小產權房是指建在農民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村委會頒發。小產權房的流通和轉讓有很多限制，因為小產權房只具有普通商品房的使用性質，而不具有普通商品房的法律性質。其實都不是商品房，也不會有房產證。
關於嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知農村宅基地只能劃撥給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法出租或者占用農民集體所有的土地進行房地產開發。農村村民只能擁有壹處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。
由此可見，小產權房轉讓或出售給非本集體成員的第三人，在法律上是不能轉讓的。同時對房屋的保值增值影響很大。因此，邊肖提醒廣大購房者，沒有買小產權房的盡量不要買小產權房。
《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。
第二百壹十條不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。國家實行不動產統壹登記制度。統壹登記的範圍、登記機構和登記方式由法律、行政法規規定。