個人對商業地產和文化旅遊地產的理解是精煉的。
對商業地產的理解
隨著城市化進程的加快，城市商業的現代化與商業地產緊密相連。壹個商業項目要想運營成功，無疑會涉及到很多方面的工作。從前期的市場調研、商業策劃、建築策劃，到後期的招商、銷售、商業運營管理，每壹項工作都需要專業的投入。
商業地產是壹個具有房地產、商業、投資三重特性的綜合性產業。它具有房地產、商業和投資的特點。它不同於純投資和商業，也不同於其他傳統的房地產行業。
壹、商業地產的概念:
從廣義上講，它是壹種用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的不動產情況，在經營模式、功能、用途等方面都不同於普通的住宅、公寓、別墅等不動產情況。
二、目前商業地產的分類:
根據行業內的商業形態，可分為商業廣場、商業街、購物中心、大型商店、購物中心、步行街、商業廣場、專業市場、社區商業等。
按投資價值可分為“城市商鋪”、“專業街邊商鋪”、“社區商鋪”、“底層住宅商鋪”。
按發展形式可分為商業街商鋪、社區商鋪、購物中心、百貨商場、休閑廣場、步行街、專業市場等。
三、商業地產的商業模式:
商業項目運營:由於我國城市居住郊區化現象不普遍，家庭汽車普及率不高，大型購物中心壹般選在市中心商圈，因為商業繁華，消費能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路，重慶的解放碑，北京的王府井，上海的城隍廟。在地段差的地方經營商業地產也不是不可能。只要目標消費者定位準確，大宗商業和主題商業也可以作為交易選擇。比如深圳的華南商城。
項目的市場定位壹定要規劃好。現代商業地產的發展表面上看，商業項目的市場定位在某種意義上比地段的選擇更重要。？細致的調查、清晰的判斷、宏觀的規劃、果斷的決策，都是定位的重要元素。把握市場脈搏，確定不同類型的商業模式，創造最大差異化，引領市場。
1，地點。
商業地產的定位和商業地產的定位密不可分。商業地產的選址原則是“準”。大型購物中心選址有句名言:“成功的第壹條件是選址，第二條件是選址。”
購物選址的三個條件:
地理位置可以代表城市商業的新趨勢；
必須擁有相當數量的中高收入消費群體；
交通和停車便利。
2.商科優先。
很多人說“商業地產壹半是商業，壹半是地產。”個人認為，商業地產雖然是地產的壹種，但畢竟是經營場所，所以核心是商業。所以壹定要把握好房地產和商業的聯系。
調查清楚市場。這個地方需要什麽生意？需要什麽格式？格式怎麽分配？消費體量有多大？區域消費能力如何？通過商業調研、商業規劃設計、建築規劃設計、營銷策劃、廣告策劃合理排序。在營銷策劃過程中，也要遵循“商業優先”的原則。
？3.策劃思維反向推廣。
在營銷推廣上，要以消費者為中心，在消費的最後環節加大力度。因為只有盡可能滿足消費者需求的商業場所，生意才能火爆。
？管理第壹。
無論是投資者還是經營者，相信任何壹個關心商業地產，並打算通過這樣的項目投資創造經濟收入的人。因此，需要展示銷售階段的銷售管理(類似於住宅銷售的“樣板間”和“示範區”)，是客戶提前感受商業行為，增強對商業地產商業前景信心的管理模式。
？反住宅規劃思維。
商業地產策劃基於“商業”的身份，始終站在“商業”的角度考慮和解決問題。無論是戰略制定還是戰術執行，都要嚴格遵守商業原則。
反住宅策劃原則貫穿商業地產策劃的諸多環節，從戰略思維、形象定位、案例命名、？Logo制定、平面表達、營銷推廣形式、推廣渠道、店面環境甚至銷售人員形象都明顯不同於住宅策劃，所以商業地產策劃要時刻註意“商”字！
？面向活動
商業地產的推廣要以商業活動的組織為重點。在重點組織大型商業活動的同時，利用平面媒體進行適當的宣傳報道，增加活動的知名度和聲勢。
商業活動要圍繞“商”字，在項目前期充分提升商業氛圍，通過壹系列前期活動展示項目商業運營管理的成熟度和工作模式。增加整個商業的商業氛圍，增強投資者、經營者和消費者對商業的信心。活動必須由策劃人、商家、商業運營公司啟新共同完成。活動導向原則是商業策劃的重點，也是應該投入大量人力物力的環節，應該給予足夠的重視。
？戰略協調
商業地產的運營是壹個龐大的管理系統，涉及到相當大的人力、物力、財力，是住宅運營力所不及的。這裏先不說商業地產運營的其他環節。營銷和策劃壹份工作所需的工作量是相當驚人的。因此，要求策劃團隊具有較高的思想水平，用戰略和全局的眼光看待每壹項具體工作。所有的工作都要協調統壹，大家的思想都要統壹，有時候工作頻率也要統壹。
