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壹、房地產的概念
▲房地產的意義
不動產具體指土地、建築物及其地上附著物，包括物質實體和依托於物質實體的權益。又稱房地產，是不動產和房地產的總稱，二者是不可分割的整體，不可分割。包括:
a)土地
b)建築物和地面附屬設施
c)房地產產權
註:不動產物權除所有權外，還包括由所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典權。
▲房地產和建築的區別。
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和維護、裝修、服務等經濟活動的高附加值的綜合性行業。它與建築行業既有聯系又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，其生產成果是建築物或構築物。房地產行業是雇主，建築行業是承包商。房地產業屬於為生產和消費提供各種服務的第三產業，建築業屬於對初級產品進行再加工的部門，屬於第二產業。
▲房地產和不動產的聯系和區別。
不動產是指各種有明確權屬關系的房屋以及與其相連的構築物或者建築物；房地產是指土地權屬明確的土地，包括住宅和非住宅的附屬土地(及各種地段)以及已開發和待開發的土地。中國的不動產是指有限的土地使用權。房地產和地產之間有著客觀的必然聯系，主要包括幾個方面:
a)在物質形態上，不動產和不動產是不可分的；
b)從價格構成來看，房地產價格包括房地產價格無論是買賣價格還是租賃價格；
c)從所有權關系來看，不動產所有權和不動產所有權是聯系在壹起的。
差異包括幾個方面:
a)它們具有不同的屬性；b)增值規律不同；c)所有權的性質不同；d)價格構成不同。
二、房地產的特點
▲房地產的自然特性
a)位置的固定；b)使用的耐久性；資源有限；d)財產差異。
▲房地產的經濟特征
a)生產周期b)資本密集度c)相互影響d)易受政策限制e)房地產升值。
註:房地產升值是房地產價值在壹個較長的時間序列中保持上升的規律。主要歸功於房地產的重要組成部分——土地。
第三，房地產的類型
按目的:
a)住宅房地產b)商業房地產c)旅遊房地產d)工業房地產e)農業房地產
房地產房屋樓層劃分的規定:
低層住宅1-3層？
多層住宅是4-6層？
小高層住宅7-11層。
高層住宅是12-16層？
16層以上為高層住宅。
房地產用地的使用年限是如何確定的？
凡與省規劃和國土資源局簽訂土地使用協議的，土地使用年限按國家規定執行。即:住宅用地七十年；五十年工業用地；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。
四、建築結構分類標準
類內容
號碼名稱
1鋼結構主要承重結構均采用鋼材，包括懸索結構。
2.鋼和鋼筋混凝土結構的主要承重結構是通過混凝土澆築鋼和鋼筋建造的。例如，建築物的壹些梁和柱用鋼筋混凝土框架建造。
3.鋼筋混凝土結構主體承重結構采用鋼筋混凝土建造。包括薄殼結構、大模板現澆結構和采用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構建築。
混合結構的主體承重結構采用鋼筋混凝土和磚木結構。比如建築物的梁是鋼筋混凝土的，磚墻是承重墻，或者梁是木頭的，住宅是鋼筋混凝土的。
磚木結構的主要承重結構是磚和木材。例如，房子是壹個木制框架。由磚墻和木柱建成
6其他結構，不屬於上述結構的房間都屬於這壹類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。
五、房地產術語
1，常用名詞
◆五證:a .建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c .建築工程開工證書；d .國有土地使用證；e .商品房預售許可證；
◆兩本書:A《住宅質量保證書》，B《住宅使用說明書》；
◆房產證:是房屋和土地二合壹所有權的憑證，是房產所有權的合法憑證；
◆房地產市場:主要包括房地產交易和租賃市場。包括壹級市場、二級市場、三級市場；
壹級市場:指國家土地管理部門根據土地供應計劃，以協議、招拍掛等方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權在壹定期限內、特定用途、壹定價格轉讓給房地產開發商或其他土地使用者的市場；
◆二級市場:指房地產開發商根據土地使用合同的要求，將已建成的房屋及相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
◆三級市場:指單位和個人之間進行房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，是在二級市場基礎上進行第二次或二次以上房地產交易轉讓的市場；
◆房地產產權:指產權人對房屋的所有權和房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人依法對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利；
