房地產銷售話術技巧房地產銷售的九大話術，快速成長銷冠
壹次完整的房地產銷售過程基本包括初次接待、有效展示、跟單促單和簽約動作四個環節。每個環節都包括很多關鍵的情境，需要置業顧問有成熟的?話術?來應對，我們將之概括為?九大話術?。
壹、首次接觸的喜好話術;
二、初期報價的制約話術;
三、講解過程的FAB話術;
四、看房過程的控制話術;
五、交談過程的主導話術;
六、處理異議的避免對抗話術;
七、競品比較中的打岔話術;
八、跟單過程的控制話術;
九、價格談判中的優勢話術。
首次接觸的喜好話術：關聯與贊美
客戶首次進入售樓處，位於壹個陌生的環境，其內心的心理肯定是略微緊張和產生戒備。置業顧問的第壹步就是消除客戶的戒備情緒，建立起顧客對自己的信任和喜好。
置業顧問在溝通的第壹階段首要目的不是促成交易，而是應該集中在如下的兩個方面：第壹是讓客戶感到壹個受歡迎的氛圍;第二就是給客戶壹個深刻的印象，讓客戶留下對這個置業顧問專業性強和售樓處高檔服務質量的感知。總而言之，就是建立起客戶的?喜好?。能否建立喜好直接決定銷售成功與否，《影響力》壹書將?喜好?列為銷售成功的六大秘笈之壹。
成熟的置業顧問通常會用?歡迎來到我們售樓處，我是您的置業顧問，我叫***。既然來到這裏就是我們有緣分，您買不買都沒有關系，我先給您介紹壹下。?等話術來化解客戶的戒備心理，之後再慢慢建立喜好。建立喜好主要有兩大方法：贊美和找關聯。
贊美是銷售過程中最常用的話術，多數置業顧問都用過，但只有少數善於觀察、博學多識的人贊美客戶能起到相當功效;原因在於贊美的?三個同心圓?理論。
贊美像打靶，三個同心圓，最外圈的贊美?外表?，到最二層的贊美?成就與性格?，第三圈則是贊美?潛力(連本人都未察覺的潛能)?。壹般置業顧問只能打中最外圈的?外表?，贊美客戶?您的這個項墜很漂亮?。能打中第二圈的，就已難得。至於第三圈的靶心，則需要個人的觀察能力和知識儲備。
筆者曾經在售樓處碰到壹組客戶，年輕媽媽帶著壹個兩歲的小女孩來買房，溝通過程中，談判陷入僵局。這時，筆者註意到這個可愛小女孩，向媽媽說了句：?妳女兒的耳朵長得特別好，耳高於眉，少年得誌，相學上叫?成名耳?，很多影視明星都具備這樣的成名耳。?這位媽媽聽了非常高興，說：?是嗎?我女兒確實早慧，兩歲就能背上百個英語單詞。?圍繞這個女兒，我們的距離壹下拉近了許多，結果很順利就成交了。
還有壹位昆明的置業顧問有次接待到壹位姓?寸(Cu?n)?的客戶，他說了句：?哦，姓Cu?n，您這個姓祖上可是雲南的貴族啊。?客戶壹聽，馬上就很高興，?對，對，我們這個姓可是雲南正宗的貴族。
以前實際上是爨，但字太復雜了，宋朝以後就漢化成寸字。妳還能念對，實在難得。?結果可以想象，這個客戶不但自己成交，還給這位博學的置業顧問帶來了很多客戶。
以上兩個案例都屬於典型的贊美到客戶的?潛能?，效果自然非凡。
除眾所周知的贊美之外，建立喜好的常用辦法就是?找關聯?找同類項?，如同學，同性，同鄉，同事等，盡量找壹些相同的東西。有時為了尋找關聯，?編故事?也是常用的話術。
比如：?上周我壹個客戶過來買了壹套130平米的房子，他和您壹樣也是做建材生意的。他說他會推薦同行朋友來我這裏買房，說的就是今天來，您壹進來，我看著就像是，而且妳們選擇的戶型都是壹樣的，您就是那位客戶提到的朋友吧?
