1.重慶房地產需求者
重慶主城區需要住房的人口主要是:1。主城區的土著家庭即將長大成家；2.每年戶籍在主城區以外的高校畢業生；3.想在主城占有壹席之地的郊縣富裕居民；4.進入鄰省城市的人；5.重慶其他高端人才，商人，炒房團。
從需求來看，1號和2號需求相對較小，對重慶房價起不到基礎性作用。第三第四人是重慶接管的主力。從去年65438+2月到現在的這波重慶房地產牛市，就是第五批人的暴漲造成的。從樓盤反饋的情況來看，全國各地的炒房團真的很厲害，有的壹口氣買了幾十套房子。因為在這些外地炒家眼裏，在中國所有二線城市中，重慶的房價是最低的。即使是現在，所謂的“高水平”也只達到了河南鄭州的水平，而且大家都知道鄭州的城市建設和城市定位還不如重慶。
2.重慶的住房供應
從供應上看，重慶壹直追求土地供應量大。2014之前，重慶土地供應壹直是量大面廣。有人在網上做過統計。重慶壹年的土地供應量大約相當於北上廣的總和。
從2014開始，重慶的供地政策發生了根本性的變化。由於主城區土地指標越來越稀缺，尤其是住宅空置率居高不下，重慶開始有意識地減少土地供應。從公布的數據來看，從2014開始，每年減少20%左右。重慶2014土地成交13910000平方米；201228萬平方米2016年出讓土地1021620萬平方米，比2015年減少16.8%。這是什麽意思？2015壹線城市加起來2848萬平米(北京734萬平米，上海1074萬平米，廣州843萬平米，深圳197萬平米)。如此龐大的土地供應，重慶20116元/平方米的建築均價無可厚非。但到了2016年，重慶的土地供應量只比廣州多300萬平方米。雖然土地供應量依然最大，但總量已經大幅減少。從全國範圍來看，減少土地供應已經成為壹種趨勢。雖然國土部表示，對於房地產庫存不足的城市，要加大土地供應。但是我們國家追求糧食自給是基本國策，654.38+0.8億畝土地紅線不能動。而且除非發展特大城市，否則城市的土地供應極其有限。可以增加土地供應，將江津、長壽納入主城，增加土地供應。在主城區工作生活的人會喜歡在長壽江津生活嗎？不是至少20年，大家還是願意在渝中區、江北區、北區工作生活，甚至去巴南都覺得很遠。
還有壹種情況:重慶北部沒有土地。如果我們提供更多的土地，我們將得到北碚。因此，未來土地供應重點是北碚、大渡口和九龍坡。而這些地方，妳可以想想，大多數人都不願意去。
目前老城區只有老房子。因此，未來重慶的新樓盤將以舊城改造為主，二手房交易將會蓬勃發展。而舊城改造，樓面價肯定比用壹塊荒地蓋新樓的現價高得多。這正是香港目前面臨的房地產形勢。山城中，重慶唯壹可以參考的對象就是香港。當然，重慶的經濟體量、經濟水平、區位優勢都比不上香港，但兩者地形結構的相似必然有壹個特點——適合建築的平地資源稀缺。
也正因為如此，在不久的將來，也許10年，重慶的房地產模式將以舊城改造為主，二手房交易的活躍度將空前。
3.供求平衡
重慶主城區目前供需關系比較平衡。未來因為城市發展的關系，會出現供不應求的情況。但供需現狀並未得到根本扭轉。當然我也要明確壹點，我說的主城區不是政府的行政規劃，而是我們通常所說的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪壩、九龍坡。這是為什麽呢？我想任何壹個在重慶生活了五年以上的人都能感受到我為什麽這麽分類。
