新房常見的質量問題有哪些，如何處理？

房屋質量是房產交易中的核心問題，也是很多糾紛的焦點。本文主要談房地產交易中的房屋質量糾紛。幾種常見的房屋質量問題人們通常說房屋有質量問題，是指房屋達不到法定或約定的質量標準，存在質量缺陷。壹般來說，房屋質量問題有三種:違法質量問題、違約質量問題和使用質量問題。(壹)違法房屋質量問題，違法房屋質量問題，是指房屋在使用建築材料、設備或者施工操作程序上達不到法定質量標準。這種房屋質量問題最常見，也最容易引發糾紛。包括:屋面滲漏；煙道、排風道、風道堵塞；室內地面空鼓、開裂、起砂、瓷磚松動，有防水要求的地面漏水；外墻和天棚抹灰，瓷磚、壁紙、油漆等裝飾面脫落，墻面砂漿帶堿脫落；門窗開關無效或間隙超出規格；廁所、廚房、衛生間積水；內墻板跳水，陽臺積水；有防水要求的水塔、水池、地下室漏水；室內水暖、供暖系統管道漏水、漏風、暖氣不熱、電器、電線、照明燈具掉落；室內外給排水管道漏水、堵塞；鋼材、鋼筋混凝土、砌體結構等承重結構變形、裂縫超過國家規範和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標。對於這種房屋質量問題，毫無疑問開發商要對購房者承擔法律責任，包括:維修、退房、換房、賠償等等。但是，開發商應該以何種方式承擔法律責任，購房者和開發商之間往往存在嚴重分歧，從而產生糾紛。案例壹:張女士從開發商處購買商品房，居住1年後，發現承重墻出現多處裂縫。張女士當即要求開發商退房，並賠償裝修損失，但開發商認為房子已經通過驗收，張女士也已經驗收，才入住。此後，張女士對其進行了裝修，應是裝修不慎造成，對其居住安全沒有根本影響，同意維修。經過反復談判，雙方未能達成壹致。張女士訴至法院。法院審理後認為，該房屋屬於保修範圍，開發商不能證明張女士在裝修時拆除了承重結構。所以房屋承重墻裂縫應該是不合格的，裂縫超過了相應的標準，對購房人的居住安全造成了不利影響。故判令開發商退房，並將房款、裝修款及相應利息返還張女士。案例二:李先生買了壹套公寓，交房時，因為李先生在國外，不能按期辦理入住手續。1年後，李先生回國和拿到鑰匙的人壹起生活。住了3個月，房間廚房的熱水管突然脫落。由於李先生當時不在家，水漏進了客廳，淹沒了鋪設的木地板。李先生認為房屋質量不合格，訴至法院，要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為房屋已經竣工驗收，入住通知書是1年前發給李先生的，因李先生自身原因未辦理入住手續，應視為已經交房。由於給排水保修期為自交付之日起1年，開發商不應再承擔任何責任。法院經審理後認為，雖然開發商在l年前就向李先生發出了交房通知，但房屋保修期應從李先生實際居住之日起算，故開發商應為李先生維修水管，並承擔賠償責任。以上兩起糾紛，都是房屋質量問題出現後，開發商不願意承擔相應責任造成的。在實踐中，如果開發商能夠負起責任，本著為業主服務、質量第壹的精神妥善解決問題，糾紛是完全可以避免的。(二)違約房屋質量問題這類房屋質量問題是指開發商交付的房屋未達到承諾的質量標準。案例壹:某開發商在樓書中承諾，其開發的樓盤將使用通力品牌電梯，但交房時，業主發現使用的電梯品牌並非通力品牌。有業主認為現在使用的電梯在價格和質量上遠遠低於通力品牌電梯，因此訴至法院，要求開發商退還部分房款。但開發商認為，樓書只是宣傳資料，不等同於合同，對雙方不壹定有約束力。而且因為安裝的時候沒有購買通力品牌電梯，為了不影響工期，用了其他品牌代替。現有電梯性能不低於通力品牌電梯，不存在質量缺陷。開發商不應該承擔法律責任。法院審理後認為，由於雙方對電梯品牌及是否可以使用替代品未作明確約定，且業主不能證明開發商目前使用的電梯與通力品牌電梯相比存在明顯質量缺陷，故業主要求開發商退還部分房款缺乏依據，法院不予支持。