壹，文學旅行的時代新特征
做任何事情，首先要明白自己處在壹個什麽樣的時代。只有先搞清楚這個時代在發生什麽樣的變化，整個社會經濟發展到了什麽歷史階段，才能搶占時代的制高點。新時代文旅具有壹個趨勢、兩個對流、三個訴求的特點:
1.壹個趨勢:大休閑的趨勢。
根據國際經驗，人均GDP達到65438美元+0，000美元後，真正的旅遊開始了，隨之而來的是壹波國民觀光潮。當人均GDP超過3000美元時，大眾觀光開始向休閑、體驗旅遊轉型。人均GDP超過5000美元，標誌著休閑旅遊全面爆發、體驗旅遊蓬勃發展的新時代開始。
如今，中國人均GDP已達6600美元，壹個全新的體驗旅遊時代即將到來。這將是壹種新的生活方式。要享受生活，逃離城市，找到理想的烏托邦，就要緩解焦慮，釋放心情，找回自我，豐富多彩。在這股休閑浪潮下，圍繞著體育、旅遊、休閑、文化等龐大的產業鏈，釋放出巨大的消費力。
總結了休閑產品的七種主要形式，包括主題度假村、休閑運動、郵輪、娛樂活動、健康產品、餐飲產品和文化產品。
2.兩個對流:內外對流和城鄉對流。
三十年前，中國以生產為核心，兩頭在外；三十年後將是消費拉動，市場在國內，消費在國內。在休閑經濟的大潮中，我們需要關註兩個現象。
第壹種叫內外對流:壹方面是國內遊客和開發商的海外考察、參觀、旅遊。現在國內很多企業不滿足於自己的認識，積極去世界各地全球收藥；另壹方面，國外相關機構積極進入廣闊的中國市場，促進國內外休閑產業、休閑產品和休閑服務的發展、互動與合作。
二是城鄉對流，即新型城鎮化:農村人渴望現代化的城市生活，城市人想逃到美好的鄉村生活。其中，推進新型城鎮化的核心是城市反哺農村。都市人在享受鄉村生活的同時，將城市文明帶入並植入鄉村，促進了城市文明與鄉村文明的結合。如今，農村有五種返鄉力量，包括返鄉農民、企業家、本地企業、城市小資產階級和富人。當他們帶著新的眼光和資本回到鄉村，鄉村旅遊休閑產業的發展面臨著新的變化。
3.三個需求:生態、文化、健康。
呂雯房地產業的發展必須滿足三個需求。首先是生態需求。二是文化的需求。當今文化呈現出主流化、高科技、大眾化、全球化的特征。為滿足文化需求，項目需要經歷三個循環:從傳承文化到創造文化，從創造文化到消費文化，從消費文化到升華文化。第三是健康的需要。因此，當休閑浪潮、新城鎮、地產轉型、打造文化軟實力、提升經濟質量效益、美麗中國夢等諸多因素巧妙碰撞時，呂雯地產成為了其中壹個獨特而重要的抓手。
憑借天時、地利、人和，文化旅遊地產迎來了自身發展的機遇期。目前，我國旅遊房地產的發展還處於起步階段，與世界相比還有很大差距。壹般表現在四個方面:旅遊業的主導性、產品的多元化、經營的長期性和市場的廣泛性。這種比較的意義在於感受差異和意識問題，並不是說什麽都需要和國外壹致。呂雯房地產的本質是為人們提供壹種全新的生活方式。全新體現在六個方面:良好的生態環境、完善的休閑設施、獨特的文化主題、多樣的人群組合、群體結構、獨特的生活方式。
二、文化旅遊時代的六大商機
文化旅遊新時代應關註的六大商機:
1.綜合呂雯新區
綜合文化旅遊新區壹般位於文化豐富的古城外圍或外圍，以疏解城市人口、產業、交通，既能實現古城內鳥籠換鳥，又能提供全新的文化展示平臺，形成規模宏大、功能復雜的綜合文化旅遊新區。
2.文化商業地產
文化商業地產以商業為核心，以產業、居住、生態為支撐，融合文化主題，塑造地域特色，利用商業的外向性和集聚性，突出其作為文化舞臺和窗口的性質和特點。如今，傳統商業已經失去了吸引力。人們更願意去有文化、有娛樂、有休閑的商圈，不僅僅是為了吃住，更是為了在購物娛樂的過程中感受到快樂、輕松和獨特的體驗。
3.文化娛樂房地產
文化娛樂的發展與現代都市人追求放松、釋放壓力的生活需求直接相關。在文化娛樂地產的開發中，除了使用現代化的新型娛樂設備和娛樂方式外，結合地域文化是非常重要的。
4.健康房地產
健康是人類永恒的追求。近年來，亞健康問題越來越嚴重。清新的空氣，幹凈的山川，安靜的環境，逐漸成為有理財智慧的人修煉的首選。養生是壹件非常大，也非常值得做的事情，而且每個人都非常關心它。
5.鄉村休閑地產
以新型城鎮化為契機，以城鄉協調發展為思路，鄉村休閑旅遊正在引領新壹輪的“資本下鄉”，很多老板在城市打拼後，不得不回歸做壹些開發。
6.綜合度假地產
以生態為基石，大型綜合性旅遊度假區的開發需要企業的大規模投入。
第三，文化旅遊時代的戰略突破