人口決定了重慶房價的未來發展。據政府統計，近兩年重慶主城區凈流入20-30萬人。這部分人口壹部分是回到北上廣深等壹線城市老家的重慶戶籍居民，壹部分是來重慶尋找機會的人。返鄉的重慶戶籍人口，大部分都是有積蓄的。很多都是北上廣深的產業工人，小企業或者其他行業。其實他們是有壹技之長或者某種謀生能力的。或多或少都有在主城區買房的需求(按照經濟學教科書的說法，想買房，有買房能力)。在返鄉的人群中，還有壹些人特別引人註目:他們是高學歷的重慶學子。他們中的很多人在廣州、廣州、深圳甚至海外工作多年，感嘆廣州、廣州、深圳的房價，卻發現自己的500萬人在廣州、廣州、深圳，只能買壹套80多平米的房子。當他們回到重慶，他們可以買房子，甚至別墅。這期間，他們回老家買房，搬回重慶發展。同理，有夢想的外國人才也有。這部分其實是重慶最願意吸引的人才。
來重慶發展的外地淘金者。其實重慶對全國的吸引力始於2008年。當時因為眾所周知的原因，重慶吸引了全國的目光。從此，重慶進入了基礎設施建設的黃金時代。高速公路、城市公園、軌道交通、教育資源、醫療資源等。，都換了槍。我想，大家還記得2008年之前，我現在去看南平，那是多麽的亂。45678公裏我不敢想。不過，現在再看看，南平看起來像個大都市，就算是456公裏，也還過得去。這是重慶城市建設快速發展的時期。
我們大概都有這樣的經歷。看到郵政儲蓄銀行和建設銀行，妳會選擇哪家銀行存錢辦卡？我相信大多數人都願意去中國建設銀行。為什麽？因為看了郵儲銀行的裝修，確實不像是金融機構。太簡單了。我心裏沒把它當成銀行，而是去了郵局。但是中國建設銀行甚至中信銀行呢？裝修華麗，還有很多網點，這些叫基礎設施建設，所以大家都願意去。其實郵儲銀行和建行的利率是壹樣的，人們不用排隊。但是妳的裝修不好看，而且網點少，ATM的功能也沒有別人先進。這是基礎設施差造成的。
重慶也壹樣。2008年以前，重慶的基礎設施建設太差。那麽當時的房價是多少呢？當時重慶說買那麽多房子的人都是傻子。
但是2008年以後，看看現在重慶的軌道交通，發展密度排全國前五。看看各種道路，各種公園，各種寫字樓，各種商圈，對人才的吸引力很大。這就是所謂的聚寶盆效應。如今，經過9年多的建設，重慶的聚寶盆效應逐漸顯現，才剛剛開始。
有人說，妳怎麽知道有這麽多外國人來？這個數據，我相信政府是有凈流入數據的。但是，也許還沒有人對這部分凈流入人口做結構性分析。而且，很遺憾，我拿不到這些數據。但是，我們可以從生活經驗中學習。最近我所在的小區有很多說粵語和潮汕話的大陸人。他們要麽在周邊開壹家潮汕火鍋店，要麽在電腦城搶著經營。其實這些人都很聰明。潮汕人會做生意。他們跑遍全國，到處尋找機會。現在我找到了重慶。這是趨勢，也是變化。
還可以看到壹個現象。現在大家都很熟悉羅森，第24家便利店。然而，在2011年前，有多少人知道羅森？對日本24家便利店開業的調查要求很高。他們要研究城市的人口結構、消費結構和未來發展。所以今天中國擁有24家便利店的城市並不多。商業業態的豐富，預示著商機的增加。
還有壹個變化，不知道大家有沒有註意到。就是重慶的餐飲形式開始豐富了。以前重慶的餐飲只有川菜、火鍋、小面，已經沒有了。現在呢？港式茶餐廳、粵菜餐廳、東北菜、雲南菜、陜西會館、蒙古餐廳、韓式快餐、德國餐廳...即使是在號稱火鍋霸主的火鍋領域，潮汕火鍋也能打開壹片天地。
都說重慶不排外，其實重慶的排外體現在餐飲上。以前壹群重慶本地人想吃火鍋，壹個外地人說，好辣。讓我們改變它。重慶人肯定說，還行，微辣。看到沒，微辣是重慶本地人對外地人最大的讓步，不管妳是同學還是朋友。
但這種餐飲霸權感開始改變。現在人們會說，那就吃點別的吧，吃清淡點，吃茶餐廳。這當然是壹種進步，說明重慶人眼界更開闊了，生活條件更好了。而這種變化對於吸引全國各地的人才來說是極其重要的。