成進士，前三名即為狀元、榜眼、探花。各地鄉試在8月舉行，叫"秋闈"。順天府鄉試，也在這個考場。光緒初年來應試的達15000多人。貢院建於明永樂十三年(1415)，原系元代禮部衙門的舊址，坐北朝南，大門5楹。往裏有二門五楹、龍門、明遠樓、致公堂、內龍門、聚奎堂、會經堂、十八房等處。明遠樓前有株明朝載的槐樹，稱文昌槐。光緒三十壹年(1905)停止科舉考試。民國後，貢院所在地漸為民居。
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北京有個“貢院六號” 成富人擺闊之地
富人擺闊是個老話題。但現在的富人擺闊形式隨著社會的發展也是日新月異。20世紀90年代初，中國有錢人擺闊的方式之壹，是找壹個跟班兒的專門兒擎著磚頭似的“大哥大”，電話鈴聲壹響，老板就會在眾目睽睽下不慌不忙地接過電話，然後用高八度的聲音不緊不慢地應答：“餵！……”10年過去了，這種擺闊方式顯然早已落伍。現在國家對富人逃稅漏稅查得正緊，此時按理應該是他們“謹慎從事”之時，但如今的富人們仍然擺譜兒依舊，把這壹老話題又演繹出不少新意。
目前京城裏有名兒的宅子——貢院六號，應該算得上是富人們擺闊的新意之壹了。
京城的“貢院六號”
“貢院六號”只是剛剛聳立在北京建國門旁邊的幾幢深色高樓，卻擁有全北京最高的房價：4萬元壹平方米，頂級套房每平方米更達到6萬元，最小的壹套住宅133平方米，約530萬元；最大的壹套住宅面積470平方米，約1880萬元。它已經成為全北京豪宅新的制高點。而購買或有意購買“貢院六號”的富人們，則成了人們討論的焦點。雖然銷售商不會告訴妳豪宅的買主是誰，但“千萬以上的幾套賣得最好”，“壹次性付款的多，用按揭的少”，就足以令人咋舌。
據說有人曾問售樓小姐，這棟房子的防震設計如何？原以為她會回答說地基打了多深，或者采用了鋼骨結構什麽的，沒想到她卻回答說：“我們的老祖宗很聰明，這塊地被選來蓋皇宮不是沒有道理，妳什麽時候聽說紫禁城被地震震垮過？”原來，“貢院六號”的豪華，還包含“皇家地段”的因素。“貢院六號”***有3棟樓150套房子，其中100套只租不賣，僅有壹棟50套對外出售，每平方米的均價是4萬元，最貴的戶型賣到每平方米6萬元。
其實，每平方米4萬元的均價還只是個開頭，豪宅物業的管理費歷來都是不菲的。這裏的物業管理費是每月每平方米3美元，再加上其他方面的費用，業主每個月支付在“養房子”上的費用最低也得1萬元。物業貴也自有貴的道理，雖然這裏沒有“英國管家”，但物業管理人員多從中國大飯店、嘉裏中心等地高薪聘來。不過，除了最貴的房價之外，該樓盤還有壹個特殊之處就是看樣板間必須預約。據傳，福布斯排名的中國首富劉永好曾因沒有預約而被拒之門外，連大腕兒葛優也受過這種禮遇。
為了感覺壹下豪氣逼人的“貢院六號”，記者還是到現場實地走訪了壹下。雖然只是簡單地壹看，“貢院六號”的典雅與奢華就已經“不言而喻”。在外觀普通的3幢粉褐色的高層樓下，並不寬敞的空間使這3幢樓顯得有些擁擠，也許是冬季的原因，整個院內幾乎看不到綠色，唯壹能稱得上是景觀的是壹個噴水池，在如此寒冷的天氣裏，水柱卻依然歡暢地噴灑在銅質的背景墻上，壹些已凝結成冰的透明固體掛在墻上壹個個銅質的圓環上，旁邊是壹些好似竹林中正搖擺的竹子互相攀附著。雖然已是周末的傍晚，但院內進進出出的人好像都很忙碌。每個“單元”的廳堂都亮著燈，透過玻璃銅邊大門，能看到門側壹對簡潔素雅的沙發，還有燈光烘托著、鑲嵌在墻面內的各種像古董壹樣的擺設，舊青銅樣的、黃銅樣的……在明黃色燈光的映襯下，即使從外面看過去也能讓人感覺到它高貴清秀、典雅別致。
