商鋪投資的類型有很多種分類方法。根據商鋪的發展形式，商鋪分為以下幾類:
1，商業街商鋪投資；
2.投資市場商店；
3.投資社區商店；
4.投資建設底層商戶的商鋪；
5.投資百貨商店和購物中心；
6.商業樓宇和寫字樓的投資；
7.交通設施和商店投資
回報率
隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人把目光投向了商鋪投資。其實不是所有的商鋪投資都是穩賺不賠的生意，所以在投資商鋪之前需要仔細計算商鋪的投資回報率。如何計算投資回報；
1，租金收益率法
公式:(稅後月租-月按揭付款)×12/(首付+期房按揭付款)。優點:綜合考慮租金、價格和前期主要投資，比租金回報分析法適用範圍更廣，可以估算資金回收期的長短。
起源
店鋪是由“市場”演變而來的，《說文》將“市場”解釋為“集中交易的場所”，也就是今天的店鋪。唐宋是中國封建社會的鼎盛時期。唐朝的首都長安是當時東西方文化和商業交流的中心。長安及東西兩側擠滿了商人和眾多的店鋪，商業十分繁榮。北宋時期商店和市場是分開的，首都東京(開封)是當時最大的商業中心城市。據史料記載:(東京)東街到新松門，魚市、肉市、漆器、金銀店最集中，西街到新正門有鮮果市場、珠寶玉器店，皇城在東華門外。《清明上河圖》記錄了曾翔古代商店和商業街的景象。
上海，位於長江三角洲的東端，北臨長江口，南臨杭州灣，明清時只是江蘇省的壹個縣。上海的第壹次崛起是在上世紀二三十年代。當時，上海已經成為中國最大的經濟和商業中心，遠東最大的商業中心城市。根據上海通史，1933年上海* * *商鋪7.2萬間，平均每平方公裏136.5間。世界各地的巨賈、名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、喬佛裏大街(今淮海路)等商業中心初具規模。
定義
根據以上對店鋪歷史的回顧，我們可以對“店鋪”做出如下定義，即店鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務和體驗的場所。與以往對店鋪的定義相比，有相通之處，即店鋪首先是商品交易的場所；不同的是，現代店鋪的概念不僅包括交易功能，還包括服務功能和感覺體驗功能。
店鋪作為交易場所，很好理解，從百貨商場、超市、專賣店到汽車銷售店，都是不同規模的交易場所。對於大多數人來說，這很容易理解。
商店作為提供服務的場所，用簡單的例子就很好理解，比如餐飲設施、美容院等。在這種商店中，消費者可以通過獲得經營者提供的服務來享受服務質量。
商鋪，作為提供體驗的場所，比如電影城，KTV打折，健身設施等。，消費者在此類店鋪中充分感受到經營者營造的特殊場景、設施和氛圍，並從中獲得美感、娛樂和健康，經營者在此過程中實現收益。
店鋪的概念可以發現，店鋪經歷了很大的發展，從最初的對商品和商品的管理，到對商品的服務和體驗的管理。顯然，不同商品的上述形態會直接影響到店鋪的位置、交通狀況、定位、大小、空間、結構、裝修方式、風格、商品種類、配套條件等。
交易示例
金先生手裏有200-300萬，打算買個商鋪作為投資。於是，房產中介向他介紹了商鋪貸款的相關政策，並推薦了兩個有租約的商鋪，然後約定了展示時間。金先生自己花了幾天時間觀察現場，最後向其中壹家店鋪表達了明確的意向。同時，他希望銀行能提供50%的商業貸款。經紀人列出了貸款需要的證件和文件清單，明確了每月還款額。金先生提供相關證明文件後，中介公司辦理了貸款審批手續，銀行出具了《貸款意見確認書》。就這樣，金先生完成了商鋪貸款的全過程。
在簽訂合同時，經過中介公司、買賣雙方的共同努力，買賣雙方最終就商鋪的標的物、付款方式、期限等條件達成了諒解。最後，雙方順利簽訂了銷售合同。
分析
賣家:
我希望通過出售房產得到壹筆錢。由於1999簽了5年租約，租金較低(當時市場處於低潮，所以租金明顯低於商鋪出售時的市場)。
買家:金先生希望通過購買這家店，資本可以保值增值。金先生是個商人，他不想把所有的錢都投資在商店裏。而是想用銀行貸款支付部分房款，用後來收的房租還貸。
中介:依靠專業知識和團隊合作精神，保證交易安全。
升值因素
