幾年前，說到中國房地產面臨的風險，有人會引用日本房地產崩盤的歷史。不是這樣的三五次。
也許正如壹些畫家所說。也許不是，就像有些知名人士壹直在網上唱中國的爛歌，贊美美國，但他們壹直待在家裏。反正不同的人做壹件事，目的不同。
朋友圈東京的物價真的是傻眼了。
今年春節期間，日本東京的華人房產中介老李連續發了幾條微博。最近翻看了壹下，覺得這條簡單的微博其實對國內房地產市場有很大的啟示。
說到日本房價，必須明確兩個概念:第壹，國內賣的房子大多是胚胎房。第二，中國的房屋面積是按建築面積計算的。而在日本則相反，所有出售的房屋都必須是精裝修的房屋，房屋面積按照實用面積計算，也就是自己家的室內面積。樓道、陽臺、電梯、大廳等共用部分不能在房價中計算分攤到每戶，必須由建設開發商自己承擔。
那麽，中國房子的建築面積和日本房子的實用面積相差多少呢？壹般相差30%。換句話說，在日本買壹套70平米的房子，相當於在中國買了100平米的概念。這也意味著，如果日本的房價是10000元每平方米，那麽在中國就變成了13000元。
所以日本房地產開發公司的人經常說，中國人太聰明了，建築開發商會把自己的責任和義務全部轉嫁給居民，自己壹點都不吃虧，還能賣個好價錢。
日本的建築法規定，所有的房子必須精裝修後才能出售或出租。在這種情況下，意味著日本的房價包含了精裝修過的房價，而我們中國的房價很多只是胚胎房的房價。那麽，精裝修的價格和毛坯房的價格有什麽區別呢？如果按照通常的3房1廳的裝修標準計算，相差70萬左右。日本精裝修的基本標準是，墻面、地板、廚房設備、衛浴設備、浴室設備、中央空調設備以及除吊燈、吸頂燈以外的基本燈具都必須安裝，只要背壹床被子就可以搬進去。而且精裝修使用的材料都是環保材料，包括保溫墻體、隔熱、耐寒門窗等。
現在我們來比較壹下東京和中國的物價差距。東京是日本最大的城市。東京的核心區是山手線，環城輕軌列車，是核心城區，山手線以外，是非核心城區。其實這種劃分方式是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的房地產市場就是喜歡用山手線作為房價的分界線，核心城區相當於北京三環以內的區域。
目前山手線以內區域的房價壹般以高層公寓樓為基準為1平方米1萬日元。1萬日元相當於6萬人民幣。但是每平米6萬的價格包含了精裝修，而且是實用面積。於是，北京壹家房地產公司的總裁跟我詳細算了壹下。如果按照北京胚胎期房屋的房價和建築面積來計算，東京6萬元1平米的實際價格也就只有3.8萬元1平米，比北京房價便宜壹半左右。更重要的是，由於日本實行土地私有制，所以即使買了壹棟公寓樓，所有居民仍然對整棟公寓樓的土地擁有平等的永久權利。
東京的土地和房價自然是全日本最貴的，比大阪和京都還貴。如果在日本當地城市買房，房價相差很大。比如在日本著名的旅遊勝地北海道小樽，壹戶壹棟的二手房，也就是中國概念中的別墅建築，價格往往只相當於30萬到50萬人民幣。在東京，這套房子的價格會達到250萬到350萬人民幣。
現在在東京買房最多的中國人其實不是投資客，而是在日本工作的日本人。因為有很多孩子在日本讀完大學後在日本工作生活，也準備在日本結婚定居，所以父母本來想在國內給孩子買婚房，現在在日本買。前幾天遇到日本房地產研究所市場研究總監本田先生，問他中國人在日本買房多少錢？他說大概是60%。
那麽，日本房價會像中國壹樣飆升嗎？今年年初，東京的房價比5年前的房價平均上漲了約15%。東京房價為什麽會漲？有三個基本原因。壹個是東京商業用地地價上漲。近年來，隨著大量外國遊客的到來，許多公司建造了酒店和各種商店，這促使了東京商業地價的上漲，商業地價的上漲自然導致了住宅地價的上漲。
另壹個因素是東京奧運會。2016年，訪日外國遊客人數已超過2400萬。據日本政府估算，如果每年增加15%，2020年東京奧運會開幕時外國遊客總數將達到4000萬人。在這種情況下，東京和日本各大旅遊城市的酒店將會不足，因此政府積極鼓勵發展家庭旅館來接待外國遊客，這使得壹些人看到了商機，並買房開設家庭旅館，從而導致東京等壹些城市的二手房價格上漲。
第三個原因是，包括中國人在內的外國人近年來壹直在日本購買房產，尤其是中國人在日本買房的比率逐年上升，甚至出現了炒房的現象。
那麽，日本的房價還會繼續上漲嗎？日本不動產研究所的本田部長認為，2020年東京奧運會開幕前還有壹點上升空間，之後會出現滑坡。原因是日本目前的空置率，即無人居住的房屋數量已經達到2400萬套，預計到2025年將達到3000萬套。另外，日本的出生率越來越低，對房子的需求也在減少。所以房地產市場供大於求的問題會越來越嚴重，房價沒有上漲的空間。所以他勸我，如果妳想買自己的房子，現在就可以買。如果買了之後想出租，建議妳不要買，因為出租的房子太多了，肯定會拉低租金，不能保證盈利。
聽他這麽壹說，我想起了前幾天我們辦公樓的房東發給我的壹個通知，說辦公室租金從2017 1便宜了1萬日元。這似乎是壹個征兆。