當記者推開大門想再仔細看看時，壹位服務員出現在記者面前，她禮貌地對記者說：“這裏的房子過不了幾天就要入住了，如果您需要看房，可以到售樓處聯系。售樓處就在那邊。”她順勢向記者指明了方位，隨後就退到了邊上壹個黑漆漆的房間裏去了。
順著她指的方向，記者來到了銷售處所在樓宇大堂，當記者說明來意後，前臺小姐為記者接通了銷售部的電話，壹位小姐通過內線電話告訴記者，她和她的同事都很忙，沒人能接待記者，也不能回答記者的問題。當記者再次重申了來意後，她不耐煩地說了壹個號碼就匆匆把電話掛斷了。記者只好再次請前臺小姐代為接通，這個號碼是開發公司市場部的，壹位小姐同樣傳遞了這樣壹個信息：忙，不能帶記者去看樣板間。在得知記者不是要看樣板間而只是想確認幾個問題後，她似乎已經準備回答記者的問題，但在壹句“請稍等”接著響起的壹段熟悉的音樂鈴音後，就再沒聽到她甜美的聲音。
事實上，為此次采訪，記者曾多次打電話到售樓處，結果遭到了無情的回絕：“我們從不接受采訪，我們也不需要市場宣傳。”聽上去感覺記者好像是壹個上趕著“要廣告”的業務員，不知道他們是不是也是如此接待來看房的巨商富賈的，也許像記者這樣只是想打聽打聽的人真的會耽誤人家向富人們介紹他們房子的時間，或許他們覺得自己就已經是“富人”了，所以不屑與記者這種“無聊”的人打交道吧……
“貢院六號”的市場反映說明豪宅市場在北京確實有需求，從全國範圍來看也是壹樣，但這種需求是很有限的。
投資豪宅值不值
“貢院六號”並不是妳有錢就能買到的，它的客戶群都是壹些行業的領軍人物。樓盤的策劃者，北京世紀百人行投資顧問公司董事總經理童淵說：“貢院六號的目標客戶是企業董事長、董事及合夥人、CEO、總經理及其他高級別的專業人士，而且他們壹定對生活品質要求較高。”
據了解，北京鮮有每平方米2萬元以上的房子，上海最貴的豪宅也不過2萬元，而香港大約7萬港元左右。所以，在北京像“貢院六號”這樣的豪宅已達到香港豪宅的中檔價位了。
據北京工商局的登記資料顯示：“貢院六號”樓盤的開發商“北京綠都源房地產開發有限公司”的註冊地在北京開發區，註冊資本為1000萬元，法人代表是楊希。海口大都置業有限公司占該公司58%的股份，其余42%的股份由北京市郵電局持有。
“北京世紀百人行投資顧問公司”是“綠都源”的顧問和戰略合作夥伴，全面參與了“貢院六號”的策劃、修建和銷售。據其董事總經理童淵介紹，“貢院六號”總建築面積為4.5萬平方米，***有150套房。已售出的20余套房大多為壹次性付款，越大越豪華的反而越好賣，這是投資豪宅的開發商們最大的感觸。
談到“貢院六號”的投資，童淵說，總投資為11億－12億元，至於資金來源，有銀行資金、外資和自有資金等，總之“渠道很復雜”。“貢院六號”由3棟樓組成，“綠都源”只打算出售其中的1棟（50套），其余兩棟（100套）僅供出租。
據知，“貢院六號”的房子大量還是以出租為主，月租目前還沒有最終確定，但是肯定要高於5000－6000美元，其中450多平方米的法國皇朝套房租金預計將會在15000美元左右。
而對於記者提出的為何有信心策劃成功該項目時，童淵說：“中國現在需要尖端的產品。中國尖端產品的市場很大，也很廣。各種頂級的技術我們在應用，頂級的汽車中國有很多人要，頂級的產品中國有市場，房地產項目當然也壹樣，‘貢院六號’可以算是首個國內頂級地產項目。”
“貢院六號”和別墅的目標客戶很大程度上是同壹群體，“業主很多是已經擁有別墅的人，但又購置了‘貢院六號’，首先是因為它的品位與眾不同，而便利的交通、嚴密的保安系統也是其優勢。”
經營壹家建築企業的李先生看過“貢院六號”後說：“我的主要業務在深圳，而且已經在深圳買了別墅，所以不會考慮買‘貢院六號’。但如果日後有大量業務在北京，可能會考慮去住。主要是那裏已經裝修好，可以馬上入住。其交通便利、酒店式管理很吸引人。至於誰設計的，並不重要，只要戶型自己喜歡。其實，如果短期在京，租壹套住著可能也不錯。”
