酒店式的公寓投資最重要的是哪些因素？

地段是第壹要素\x0d\　　與傳統房地產市場中強調地段的意義相比，酒店式公寓產品對於地段的要求更加嚴格。從酒店式公寓的入住客源層面來看，主要為海內外駐滬機構的商務人員、管理人員和技術人員以及部分往來上海的國內外商務人員，其並非長期在上海定居，並且具有較高的福利補貼，因此會考慮選擇酒店式公寓作為其居住場所。對於這樣的客戶群體而言，便捷是其所關註的。交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務便捷等等構成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決於項目所處地段。交通便利的黃金商務地段，外國企業和外籍、外地員工的聚集流動區域，酒店、商業和娛樂業配套發展成熟的商業中心，必將成為酒店式公寓投資者追逐的熱點區域。\x0d\　　高品質是先決條件\x0d\　　正如前述，酒店式公寓的入住者壹般是駐滬外企、外國機構以及國內外地企業駐滬高級管理人員和商務人員，其壹般具有較高層次，經常出入於高檔居住社區和酒店，對產品設計以及產品配置均具有較高要求。從產品設計層面來看，投資者應該避免選擇同壹區域內過多雷同的產品形態，應該關註產品的經濟實用性，選擇房型布局緊湊靈活，戶內消極空間數量、分攤的公***面積少的產品。從產品配置層面來看，投資者應該關註電梯、空調以及其他機電設備和家具以及裝修材料、裝修設計等細節問題，如電梯、家具和其他機電設備應為進口品牌，空調最好是中央空調系統，裝修材料以及裝修設計均需具有較高國際知名度等，從而才能更好的滿足入住者生活需要及品味需求，壹方面確保其較高的出租率，另壹方面保持物業較高的保值價值，從而實現其保值增值實現投資回報的最終目標。\x0d\　　面積適中是重要因素\x0d\　　從上海酒店式公寓的發展歷程來看，大致經歷了三個階段：外銷房轉型酒店式公寓--連鎖酒店管理公司公寓--小戶型酒店式公寓。外銷房轉型酒店式公寓面積偏大，從100平方米到250平方米面積不等，連鎖酒店管理公司公寓面積與普通兩房、三房面積相仿，從106平方米到148平方米面積不等；新壹代小戶型酒店式公寓則面積與酒店式公寓定位商務客源則較為吻合，面積在50平方米到70平方米之間，基本適宜壹到兩人居住。從面積大小、市場價格以及上海經濟發展來看，外銷房轉型以及連鎖酒店管理公司公寓存在著面積過大，總價較高，客戶定位群體偏小等問題，尤其是其總價偏高，很難保證投資回報率和換手率，而小戶型酒店式公寓則較為靈活，因此投資價值較高。\x0d\　　品牌是保障因素從大多數發展商的角度來看，實現物業的順利銷售，確保現金回收是其根本目標，對於項目後期運作成功與否關註較少。在項目銷售過程中，可能會誇大項目投資價值，達到提高銷售價格實現銷售的目標。因此，投資者在選擇投資對象時，應該加強對發展商背景及其操作案例的研究，關註其是否有完整的協助購房者出租房屋的租務計劃，是否有投入較高、市場細分的推廣計劃，要盡量選擇具有較強實力和品牌知名度的發展商。在酒店式公寓的後期運營中，酒店物業管理公司的品牌及其提供服務則直接影響出租率和出租價格。