◆土地使用權:指土地使用權所有者對土地的使用權，包括開發權、收益權和處置權。政府通過拍賣、招標、協議等方式，在壹定期限內將國有土地使用權出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可以申請繼續使用，經批準並進行地價補償後，可以繼續使用；
◆三通壹平:指通水、通電、通路、場地平整；
◆七通壹平:指水通、電通、路通、排水通、汙水通、通訊通、氣通、場地平整；
紅線圖:也叫(土地圖)，是按照壹定比例制作的表示壹塊土地的位置、界線和面積的地形圖。由政府土地管理部門向土地使用權受讓人發放，受讓人只能在紅線範圍內建房；
◆總用地面積:城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；
◆建設用地面積(凈用地面積):城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積；
◆總建築面積:指建設用地範圍內單體或多棟建築的地上及地上部分的總和；
◆容積率:指總建築面積與建設用地面積的比值。(比如654.38+萬平方米的土地上，有20萬平方米的總建築面積，其容積率為2.0)。
◆建築面積:指建築物外墻或構築物外圍水平投影面積的總和，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等。且具有頂蓋、結構牢固、高度在2.2m以上(含2.2m)的永久性建築。
◆建築覆蓋率(建築密度):建設用地面積內所有建築的地下室面積之和與建設用地面積的比值；(例如，在654.38+萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8 <建築密度為80% >)
◆綠化率:建設用地面積內所有綠化面積之和與建設用地面積之比。綠化面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；(比如654.38+萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%)
◆綠化覆蓋率:建設用地範圍內所有綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比值；
◆房屋銷售面積:房屋作為套房(單元)出售時，房屋銷售面積為該套房(單元)的建築面積，即該套房(單元)的使用面積與該套房(單元)的共用公共建築面積之和；
◆套內建築面積:以單元計算的房屋建築面積為單元門內建築面積，包括套內(單元)使用面積、墻體面積、陽臺面積；
◆套內使用面積:指實際的套內使用面積，不包括墻、柱等結構面積，使用面積的計算應符合規定:
a、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫層的，按復合層內皮尺寸計算；
b、煙囪、通風管道、各種管道井等。不計入使用面積；
C.非公共樓梯(含復式公寓樓梯)按自然樓層使用面積之和計入使用面積；
D.房屋的使用面積包括:臥室、客廳、廚房、衛生間、餐廳、大堂、過道、前廳、儲藏室等。
套內建築面積系數=套內建築面積/套內建築面積+按規定分攤的公共建築面積。
◆公共* * *建築面積:全體產權人占有或使用的建築面積* * *是指除每套(單元)外，所有住戶使用的不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共* * *建築面積和不能分攤的公共* * *建築面積；
◆套內建築面積:是套內建築面積減去公共建築面積後的余額；
◆層高:層高是指以“樓層”衡量的住宅高度。國家在設計上要求每層的高度，這個高度就叫層高。通常包括下層樓或樓層到上層樓的距離。
◆凈高:凈高是指高度減去樓板厚度的凈殘值；
◆分攤面積:商品房分攤的公共建築面積主要由兩部分組成:
電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共大廳、過道等為整棟建築功能服務的公共建築和管理建築的建築面積；
各單元與建築公共建築空間及外墻(含山墻)水平投影面積的間距為50%。
◆房屋獲得率:指套內建築面積與建築隊(單元)面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積。
套房(單元)建築面積=室內建築隊面積+公共建築隊分攤面積。
◆道路用地:道路用地是指非公共建築內建設的居住道路、居住道路、組團道路、居住汽車和辦公通勤汽車。
◆道路紅線:道路紅線是指包括居住區級道路用地在內的城市道路的規劃控制線。
◆玄關:玄關是第壹步進入房間的位置。它是壹個緩沖過渡區。臥室是家庭的“領地”，講究壹定的私密性。門壹開，有玄關，外人看不到房間壹眼。玄關壹般與大廳相連。因為功能不同，需要用裝飾手段來劃分，就是我們自己的人回家，也要有壹個放傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時玄關也是收郵件，單純見人的地方。