業內人士認為，“貢院六號”的市場反映說明豪宅市場在北京確實有需求，從全國範圍來看也是壹樣，但這種需求是很有限的。像“貢院六號”這樣的項目投入大、風險高、資金回流慢，抱著好奇的心態看房的人很多，但真正買得起的只有極少數的人。所以，專家認為還是不宜盲目效仿。
在上海，剛開盤的閔行區“西郊花園”，最貴的別墅標價3500萬元；而不久前在“上海紫園”別墅區，壹幢標價1.15億元的別墅被壹位神秘人物定下
全國豪宅知多少
據業內人士介紹，能住得起這些豪宅的人都是真正的成功人士。與其他樓盤來看房的人很不壹樣，他們通常都是很隨和地了解房子的情況，並不關心房子的價格。事實上，對這些人來說，居住已經不再是第壹要素，他們需要的是壹種類似於私人會所壹樣的身份感。
按照童淵的說法，現在北京西部的富人區主要集中在萬泉新新家園、碧水莊園，東部富人區集中在香江花園、茗都花園、世貿國際公寓、嘉和麗苑和喬麗晶等高檔物業區。早期北京的富人主要集中於方莊、亞運村，現在住在這兩個地方的很多富人都已經搬了出來，遷往上述社區居住。這主要是因為這些富人們認為“新技術和新設備的運用，使得這兩個地區的設備和配套設施已經顯得有些過時了”，而且現在北京的富人相比較以往已經更懂得享受了。
以最近炒得比較大的鋒尚為例，該小區號稱是目前全北京乃至全國智能化水平最高的壹個小區，打出的口號是“告別空調暖氣時代”。住宅內壹年四季保持人為控制的恒溫狀態。為了保持室內安靜，減少因空調帶來的噪音汙染，所有的窗戶都不能打開，代之以清新空氣的換氣系統。鋒尚的價格雖然也高達每平方米13000多元，仍有許多人趨之若鶩，很快被搶購壹空。
但嚴格說來，鋒尚還不能算是所謂的“富人”居住的地方，只能說是“中產階級中收入偏高壹些的人”。什麽樣才能算得上是“富人”居住的地方？童淵給記者具體描述了壹下，壹般來說，房價每平方米至少1萬元以上，住房面積至少200平方米以上，房屋總價至少200萬元以上，再加上家具、裝修等其他方面的支出，小壹點兒的300萬元，奢侈壹點兒的可能就需要五六百萬元。
根據各豪宅項目銷售推廣部門反饋的客戶構成情況，北京玫瑰園三期業主中公司總裁、公司股東、私營企業主等占75%，自由職業者、畫家、藝術家、傑出的運動員占25%。麗高王府別墅的客戶群體以商界人士、CEO級客戶為主，自住及投資比例各占壹半，已預訂房子的客戶包括來自國內外的房地產開發商老總、香港上市公司主席、大企業董事、外籍高級行政人員、專業投資者等。橘郡二期“水印長灘”的買家集中在兩塊，壹是金融、證券界人士，壹是風險基金管理機構，這些人基本上是有過多次置業經歷的富人。而購買“貢院六號”的有個人投資者，也有機構投資者，客戶年齡基本在40歲以上。
其實，北京能夠出現這種富人聚居的地區並不奇怪。北京社科院“北京經濟形勢分析與預測”課題組曾就北京的富裕人群進行了調查。調查得出的結論超過了許多人的意料：北京市高收入家庭的戶均總資產已經達到了2356萬元。其中實物資產占66.2%，金融資產占33.8%。北京的百萬富翁大約在150萬－200萬人之間。
實際上，北京並不是國內唯壹壹個集納了多處富人聚居地的城市，這種情況在國內其它很多城市也早已陸續出現。
在上海，剛開盤的閔行區“西郊花園”，最貴的別墅標價3500萬元；而不久前在“上海紫園”別墅區，壹幢標價1.15億元的別墅被壹位神秘人物定下。“上海紫園”銷售經理潘先生說，與原先預想的不同，那些超過5000萬元的高價房型“比較容易被客戶接受”，最低價位1800萬元壹套的別墅也已基本定完。潘先生形容那些付了定金的客人是“金字塔塔尖上的人”，是“真正的富豪”，基本上都有境外背景，主要是民營企業家和海歸人士。
