問:提問；景先生，我現在有壹套自住公寓，想換成同區域的小區長安，想換成雙慧園；預算550-650左右，為了自住，保值增值，要求中專以上學區；2-3居室，在東單和北京南站上班；傾向朝陽板塊。
答:回答；您好，感謝您的信任。管莊雙橋這壹區域西起五環，東至童超路口，北至京通高速。中間夾著三條環線，區域內有大量的公房和動遷，南邊是通惠河村。拆遷情況不明。四不占+界面窄+內部生活聯系差，沒有商圈，缺乏優質配套。所以價格壹直沒上來。近兩年在幾輪漲勢中表現疲軟。
水郡長安原本屬於板塊的優質社區，市場熱度和成交量排名靠前。但由於冷盤，社區從18到今年上半年增速基本持平，中間因市場波動出現階段性下滑。
雙匯小區熱度略高於水郡長安，但升值幅度也壹般。這兩個小區保值還可以，升值屬性比較壹般。
考慮到學區房可以減少面積，可以考慮望京。望京的優勢是有自己的產業，房子升值比較強。學區房在朝陽排名靠前。在望京，三居室只能以2000左右的樓為主。可以看看南湖東園壹區(三居室價格650萬左右，加上稅費和中介費可能略超預算，如果能克服經濟困難這個小區還是不錯的)。
其次，根據妳愛人的工作地點和妳偏好的板塊，我們可以看到，李澤、潮清、常穎、李澤市場的紅利還沒有真正釋放，市場至少還會有兩波紅利期；這個板塊的優質社區升值屬性比較強。
瀛海屬於亦莊新城主溢流板塊，教育設施齊全。潮清屬於國際貿易壹類溢出區，可以接納朝陽東部50%以上的改善型人群。常穎屬於國際貿易的二次溢出。這些商圈的教育配套都比較好，房子保值增值也比較穩定，離妳愛人工作單位的距離也不會太長。
李澤可以看看草橋新苑4區，三環新城7號院，萬年花城4期(三居室可能略超預算)，潮清國美第壹城(三居室可能略超預算)，常規陣營:北京新天地五期，柏林愛樂三期，蘋果派；
問:問題:妳好！本人住朝陽公園附近，想買壹套朝陽區的改善型戶型，自住投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麽合適的房子推薦嗎？謝謝妳
答:回答:您好，感謝您的信任！3000+的預算屬於決算。如果房產未來流動性不好，價值就會打折扣。
建議選擇雙井、朝陽公園、望京的基金。
朝陽公園可以這樣看:泛海系的五個板塊，碧海花園、香海花園、藍海花園、瀛海花園、泛海榮郡，流動性好，在整個朝陽區乃至全北京都比較稀缺，保值增值比較穩定。其中藍海花園和泛海榮郡是240平米三居室，其他園區是240+四居室；這些小區的大平戶型也很不錯。
雙井可以看到富力城D區。
望京可以看東湖灣三期，望京金茂府，遠洋萬和公館。
關於盤子的選擇:
1，望京的主要優勢是依靠前幾年互聯網行業的高速發展。互聯網行業的核心特征是少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，短時間內壟斷某個領域。壹旦公司成功成長，首要需求是在蓋樓建造壹片廉價土地，並留下其核心資產。其次，望京的崛起是2008年北京奧運會，首都機場T3航站樓擴建。在全國處於有利地位的望京，已被世人稱為北京。同年，北京市發改委宣布朝陽崔各莊大望京村環境整治及土地開發項目獲批，隨後望京被打造成北京第二個CBD。今天的望京是北京唯壹壹個產住平衡最好的區，在北京很難找到第二個像望京這樣的區。行業的發展紅利期壹過，就沒了。
望京的發展史是從外企開始的，後來移動互聯網進入市場。兩者無縫連接。20年，我吃了兩次大浪淘沙的紅利，足夠壹個區徹底發展的時間。北京除了東西海最貴的學區房是望京。即使北京有全國最嚴的限購政策，望京常年的增長也不是學區房溢價，證明了這個區背後的購買力。
朝陽區主要的高科技產業聚集地壹個是國茂，壹個是望京。國茂感覺有點什麽都是大雜燴，周邊不是高樓林立就是破舊不堪，生活氛圍比較落後。所以房價壹直不高。