那麽，如何抓住文化旅遊產業的機遇，如何將文化旅遊產業與房地產結合起來，我們現在分享壹下“12345”的方法論:
1.傑出:尋找靈魂
“尋魂”就是找到壹個項目的核心競爭力和戰略方向，基於城市高度、文化高度、生態高度的結合，找到項目最長的長板。尋找靈魂不是壹個缺乏支撐的龐大概念，也不是壹個與眾不同、缺乏內容的概念。
找到靈魂的關鍵是要打通四個度，即“定位有高度，功能有廣度，產品創新有深度，各要素要有關聯。”比如要站在地域、文化、生態的高度。
戰略上，“壹枝獨秀”是長板理論，任何項目都要找到自己的核心賣點，並充分宣傳。只有知道“靈魂”在哪裏？人格在哪裏？核心競爭力在哪裏？可持續發展所依賴的東西在哪裏？只有當項目具有唯壹性、排他性和權威性時，才需要找到壹個項目的“靈魂”。這種尋找靈魂的能力是意義組織的核心能力之壹。
2.兩個統籌:市場+官場
任何開發企業首先要“接管市場”，結合自身條件和項目的現實基礎，在積極探索相關項目經驗的同時，找到合適的開發產品、業務配置、開發模式和資源整合，打造自己的文化旅遊開發運營模式；其次，在當今中國做企業，既要懂市場，也要懂官場，關註政治，充分發揮政府的統籌和宏觀調控能力，內外合力，為文化旅遊項目的發展保駕護航，提供相應的支持，包括規劃、土地、交通、市政、稅收、專項資金、旅遊營銷等支持。“市長”與“市場”二重奏，搭建“政府”與“企業/投資者”的合作橋梁。
3.三力決策:心+能力+實力
呂雯房地產開發是壹項綜合性的系統工程。無論是政府還是企業在招商引資、尋找合作夥伴，還是企業想進入呂雯房地產，都必須有“三力”的支撐，即“心、能、力”。
在心智努力上，需要判斷呂雯地產的發展是應該把旅遊地產作為企業未來中長期發展戰略的戰略類型，還是在旅遊地產適合做項目的時候盡量做旅遊地產的戰略類型，還是以旅遊地產的概念謀求拿地和銷售利益的投機類型。
其次，隨著消費者品味的不斷提升，僅僅打造壹款成功的休閑產品是不夠的，還需要有打造精品的能力，了解這條街，做出精品；同時，在擁有明確戰略方向的同時，擁有壹流的運營能力，包括執行力和整合全球資源的能力。
另外，現在的旅遊項目必須有相當的投資，是否有可持續的投資能力是關鍵，所以企業必須有相當的實力。
4.四招:規劃，規劃，規劃，規劃。
先規劃後建設已經成為房地產開發的行業標準和規定行為。而很多項目的失敗恰恰是因為策劃的缺失，缺乏獨特的尋魂，兩個遊戲結合的整體策劃，三要素的判斷。
壹個項目的標準流程應該有四個階段，即策劃、規劃、計劃、規劃。
首先，文化旅遊項目的開發需要政府和企業的前期策劃。通過觀察各種方式，傾聽各個方向，了解企業特點和項目特點的基本情況，形成項目開發的必要前期準備。
其次，通過專業的策劃機構，按照傳承靈感、平衡資源的思路，充分發揮變形金剛的轉化效果，拿出科學的策劃方案，指導項目策劃、設計和運營；策劃主要解決定位、功能、引擎、特色、模式五大問題，從而大大提升項目在政府和市場的關註度和吸引力，塑造企業良好的口碑和品牌效應。
接下來就是通過策劃將策劃的既定思路量化，按照專業的技術規範和要求進行產品的空間落地和設計。經過策劃，此時的策劃會充滿神、靈魂、個性化。
最後是方案，經過前三招，整合投資人，實現資源的有效整合和項目的快速推進，擬定具體的工作方案，將這個“靈魂”付諸實踐和推廣，最大限度的避免魯莽和同質化的問題。
5.五位壹體:理念為王，休閑為體，文化為魂，產業為鏈，融合為網。
壹個成功的文化旅遊地產項目往往具備這五個因素。通過它們的有機結合，既能保證項目近期的成功，又能實現可持續發展。
第壹，概念為王。通過生態、文化、業態、形態的提煉，凝聚項目和產品的獨特理念，成為核心新看點。
第二，休閑是身體，不同於常規地產。呂雯房地產需要配置大量的休閑設施，營造休閑的環境和氛圍，這也成為遊客入住和長久停留的主要法寶。
第三，文化是靈魂，文化是點亮旅遊地產的靈魂。通過文化符號、文化表演和文化特色的體驗，形成了文化旅遊地產的獨特標簽。
第四，產業是鏈條。通過“賣房+經營商家+遊客活動”的業態，可以形成完善的產業鏈，甚至可以打通壹二三產業的關系，形成聯動組合，為學生設計平臺。
第五，融入網絡，這是壹個跨界和融合的時代。只要是與文化旅遊地產生態圈相關的，都可以大力整合，通過整合不斷了解其本質，最終選擇價值取向高的部分自己去做，從而積累自己的品牌。未來不僅拼智力，拼實力，還要拼整合。
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