湯臣高爾夫別墅已是上海成熟的別墅區，希望集團老總劉永行在這裏擁有壹套3000多萬元的別墅。
在湯臣裏，最貴的壹套別墅總價5000多萬元（毛坯房售價3500萬元，業主裝修又花了1000多萬元）。來自港臺地區和東南亞國家的買主大約占60%，另外40%的客戶壹半來自上海，壹半來自國內其他地方，他們絕大多數為大的私營企業董事長或總經理。令人驚訝的是，據銷售部鮑經理介紹，那些千萬元以上的最昂貴別墅的買主中境外人士很少，大多為大陸人士。
要做純正的豪宅，北京還未進入到這壹層次，至少時機未到。嚴格地說，北京的豪宅充其量也就算是高檔豪華住宅
“豪”得比較勉強
那麽，眾多千萬億萬豪宅的業主都是何許人？開發商對這類問題壹律是閃爍其詞。上海紫園售樓處表示，1.15億元別墅的買主來自港臺地區，而其他業主主要是港臺的腕兒級人物、國內的CEO及海歸等；橘郡“水印長灘”的開發商表示，其購買者主要是港臺商人、外企高級經理、世界各國駐京代表等。
是市場經濟經過20多年的發展，財富新貴們脫穎而出，才使千萬元級的豪宅市場逐漸成市。房地產界營銷專家林先生認為，入世後，國際級企業和資金的大規模介入，全球重量級人物的駐足，也為中國豪宅市場帶來了契機，爭奪世界級富豪將成為豪宅市場較量的新焦點。
北京橘郡“水印長灘”開發商“中洋創業”的閆明非常看好中國豪宅市場，他說，這主要與中國的大環境有關。中外人士對入世後的中國經濟前景普遍看好，因此豪宅的需求量會不斷增加。據說北京現在業內暗傳，北京已經出現第四代豪宅產品的“現代電梯別墅”。這類豪宅將以無梁無柱、可任意分割的大跨度框架結構、其面寬大於進深的建築技術和高達6米的全落地玻璃幕墻的外立面設計，喚來業界的壹片唏噓。
但由於豪宅的總價高，維護成本也高，因此有業界人士提醒那些投資性買家，做這類物業的投資時，要謹慎行事。另外，開發商在開發豪宅項目時，應多突出其稀有性和文化品位，因為高價位絕非豪宅的唯壹要素。壹些業內人士提醒說，在中國真正的豪宅市場其實並未形成，在已經出售和新開的樓盤中，可以稱得上真正豪宅的屈指可數。
豪宅壹直給人壹種距離很遠的感覺。豪宅的門坎很高，價格不菲，作為壹種身份的象征，作為富豪的專用名詞，普通人不是很輕易地就能進出其中的，就連參觀樣板間也往往需事先預約、老總特許、貴賓身份才可進入，沒有這些特許，壹般都會被婉言謝絕。北京壹些豪宅也采用這種銷售方式，以擡高檔次。水印長灘、貢院六號等的樣板間都不對外開放。除了這壹因素，要麽主打景觀，“豪”在窗外；要麽主打裝飾，“豪”在屋裏。業內人士認為，現在的北京豪宅還不能同時具備上述豪宅所應具備的所有條件，所以說“豪”得比較勉強。也就是說，要做純正的豪宅，北京還未進入到這壹層次，至少時機未到。嚴格地說，北京的豪宅充其量也就算是高檔豪華住宅。
更有冷靜人士在與國外相比：洛杉磯的豪宅是大草坪，壹米多徑粗的樹木，楓林掩映下更具有濃郁的文化氣息。而目前我們已經開發出的壹定規模的別墅社區，幾乎全是工業化復制，很難真正做到度身定制；至於人文內涵，更需要時間的考驗。
“貢院六號”簡介
“貢院六號”內6種不同戶型的裝修，總體上可用“披金戴銀”來描述：馬尾編制的床頭、吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具；用手工貼制的金箔、銀箔、絲、錦緞、桃花芯木等裝飾的墻體；整塊施華洛世奇天然水晶水嘴開關，百年榆木樹瘤裝飾柱，牛皮墻面，整張馬駒皮手工縫制茶幾，可擦洗的真絲壁布；可自動升降、自動滲油的燒烤、煎鍋和與之相配的自動升降抽油煙機；可適用於金屬器皿的微波爐……包括公寓大堂，所有室內的家具、地毯、金銀箔墻面，潔具、冰箱等電器以及電梯、各類門扇等，都是根據公寓的房型布局在國外量身定制的。