在戰略思維的指導下，所有成員必須以相同的速度前進，戰略目標對所有人來說都是相同的方向。齊心協力，精誠合作，始終以大局為重，打造堅不可摧的“總預備隊”，實現商業地產策劃的最佳人力組合。
二、商業地產投資思路:
商業項目招商是壹項系統的、長期的、艱巨的系統工程。商業地產的成功離不開成功的系統化招商手段。沒有有效的招商手段，沒有與商家建立長期有效的品牌聯盟和溝通渠道，將直接導致整個商業物業管理的失敗。
1.維持項目的運營比例。
商業項目中零售、餐飲、娛樂的比例為52: 18: 30，是商業項目管理的黃金比例。這個比例特別適合Shopping Mall這種超大型綜合商場。招商要註意維持和管理好這個經營比例。(當然這個比例不是絕對的。比如廣州天河的賈政廣場，上海的虹橋購物公園都是按照這個比例招商的。
2.維護項目統壹的主題形象和品牌形象。
大型商業主題項目雖然是多業態的商業組織模式，但不是大雜燴，而是商業主題明確、創意巨大的品牌形象企業。比如珠海長隆
3.同行業功能和形式不同，不同行業互補。
同行業的區別在於市場有壹定的容忍度，不能盲目招同品類的店。
跨行業互補是為了滿足客戶對消費的選擇，讓客戶體驗到身心的變化，提高消費的興趣。比如百貨和超市互補，零售和餐飲互補。這方面的成功案例有香港太古廣場和廣州天河城廣場。
4、管理模式選擇的原則。
商業項目的運作方式基本有三種:自營、合資和租賃。核心總店經歷了部分或全部自有業務；其次可以增強其他商家與其合作的信心，再次可以增加非主力店的傭金或租金收入。對於非主力店，盡量以合資為主，租賃為輔。
5、投資順序原則
核心總店先行，輔助點跟隨的原則；零售購物項目為主，配套輔助項目為輔的原則。
6、核心主力店投資布局原則
核心總店適合放在商業軸(或線性步行街)的末端，不宜放在中間的中央，以達到組織人流的效果。
7、對特殊商戶優先招商的原則。
“特色經營，以點帶面”是Shopping Mall這壹擁有特色商業項目的超大型綜合購物中心的經營特色。特約商戶是指文化、藝術、科技含量高的經營單位。給他們優惠政策，邀請他們進場，可以提升文化氛圍，激活購物中心的氛圍。例如，深圳華僑城購物中心邀請了300個硯屋來展示中國的硯文化。當然，特約商戶的經營範圍與購物中心的經營主題和品牌形象是壹致的。
8.租賃經營采用放水養魚的原則。可以理解為“先走紅，再做生意。”
購物中心具有長期性的特點。采用合理的租金和優質的服務，讓購物中心升溫，租金穩步調整，與商戶共同成長。
9、統壹招商管理應充分體現和強調對商戶的統壹服務。
10，信息系統完善，服務便捷。
方便就不壹樣了:管理方便，財務核算方便，營銷方便，經營決策方便，結算方便，消費方便等等。
第三，商業項目管理
現階段我國商業物業的管理和運營分工不明確，管理容易被忽視，容易出現前期的熱銷和租賃。然而，用不了多久，人們就會離開大樓，慘淡經營。
1，如何操作。
重點是項目管理和推廣，包括項目管理事業部管理、整體形象宣傳、節日推廣活動組織、商戶經營質量監管、商戶退租轉讓等。我們應該招募專業的管理人才，成立自己的企業管理公司，並忙於其他靈活的方式，使項目管理正規化。
2.企業項目管理的基本理念。
項目要有準確的定位:目標群體定位、主題定位、商場定位、商業定位、經營項目、規劃布局設計等。
？這家商場開業後如何吸引人來(需要有效的促銷活動)
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？商場如何留人(科學的以人為本的設計和有效的引導措施)
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？如何增加人在商場停留的時間(科學的商場規劃)
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？如何通過有效的措施(有效的促銷措施，營造購物氛圍)引導和激發消費者的購買欲望
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？如何保持商場的持續吸引力和競爭力(長期有效的維護統壹的主題形象和品牌形象，有吸引力的合理的產品組合，商業策劃，定期促銷，優秀的管理等。)
