首先是籌集資金。基金公司根據市場需求向投資者募集資金，建立基金。然後，基金管理人根據基金的投資方向，通過各種投資研究手段和渠道，在市場上搜尋和評估各種房地產投資項目，選擇符合標準的項目進行投資，並對投資所對應的風險進行評估和管理。基金投資項目時，通常會與投資對象的建設單位簽訂股權投資協議，確定具體投資金額、投資期限、退出機制等相關事宜。在項目建設和運營過程中，基金管理人將對投資項目進行跟蹤，幫助解決項目建設和運營中的各種問題。