第壹:拆分銷售。
商業項目不像住宅那樣有明確的戶型結構和單元劃分。壹些大型商業建築，單個建築面積幾千平米，沒有任何物理分割。《商品房銷售管理辦法》第12條規定:“商品房應當成套銷售，不得單件銷售。”而非住宅商品房是否可以分割銷售，可以分割多少產權單位，產權單位最小面積是多少，並沒有國家法律規定，這就給壹些開發商提供了銷售空間。
由於缺乏法律規定，全國各地對分割銷售的態度不壹。例如，2004年上海發布的《關於商場、寫字樓分割轉讓的通知》規定，不動產權利人不得擅自分割轉讓不動產登記簿上記載為權屬單位的不動產。京2010 647號《關於加強房屋分割和已竣工非住宅項目登記管理的通知》規定，房屋分割、測繪和已竣工非住宅項目登記的基本單位是有固定界限、可獨立使用並有明確唯壹編號的房屋，應嚴格按照規劃批準的房屋用途經營使用，禁止擅自分割。早在2006年，南京就明確叫停拆分銷售，原因是涉嫌變相融資。
經查詢青島市房地產交易中心，雖然青島市沒有相關規定，但產權登記必須以規劃審批為準。實際上是不允許對分割銷售商鋪進行產權登記的。
這類商鋪又被稱為“產權式商鋪”，是拆分銷售、退貨銷售、售後包租的縮影。這類店鋪的存在是基於售後包租，而且通常附帶返還資本的承諾。在壹些地區，產權式商鋪確實辦理了房產證，但仍然不能保證業主的權益。如青海省西寧市中級人民法院(2017)青01民中879號民事判決書，30多名業主在取得匯通商業廣場產權證、托管協議到期後，起訴開發商、托管公司返還商鋪。法院認為，獨立使用的客觀條件不具備，難以界定個人獨立空間。退還店鋪必然會侵害大多數業主的利益，故駁回業主的訴訟請求。在惠州市焰炟大道11號港匯新天地商業廣場，183業主起訴開發商和托管公司在取得商鋪產權證、托管協議到期後，要求返還有隔斷墻和獨立使用空間的商鋪。惠州中院經調查確認，不少商鋪正上方有防火卷簾，或者防火卷簾位於相鄰兩個商鋪之間，部分相鄰商鋪有建築實體柱，少數商鋪。但法院認為，雙方買賣的是商業用房，不是住宅用房，沒有明確禁止使用金屬銅釘作為確定產權的固定界限。因此，業主要求返還的商鋪應當有實體墻面，沒有事實和法律依據。
第二:回歸成本銷售。
成本價銷售是指開發商承諾在壹定期限內將購房款返還給購房者的行為。《商品房銷售管理辦法》第11條規定:“房地產開發企業不得以返本或者變相返本的方式銷售商品房。”本質上，返本銷售是壹種變相的融資。開發商擡高房價，承諾幾年後返還本金。返現銷售的廣告口號通常是“原價回購”“增值回購”。
開發商回售資金是壹種非法集資的形式。返本銷售的風險是開發商的返本承諾往往不兌現，幾年後企業破產或攜款潛逃。而買房的人拿到的往往是經營不善、質優價廉的商鋪，甚至是還沒建好的拍賣行。
青島雲頂置業有限公司開發建設的雲頂國際項目，已被黃島法院、李滄法院、青島中院、江蘇海門法院查封10輪。以聲稱購買後10年還的方式出售，已收到買家5萬團購款，累計買家950人。接到微信舉報後，黃島區國土資源和房屋管理局發出緊急通知。更“雞賊”的是，開發商將樓盤名稱改為頤和綠城，並更改開盤時間和地點，以逃避監管。
第三:售後包租
售後包租作為開發商的壹種營銷手段，起源於20世紀60年代美國房地產行業的“售後回租”，是解決開發商現金流困難的合法合理的商業行為。但自從90年代從香港傳入中國後，遍地開花。售後包租的廣告口號有:統壹管理，原價回購，提供物業補貼，銀行擔保年收益10%，年平均租金9%，零風險投資最大保障，安全創富等等。形式包括回租返還、帶租銷售、利潤分享、保證分紅等。售後包租的特點是承諾以租金返還的形式吸引買家進場，同時簽訂店鋪買賣合同和租賃合同。其中，商鋪買賣合同約定買受人購買開發商開發的商鋪，租賃合同約定買受人將商鋪交由第三方管理公司(壹般為開發商的關聯公司或子公司)統壹保管，保管期限為10年或20年。這樣既規避了售後包租的法律風險，又跳過了交接、裝修、面積的糾紛，減少了很多麻煩。對於開發商來說，房價是自己定的，前期支付給業主的固定收益可以視為低息貸款，既降低了融資成本，又可以快速回籠資金，從中獲利。
西海岸新區黃河路華爾茲廣場，商鋪總價117萬，號稱“最大回租10%”，即與開發商簽訂回租協議，10年，前三年8%，中間四年9%，最後三年10%。城陽區凱豐國際金融廣場說年收入4.8萬，業主實際拿到兩千多。
“賣的好的樓盤不需要回租，回租之前也不好賣。”從這幾年的此類失敗案例來看，售後包租風險不低，收益也不高。更有房地產從業者將售後包租視為“定時炸彈”。這種包租行為與開發商的資金壓力不無關系。比如項目完成後管理不善，達不到預期收益水平，沒有現金流支付；比如，開發商抵押在建項目獲取銀行貸款，面臨還款壓力；比如開發商融資或者變相融資後，將資金分流到其他項目。壹旦項目運作的某個環節出現問題，資金鏈就會斷裂等等。