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3.促進
促銷方式和活動可以多樣化，與商家聯合經營，用壹定的廣告(借助節假日)吸引消費者。
4.做好管理工作:大力打造並長期維護項目“時尚坐標、信息坐標”的形象，維護項目的主題形象和統壹品牌形象。
5、吸引人是商業項目經理的主要任務，以人為本是商業管理的重點。與大型主要商店聯動，最大限度地吸引更多的人。
6.做好充分準備，迎接項目開業後的三個重要時期。
壹般來說，商業項目開盤後壹般有三個重要階段:前三個月、半年、壹年。在這三個時期，管理者要做好充分準備，做好突發事件的應急處理準備。
7.從長遠來看，項目經理應該考慮成本。
總結:綜上所述，商業地產的核心問題不僅僅是選址和準確的項目定位，還有體驗管理和招商。
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對呂雯房地產的認知和理解
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壹，文化旅遊地產的概念
從字面上看，呂雯地產是“文化+旅遊+地產”，其本質和核心是“文化旅遊”而非“地產”。呂雯地產蘊含著區域經營的理念，是當今房地產行業的新模式，是極具發展潛力的復合型房地產行業，是房地產行業新的轉型和市場需求。
呂雯房地產發展的意義不僅在於滿足市場需求，更在於通過梳理城市地位和優勢資源來判斷競爭力。更是說要凝聚人心，聚集人心。將人們聯系在壹起，創造壹種認同感。文化可以潛移默化地改變人的氣質和內心。知名度和客流量越大，商業價值就越大。呂雯房地產的意義在於將所有這些結合在壹起。
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二，文化旅遊市場的特征
近年來，文化旅遊地產大多以特色小鎮和文化為依托，依托“鎮旅融合”理念，在文化旅遊項目中占有壹席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮、景寧畬族自治縣畬鄉鎮、杭州西湖龍塢茶鄉、麗江華福雪山小鎮等。，看似各有特色，但如果深挖他們的經營理念，妳會發現，這些特色小鎮大多都成功打造了以原生態民俗文化為基礎的文化旅遊項目。
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三、當前發展現狀
1，地區分布不平衡
我國文化旅遊地產主要集中在自然資源較好的地區，區域發展明顯不平衡。海南、環渤海、長三角項目最多，分別占全國文化旅遊地產總數的21%、17%、16%。近年來，西南、兩廣、閩東南的文化旅遊地產也發展非常迅速；六大區域占全國文化旅遊地產總數的78%，不同區域各有特色。
海南:呂雯房地產的先鋒。海南憑借優良的氣候條件和濱海景觀資源，是全國文化旅遊地產開發規模最大、最集中的地區，近兩年發展逐漸回歸理性；
中國西南:以文化旅遊為導向；項目以成都、重慶、貴陽、麗江等城市為重點，註重文化特色的開發和打造；
長三角:大都市社區的5+2消費需求：長三角地區經濟發達，城市化水平高，相對可利用的資源開發有限。區域內項目主要滿足大型城市社區的5+2休閑度假需求。此外，長三角地區各具特色的旅遊小鎮近年來發展迅速。
環渤海:濱海度假正向多元化、復合化方向發展；環渤海地區滿足北方遊客就近度假旅遊的需求。該地區擁有罕見的海濱、湖畔、森林等度假旅遊資源。目前旅遊地產項目中有高山滑雪、水療、城市購物等多種復合商業組合。
粵桂閩東南:後起之秀；兩廣氣候宜人，沿海資源豐富，閩東南山、湖、海、溫泉等自然資源豐富。目前這兩個區域的三大旅遊地產項目分別是濱海、山地、主題，少量的湖濱、溫泉、高爾夫、古鎮項目未來發展前景廣闊。
2.過度依賴自然資源
呂雯樓盤的核心賣點多為山地、湖濱、海濱等自然資源，分別占全國呂雯樓盤總數的13%、29%、24%，合計66%。隨著國內文化旅遊地產同質化越來越嚴重，客戶粘性不足的問題開始顯現。因此，近年來單純依靠自然資源(海濱、湖濱、山地)開發的項目呈下降趨勢——14年為78%，15年為64%。
近年來發展較好的主題公園、文化旅遊小鎮等文化旅遊地產，銷售依存度相對較弱。前者具有拿地成本低、門票收入持續、配套商業地產項目回籠快等優勢。後者的開發不需要巨大的硬件投入。關鍵在於開發商如何解讀和提升項目本身的歷史文化價值，在業態、建設、運營服務等方面創造項目的獨特性。在城市化趨勢下，未來市場機會巨大。