◆期房是指從開發商取得商品房預售許可證到取得產權證的期間。這壹時期的商品房稱為期房，消費者在這壹階段購買商品房應簽訂預售合同。港澳地區的期房被稱為買“爛尾樓”，是房地產開發商普遍采用的房屋銷售方式。買拍賣行就是買家買的是還在建的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦理完產權證(大產權證)的商品房，消費者現階段購買商品房應簽訂買賣合同。通常意義上的現房是指工程已經完工，可以入住的房子。
◆毛坯房是指沒有裝修的房子。
◆業主委員會是指在物業管理區域內，由業主代表組成的非政府組織，代表業主的利益，向社會各界反映業主的意願和要求，監督物業管理公司的管理和經營。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，代表物業全體業主，有權決定與物業有關的壹切重大事項。
◆會所的功能和建設檔次可分為基本型和超級型，基礎設施為業主提供最基本的健康生活需求，可免費使用；超級俱樂部對使用某些設施收取壹定的費用。如果會所壹味追求高檔，忽視業主的能力和需求，必然名存實亡；如果降低物業管理費，會影響物業的整體質量。會所的設置還要考慮項目分期建設的因素。會所原則上只為小區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。會所作為休閑健身的場所，也為業主提供了良好的社交場所。
◆占用是指主人拿到鑰匙，接管房間。
契稅是在土地、房產所有權發生轉移時，根據雙方訂立的合同，對擁有產權的人征收的壹種稅。
納稅人契稅的征稅範圍和征稅對象是產權發生變化的土地和房屋。在中國境內轉讓土地和房屋所有權的單位和個人為契稅的納稅人。
(1)國有土地使用權出讓；
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
(三)買賣房屋；
(4)房屋贈與。
2.房屋類型
◆安居房是指實施國家“安居(或安居)工程”建設的住房(屬於保障性住房範疇)。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金，為廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下的貧困戶建設的，銷售價格低於成本，由政府補貼的非營利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準，享受國家優惠政策，面向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房屋是指國家、國有企事業單位投資建設的房屋，以及政府按規定租金標準向居民出租的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋(指建築物)擁有所有權，對房屋占用的土地擁有使用權，產權人享有對這兩項權利的占有。使用權、收益權和處置權。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的幹涉和影響。產權人可以通過轉讓、出租、抵押、典當等方式依法處分其房地產權利。
◆商品房是指由具有資質的房地產開發公司(含外商投資企業)開發經營的房屋。由於我國長期以來在住房制度上實行供應制，商品房是上世紀80年代以後才出現的，其價格由成本、稅收、利潤、征收費、區位、層次、朝向、質量、材料差價等構成。
集資建房是改變住房建設由國家和單位承包，由政府、單位和個人共同承擔的體制的壹種住房。通過籌集資金，進行住房建設。職工個人可根據房價全額或部分出資，政府及相關部門會在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予壹定優惠。集資建房的所有權，按照出資比例確定。個人按照房價全額出資的，擁有全部產權；個人出資部分，就擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；壹種是房屋出售價格高於當年房改成本價。其產權界定為經濟適用房產權。另壹種低於當年房改成本價，其產權為房改成本價。
◆公有住房又稱公共住房、公有產權住房、國有住房，是指由國家(中央政府或地方政府)和國有企事業單位建設並出售的住房。公房主要由地方政府建設，負責向本市居民出租出售:企事業單位建設的住房，出租出售給本企事業單位職工。
◆房改房具有壹定的福利性質，各產權單位按照政府每年公布的房改價格向職工出售房屋。這類房屋的來源壹般是單位購買的商品房、自建房、集資房。
房改產權分為成本產權、標準產權和標準優惠產權三個層次。
空置商品房房地產開發企業投資建設已取得房地產權屬證書(大產證)壹年以上的商品房。
不及物動詞房產面積的計算
1.計算出的總建築面積是多少？
1)單層永久性結構房屋，建築面積按壹層計算；多層住宅按各層總建築面積計算。
2)層高在2.20米以上的夾層、隔層、技術層、樓梯、電梯間等部分計算建築面積..