商鋪的高投資潛力刺激了部分投資者從股票、房子轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司的分析，影響商鋪升值的主要因素如下:
中國入世後，零售業將在三年內逐步對外資開放。在此期間，外資零售業將大規模進入中國市場，國內零售業也將加緊“圈地”步伐，而特許經營的形式大大加速了零售業的擴張。根據零點調查和指數網2001+1的調查結果，最適合特許連鎖經營的行業是零售業(43%)，其次是服務業(23.9%)和快餐業(22%)。值得關註的是，家電等專業連鎖賣場的快速發展引起了業界的關註。所以未來對商鋪的需求會穩步增長。需求主要集中在便利店、大型超市和賣場、連鎖餐廳、品牌店等。
人氣指數大量客流給生意帶來活力。商鋪位於繁華的商業區，高客流量促進了商業繁榮，為商鋪投資帶來了很大空間。所以，在商業地段選擇商鋪，要特別註意客流量；位於社區的商店的受歡迎程度是壹個非常重要的因素。小區業主多，意味著消費需求多。開店做好生意，投資店鋪就賺的不錯。關鍵是社區要有壹定的規模。比如萬科城市花園優山美地的商鋪，逐漸成氣候，成為投資者的熱點。
在區域潛力大、商業氛圍濃的地段，商鋪升值潛力會更高，反之亦然。市政動態方面，上海著名商業街南京路、淮海中路將吸引新壹輪改造。南京東路請來了國際知名咨詢公司麥肯錫，做了壹個長遠的目標，到2010把南京路建成世界壹流的商業街。淮海路邀請仲量聯行進行第壹期商業改造規劃，計劃將淮海路打造為更時尚的商業街，屆時將有更多世界級品牌的旗艦店壹路排開。上海中心城區繁華商業街上的首個大型公共綠地——四川北路5萬平方米大型綠地建設方案已經敲定。2002年建成後，四川北路商業街的商業布局和檔次將進壹步擴大和提升。因此，上述區域的商鋪具有壹定的升值潛力。
投資類型
商鋪投資的類型有很多種分類方法。根據商鋪的發展形式，商鋪分為以下幾類:
1，商業街商鋪投資；
2.投資市場商店；
3.投資社區商店；
4.投資建設底層商戶的商鋪；
5.投資百貨商店和購物中心；
6.商業樓宇和寫字樓的投資；
7.交通設施和商店投資
回報率
隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人把目光投向了商鋪投資。其實不是所有的商鋪投資都是穩賺不賠的生意，所以在投資商鋪之前需要仔細計算商鋪的投資回報率。如何計算投資回報；
1，租金收益率法
公式:(稅後月租-月按揭付款)×12/(首付+期房按揭付款)。優點:綜合考慮租金、價格和前期主要投資，比租金回報分析法適用範圍更廣，可以估算資金回收期的長短。
不足:沒有考慮前期其他投入和資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。並且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2、租金收益率分析方法
公式:(每月稅後租金-每月物業管理費)×12/購房總價。用這種方法計算出來的比率越大，投資就越值得。
優點:綜合考慮租金、房價以及兩者的相對關系，選擇“優秀樓盤”是壹個簡單的方法。
不足:沒有考慮所有的投入產出，沒有考慮資金的時間成本，所以不能作為投資分析的綜合依據。無法為按揭付款提供具體分析。
3.內部收益率法
房產投資的公式是:累計總收益/累計總投資=月租金×投資期內累計租金月數/(房貸首付+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投資+累計房貸付款+累計物業管理費)=內部收益率。
以上公式以房貸為例；不考慮利息支付和代理費支出；投資期內考慮累計收益和投資。
優點:內部收益率法考慮了投資期內的投入與收益、現金流量等所有因素。可與租金回報率結合使用。內部收益率可以理解為存銀行，但我國銀行的利率是按單利計算的，而內部收益率是按復利計算的。
不足:通過計算內部收益率來判斷房產的投資價值是基於今天的數據來推斷未來，未來租金的漲跌是未知的。
4.簡單國際評估方法
基本公式是:如果房產年收入×15 =房產購買價格，則認為房產物有所值。這是壹個國際專業金融管理公司評估房產投資價值的簡單方法。