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3.呂雯房地產發展回顧
？野蠻生長(2012-2014)
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2012-2014是中國文化旅遊地產瘋狂發展的時期，平均每年新增近2200個項目，平均增長率83%。壹些開發商打著“文化”、“旅遊”的幌子瘋狂圈地，導致低水平、同質化的項目遍地開花。截止2014年末，根據國家統計局數據，全國文化旅遊地產項目7965個，其中在售大型項目589個。這些在售項目平均庫存達到2043套，平均去化率為12套/月。完成去庫存用了14年。
？轉折點(2015)
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2015，前期高速發展帶來的問題逐漸顯現:壹批前期盲目跟風、定位不清的項目逐漸被市場淘汰；但市場存量過高，整個市場進入滯銷期，導致我國文化旅遊地產發展陷入低潮。15年，全國新開工項目僅736個，增速大幅下滑至9%。值得註意的是，這736個新項目由601家企業投資開發；另壹方面，截至15年末，全國開發經營呂雯房地產項目的企業為5297家，比2014年減少27家；這些數字表明，中國文化旅遊地產行業的集中度正在上升，行業洗牌調整正在逐步拉開序幕。
？增速回升(2016)
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16年，中國文化旅遊地產發展逐漸回歸理性。2016上半年新增項目1243個，增速回升。預計在未來，壹批真正堅持深耕呂雯地產的有實力的開發企業將成為行業主流。他們可以通過並購、合作獲得資源條件好的項目，實現規模化、產業化發展。
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四、呂雯房地產的未來趨勢
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1.旅遊市場從觀光度假遊向文化體驗遊轉變。
我國消費者全面進入旅居3.0時代，綜合休閑、度假、文化體驗、主題遊樂、探險等體驗需求不斷湧現，消費者對新產品的要求進壹步提高。
據預測，未來生態遊、探險遊、深度遊將越來越受市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化。各種健康水療、健身活動、冥想場所和戶外設施也將變得更加普遍，這將通過傳遞健康積極的生活方式，鼓勵旅行者踏上自我發現的旅程。
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2.股票時代，營銷模式向運營模式轉變。
當房地產進入存量時代，“高杠桿、低投入、周轉快、現金流回歸正常”的傳統營銷型開發模式逐漸難以為繼。特別是呂雯樓盤的開發周期，從幾十萬平方米到甚至幾平方公裏，壹般需要3到5年以上才能形成規模效應，而大部分項目基礎設施落後，配套不完善，無法像城市住宅樓盤壹樣預售。呂雯房地產應該尋找新的發展模式。
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3.逐步回歸旅遊本質。
隨著在線旅遊、分時度假等模式的興起，未來可供選擇的度假模式將會更多，消費模式和需求也將隨之改變。很多人已經不願意拿錢買度假房了。三亞、雲南等地區的呂雯地產項目均遭遇滯銷、人氣不足，給開發商帶來了巨大的資金壓力。“以房地產形式短期暴利”的發展模式正式終結。
未來，呂雯房地產將回歸旅遊本質，主要有兩種開發模式。壹種是把旅遊做到極致，通過旅遊促進房地產價值的提升，通過旅遊本身實現良好的自我盈利。比如萬達的長白山國際旅遊度假區，深圳的東部華僑城；另壹種是旅遊演出模式，以特色旅遊帶動，如《宋傳奇》、《印象西湖》系列等。這種模式的重點在於如何通過文化挖掘、形式創新、方法新穎，給遊客壹種震撼的視覺享受，對企業的綜合能力要求很高。對於很多中小型旅遊地產開發企業來說，最好是以“小而美”的方式進行突破，多花些時間在前期的內容創新上，就像裸心谷壹樣，用品味和氛圍贏得市場的追捧。
4.盈利模式從“單壹”到“多元化”的轉變？