現在望京相對成熟，已經從廣營溢出來了。阿裏新總部馬上交付，整個區域都有不同檔次的大樓。所以朝陽很多剛需改善和最終改革的區域都會把望京作為首選。中長期來看，望京的發展空間還是比較大的，房價天花板比較高；
望京本身分為望京東、望京西、望京北、望京南。其中，望京東、保利中央公園、柯榮橄欖城、遠洋萬和發展最好。望京北也是這些年發展的重點，有金茂府、鎮遠、東湖灣等標桿樓盤。整個區域人口結構不錯，名校都在這裏開了分校，所以望京的教育資源還不錯，在朝陽屬於中上水平。
2.朝陽公園屬於北京第壹批豪宅的地標區域。也是明星僅依靠朝陽公園的天然優勢買房子最多的區域。好處是人群結構比較純粹。不像望京太陽宮雙井，這個板塊全是豪宅，而像望京雙井這樣的板塊有高、中、低三個不同檔次的樓盤。因此，朝陽公園內部的替代力量是缺乏的，它只能吸引外部的人，尤其是壹線明星。這個區域有壹個奇怪的現象是普通人不願意在這裏買，主要體現在戶型上，140平可能是壹室兩廳。感覺有點不接地氣，好處是整個區域的圈子比較純粹。以前朝陽公園的標桿是棕櫚泉國際公寓，後來因為小區設計不好，物業管理不好，換成了泛洋系。
3.雙井可以說是目前北京首選的投資地區之壹。屬於承接國貿的最優質板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北優質次新盤斷層的不足，所以是朝陽東南最好的住宅區。因此，有壹種說法是，雙井稱其為ITC的後花園。有高中低三個不同檔次的住宅，可以承接朝陽核心區不同群體的購房者。這個板塊長期不缺購買力，目前區域價格也不高，所以後期優質樓盤成長性比較好。
這三個商圈在朝陽分為三個不同的方向，朝陽以東北方向為主。
綜合建議:如果註重該樓盤的投資屬性，建議首選望京。如果註重居住環境，朝陽公園更有優勢。最後，雙井和雙井之所以排在最後，是因為3000+的預算屬於雙井的CEO盤，雙井的CEO盤是孤立的，分散的很少。不像朝陽公園、望京，容易對外界形成口碑印象，吸引更多買家。
有時間可以看看星球頂上的《朝陽終改及投融資指南圖》壹文。祝壹切順利！有問題請再咨詢我！
問:問題:妳好！本人住在sfsd，除了自己的房子，父親擁有兩套房，分別是1998年蘇州街兩套公寓(八壹學校九年學區房，市值1100w)和2004年清河高板壹套公寓(兩年22年9月，原值372，市值550w)。
考慮到老塔沒有居住環境，學區壹般，流動性差，想重新規劃資產。家裏現金流壹般，月供1w左右我能承受。我在海澱中關村長大，今年六月畢業後希望去JD.COM工作。本來在海澱京昌路等新房，但是剛畢業，大額貸款應該批不下來，sfsd優勢也用不上。該計劃重點關註奧森和望京地區的新品質。計劃小陽春先賣高流動性清河易居，9月份過戶，保證550萬&的首付能力；蘇州街只有5套公寓，然後根據9月前兩套公寓的銷售情況準備兩套方案:a)兩套公寓不賣，首付550+我貸款150w，可以在望京買壹套大戶型放在我的&，可以兼顧投資& amp我上班，自己住。目前看好寶興國際二期。b)兩居室順利出售。1100-1300w將全款買壹套兩居室或三居室，放在父親名下，買了出租，純投資保值。
我想問妳:
1)妳覺得我的計劃合理嗎？求資產規劃建議！尤其是時間點的選擇。
2)b計劃沒有決定在哪裏買。海澱這個價位似乎很難出新質。特別喜歡上元君庭，但對板塊的潛力不太確定。望京有點不敢下手，這兩年質量提升了不少。
3)b計劃其實和全款買京昌路新房是壹樣的。有什麽辦法操作資金？4月底開盤前肯定沒時間把兩套都賣了。
4)4)a計劃可以在賣房後進行嗎？可以存很多錢(首付)，但是工資不夠6個月，擔心銀行房貸批不下來。
答:回答:您好，感謝您的信任！我祝妳新年快樂。