案例二:某開發商在與購房人簽訂的合同中約定使用三菱作為空調品牌，但未約定空調的產地、規格等具體事項。交房後，有業主認為物業使用的空調是國產三菱空調，但根據物業的價格，應該是使用日本原裝三菱空調，規格應該高於現有空調。開發商已構成房屋質量違約，要求開發商退還兩臺空調的差價。因為開發商拒絕，業主訴至法院。法院審理後認為，由於雙方對空調產地規格沒有明確約定，開發商使用的空調符合合同約定的品牌，故駁回了業主的訴訟請求。這種糾紛既是房屋質量糾紛，也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在於買賣雙方的合同意識，在簽訂合同時，明確約定相關問題和責任，避免糾紛，減少矛盾。(3)使用房屋的質量問題這種質量問題實際上並不是開發商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是購房者沒有按要求使用相關設備，使其無法正常使用，甚至演變成質量缺陷。對於這種所謂的房屋質量問題，購房者(或使用人)應該自己承擔相應的責任。案例壹:陳小姐買了壹套經濟適用房。入住後，陳小姐並未實際居住。有壹天，陳小姐突然接到通知，她家陽臺的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回來壹看，自己室內裝修的木地板已經被泡了，樓下的業主損失嚴重。陳小姐訴至法院，稱陽臺安裝的水管不符合保溫要求，要求開發商承擔賠償責任。法院在審理過程中發現，該房屋使用的是獨立供暖系統，陽臺上的水管是供暖鍋爐的進水管。開發商在交付的住宅使用說明書中已明確表示，冬季供暖鍋爐應保持低溫運行狀態。如不使用，應關閉住戶主供水閥門，排幹水管內的余水，避免陽臺鍋爐水管凍裂漏水。物業管理公司也做了類似的通知。因陳小姐未按要求使用鍋爐，未按要求關閉住戶主供水閥門，導致損壞事件發生。因此，陳小姐應當對自己的損失和他人造成的損失承擔賠償責任，開發商不承擔賠償責任。購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按規定使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以免給他人和自己造成損失。房屋質量問題的根本原因房屋質量問題的原因主要有兩個:壹是在工程建設過程中，壹些開發商在材料采購上做文章，用低價產品代替高價產品，甚至以次充好，以假亂真。二是壹些施工單位為了加快工期，降低成本，往往采取簡化操作程序，減少材料使用的方法。比如需要防水兩層的地板改成壹層，需要擰五次的螺絲只擰三次。房屋質量問題的預防(1)完備的法律和政策是消除房屋質量問題的基礎。只有建立完備的法律政策，明確住房質量標準，才能讓消費者在實踐中真正有法可依，切實維護自己的合法權益。近年來，建設部出臺了壹系列法律和政策，加強住宅質量立法，提高工程質量，維護消費者合法權益。2000年，建設部發布《房屋建築工程質量保修辦法》，明確規定了房屋建築工程的最低保修期限:地基基礎工程和主體結構工程，設計文件規定的工程合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間、外墻防滲漏，5年；供暖和制冷系統由兩個供暖期和制冷期組成；電氣管道、給排水管道及設備安裝2年；改造工程將持續2年。有效維護了消費者的合法權益。(2)嚴格的執法措施是防止房屋質量問題的關鍵，必須有法可依。只有各級質量監督管理部門和執法部門認真負責，嚴格執法，嚴懲質量違法行為，才能建立威懾力，迫使壹些開發商和建築商打消僥幸心理，堵住質量問題造成的缺口。(3)正確的質量意識是消除房屋質量問題的根本。從根本上說，要樹立以開發商、建設者為本位的正確的質量意識觀，重視工程質量，在材料設備采購、工程建設運營中嚴格遵守相關法律法規，從根本上提高工程質量，消除房屋質量問題。