3)房屋內穿過房屋的通道、門廳、門廳的面積按壹層計算。廳堂走廊部分，高度超過2.20米的，按其水平投影面積計算。
4)樓梯間、電梯(井觀察梯)井、垃圾槽、管道井面積按房屋自然樓層計算。
5)房屋屋頂為永久性建築，層高超過2.20m的樓梯間、冷藏室、電梯機房、坡屋頂設計在2.20m以上的位置，按外圍水平投影面積計算。
6)有懸挑建築且全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。
7)有永久性結構和有蓋板的室外樓梯，按每層水平投影面積計算建築面積，無蓋板的室外樓梯，按每層水平投影面積的壹半計算建築面積。
8)與房屋相連的柱廊，有上蓋的廊，兩個房屋之間的柱，按柱外圍水平投影面積計算。
9)建築之間的永久性封閉架空走廊應按其外圍水平投影面積計算。
10)高度超過2.20m的地下室、半地下室及其相應出入口，按其外圍水平投影面積計算(不含采光井、防潮層、防護墻)。
11)有柱或圍護結構的門廊和門，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。
12)有玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻或復合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架與主體結構的距離已設計或實測時，按幕墻外圍水平投影面積計算建築面積；施工圖報建時無設計數據的，幕墻框架與主體結構的距離按150mm計算，竣工後計算竣工面積時仍采用150mm的數據。
13)永久性建築中有柱的車棚、貨棚按柱外圍水平投影面積計算。
14)建在坡地上的房子，用吊腳做架空地板。有圍護結構的，按高度超過2.20米部分的外圍水平面積計算..
15)對於伸縮式房屋，如果與室內相連，則應使用伸縮縫計算建築面積。
2.建築面積的壹半是多少？
1)有蓋無柱外廊、檐廊、掃屋頂水平投影面積的壹半計算。
2)獨立柱在單排柱的雨棚、車棚、棚子、平臺中，面積按頂蓋水平投影面積的壹半計算。
3)未封閉陽臺的面積按其水平投影面積的壹半計算。
4)建築外有屋頂，無柱的走廊、檐廊面積按其投影面積的壹半計算。
5)建築物間有屋頂的架空走廊按其投影面積的壹半計算。
3.那些不計算建築面積的有哪些？
1)空置的墻體構件和藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。
2)用於維修和消防的室外梯子。
3)無圍護結構的屋頂水箱、建築物上無屋頂的平臺(露臺)、遊泳池等。
4)獨立煙囪、油罐、油(水)儲罐、地下人防幹道、支線等建築物。
5)舞臺和後臺掛有幕布和布景的天橋和平臺。
6)操作平臺、建築內外的進料平臺、利用建築空間放置箱罐的平臺。
4.哪些公共區域應該共享？
共用公共部位包括室內外樓梯、內外走廊、公共門廳、通道、電梯、配電室、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調房、消防控制室、服務整層的值班門衛、樓內垃圾房、帶封閉屋頂的樓梯間、電梯間、水箱。
5.哪些公共區域不能共享？
不能共用的公共部位是機動車車庫、非機動車車庫、公共開放空間、城市公共走廊、沿街騎樓、地下壹層防火避難場所。整棟樓的配電室；人防地下室及地下車庫、地下設備間等。