1.關於賣房的時間點，今年會有實質性的LHZC落地，小陽春賣房是正確的。但是賣房之後買核心區的優質板塊，意味著核心區的優質板塊也會上漲。如果利潤最大化，建議在小陽春前買入。可以先YD出壹部分資金做首付+定金，先鎖定房源，和業主簽訂壹個相對充足的時間賣房。壹般4-6個月是市場上的正常時間。壹居室的未來成長空間不如三居室。大部分壹居室都是剛需上車的群體。這些群體的特點是，只有在市場火爆的時候才能賣出去。北京因長期調控而積累的購買力，會集中在改善群體。總價15萬以上，屬於藍海市場，100到15萬可以拿到核心地段。幾乎是孤兒，從投資的角度來說，購買力相對集中的核心區域是新的，符合未來市場的主流。
2.上元君庭主要依托望京的產業。壹直以來我的邏輯都是建議買核心區的優質菜。為什麽過去在新區投資新房收益很可觀？是因為過去是房地產增量時代，也就是造城時代，幾乎所有的新區都是從零開始的。增量時代的特點是社會起點低。當時新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間逐漸被填平，產生區域價值。
但現在已經進入存量時代，新區的經濟不會和過去壹樣，未來的價格空間會因為建設成本的增加而逐漸壓縮。如果溢價的嚴重價值不突出，很難突破這個新區的價格阻力。目前社會效率日益提高，優質的人口結構將向價值更高的領域集中。從開發商的角度來說，核心區開發房地產的成本比新區低，更容易攤薄成本。在造城的增量時代，開發商和購房者的方向是壹致的，判斷情緒也是同頻的。但現在進入存量時代後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也會下降。
從宏觀上看，北京目前人口處於停滯階段，有購買力的高端人口會集中在核心區。遠郊的高樓可以很快建起來，但是人口是個問題！人口是壹切經濟活動的前提。沒有人口，經濟就不會繁榮。
望京的主要優勢是依托於前幾年互聯網行業的快速發展。互聯網行業的核心特征是少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，短時間內壟斷某個領域。壹旦公司成功做大，首要需求是在蓋樓建造壹塊廉價土地，並留下其核心資產。
其次，望京的崛起是2008年北京奧運會，首都機場T3航站樓擴建完成。在全國處於有利地位的望京，成為世界了解北京的窗口。同年，北京市發改委宣布朝陽崔各莊大望京村環境整治及土地開發項目獲批，隨後望京成為北京第二個CBD。
今天的望京是北京唯壹壹個產住平衡最好的區。在北京很難找到第二個像望京這樣的區，壹旦行業的發展紅利期過去，就沒有了。望京的發展史是從外企開始的，後來移動互聯網進入市場。兩者無縫連接。20年，我吃了兩次大浪淘沙的紅利，足夠壹個區徹底發展的時間。北京除了東西海最貴的學區房是望京。
即使北京有全國最嚴的限購政策，望京常年的增長也不是學區房溢價，足以證明這個區域背後的購買力。朝陽區主要的高科技產業集群壹個是國茂，另壹個是望京。國茂感覺有點大雜燴的感覺，周邊要麽是高樓大廈，要麽是老舊小區，所以居住氛圍顯得比較落後。所以房價壹直不高；現在望京相對成熟，已經溢出到廣營。阿裏新總部馬上交付，整個區域都有不同檔次的大樓。所以朝陽很多剛需改善和最終改革的區域都會把望京作為首選。整個區域人口結構不錯，名校都在這裏開了分校，所以望京的教育資源還不錯，在朝陽屬於中上水平。中長期來看，望京的發展空間還是比較大的，房價天花板比較高；如果在望京工作，可以以望京為首選區域。3.可以做DYD/LL3.6
4.哪幾種情況會導致按揭貸款不批，假材料被曝光，負債過高，不合規，被取消資格？銀行沒有額度；除了以上問題，其他問題都可以解決。
建議仔細閱讀《北京房地產投資的核心邏輯和原理》壹文。祝壹切順利。如果妳有任何問題，請再次咨詢我。