從最初的資源和規模的競爭，到今天的產品和運營能力的競爭，相應的盈利模式也在逐漸改變。以前企業利潤主要來自房地產銷售，後期物業管理和租賃服務只占很小比例。未來，為了獲得更大的利潤空間和持續穩定的收入，開發企業勢必要尋找新的盈利模式。
動詞 （verb的縮寫）呂雯房地產市場需求
看似紅火的旅遊業背後也存在著結構性供給不足、逃離序列等各種問題。優質優價的旅遊產品供不應求，旅遊投資也過度集中在酒店和低質景區，導致旅遊行業缺乏情懷和特色，缺乏市場吸引力，從而造成很多資源空置，而呂雯地產在這個時候可以及時補充空缺。據統計，城市居住時代真正過渡到了旅居時代，出現了大量的旅遊產業鏈。都市人所追求的休閑度假產品釋放出巨大的市場需求，這種大眾化的觀光產品將逐漸發展成為現在的生活方式主導型。此時，文化旅遊市場迎來了快速發展期。
不及物動詞對呂雯房地產成熟度的思考；
1，呂雯房地產的困境——“兩難”:
就近拿地難，遠賣難；
短期升值難，長期周轉難。
2.呂雯房地產的客戶特征:
外地客戶多，本地客戶少；
避寒需求多，暑假需求少；
投資成分多，度假成分少；
兩極需求多，中間需求少；
對體驗的興趣更大，對觀光的興趣更小。
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總結:呂雯房地產現在最值得思考的問題是:
1.是“旅遊第壹”還是“房地產第壹”？
理論上應該是“旅遊先行”，從改造區域環境和配套設施的角度，提升知名度和認知度，待區域達到壹定成熟度再進行房地產開發。但對於高杠桿、快節奏的房企來說，坐等升值是不現實的。任何壹個房企在項目上沈澱幾十億甚至幾百億的資金都是難以承受的。所以現實中華中地區的分房企業會優先考慮“樓盤先行”的模式，追求最大的升值空間。壹是給客戶升值預期，以便快速回籠資金。
呂雯地產前期投入大，是重資產項目，必須依靠地產來反哺，但地產後期溢價需要旅遊業的成功運營來提升。因此，呂雯房地產項目的長期發展考驗著房地產企業的經營能力和智慧。
2.呂雯房地產成功的要素
呂雯房地產的成功因素可以簡單概括如下:
？市場:呂雯樓盤往往地處偏遠，交通生活配套不完善，消費者因為距離而產生明顯抵觸情緒。所以要做好市場長期發展的準備。
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？大型配套:呂雯房地產消費彈性大，要註重配套建設。代表項目:雅居樂清水灣。成功的文化旅遊地產項目壹般包括:景區、高爾夫、主題公園、溫泉、酒店、遊艇等。，滿足住宿、觀光、休閑、購物和特殊體驗的需求。
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？大資源:自然景觀資源，如華福的雪山小鎮，依托漓江雪山；嫁接商業資源和會議帶動的文化旅遊地產，如博鰲論壇、昆明世博會等。
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？大內涵:主題鮮明，地方文化鮮明，通過歷史和民俗提升項目的價值品味。比如納西族的火把節，西雙版納的潑水節，都是與民族文化嫁接的。
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？大客戶存儲:大量客戶，長期存儲和銷售。如今，呂雯房地產的客戶是全國甚至全世界的大客戶。除了爭取本地客戶，更多的客戶來自外地。拓寬渠道，以舊帶新等可持續方式儲存客戶。
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？大規模整合:為了保證長期高投入的安全性，可以整合各種強大的資源，共同開發。
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？規模化經營:長期發展中要重視後期李雲價值，即房地產的出租經營、旅遊產品的門票及輔助收入、商業配套設施收入等。，而且要多元化盈利，實現長遠利益。
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？大布局:因為開發周期長，會導致投資回收期滯後，降低資產周轉率，所以需要用壹些短期項目來提供現金流和短期利潤。
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