哦，不是。我不認識他。? 看來真是英雄所見略同。妳們是同行，眼光就是獨特。妳們看中的這個戶型是我們這最暢銷的。?為自己構思故事是銷售顧問的壹個習慣，講壹個故事，可以贏得客戶的信任和喜好。
初期報價的?制約?話術
所謂?制約?話術，就是在互動式的說話氛圍內，提前知道別人想要表達的事情，而這個事情不壹定對自己有利;於是變換壹種形式，先發制人，結果別人反而無法發作，從而讓發起制約的人獲得了談話的優勢地位。?制約?話術在前期問價和帶客看房時用得最多。
在接觸項目的初期，無論是出於自發的對產品的需要，還是置業顧問主動接近的產品展示，客戶會不由自由的問壹句話，這房子多少錢啊?這個就屬於客戶的?初期問價?。
實際上，消費者在購買的初期階段問到價格是壹種習慣，是壹種沒有經過邏輯思考的本能，試圖在形象的範疇內將項目進行初步的歸類。
人們頭腦中對產品的價值有兩個分區：昂貴區和廉價區。潛在客戶的右腦對產品的價格會自動映射，壹旦進入廉價區，客戶對該產品的品質、品牌、質量等美好想象就都消失了;而壹旦進入了昂貴區，即便當前沒有消費能力，內心卻建立起了對它的美好向往。
羅伯特?西奧迪尼在《影響力》中舉了壹個有趣的例子：壹種綠松石怎麽賣也賣不出去。老板最後想減價銷售，於是讓店員把價格除以2，店員誤以為乘以2，結果全部賣出。很多情況下，高價=優質，這是壹種思維定勢的認知，絕大多數消費者都不會認為便宜=優質。
在客戶剛進入售樓處的階段，是右腦的感覺在驅動對產品價值的認知，於是，初期報價就變成了壹種技巧。
許多置業顧問僅僅會老實的認為客戶問價肯定是要購買，卻忽略了第壹次問價的目的是要尋找價值，並迅速歸類到頭腦中的昂貴區或廉價區中。
簡單的回答?我們的均價是12000元?的後果就是，客戶接著說?太貴了!?於是置業顧問開始解釋，我們的房子好在哪裏?為什麽是有價值的。在消費者不具備對項目價值識別能力、內心認為該產品不值錢的印象下，置業顧問的所有解釋都是無效的。
這時，置業顧問正確的做法是，采取?制約?策略使銷售過程的發展利於自己。?制約?就是主動發起控制客戶大腦區域歸類方法的溝通技巧。
制約?策略有三個步驟：第壹，稱贊客戶的眼光;第二，強調產品的獨特性，例如少見、短缺等;第三，稱贊我方產品的昂貴，絕對不提具體價格。具體表現如下：客戶問：?這房子多少錢啊?
置業顧問答：?您問的這個戶型是我們所有戶型中賣的最好的，您可真有眼力。70平的兩室兩廳，還能看河景和高爾夫球場，我們這個產品在長白島上是唯壹的，目前也只剩壹套了。我做銷售這行五年了，還沒有碰到壹個賣得這麽火爆的戶型。?
客戶追問：?到底多少錢呢?
置業顧問答：?我們這個戶型的價格和萬科城的價格是持平的，單價6000元。?
此時，客戶有兩種思考趨勢：壹種是將其歸類為昂貴區，然後顯示實力。?這個價格能接受，好房子就是要貴。?
這個結果非常理想，為以後的價格談論埋下了對置業顧問有利的伏筆。另壹種表現是：?哦，是不便宜啊。為什麽呢?
此時，客戶是詢問狀態，置業顧問可以順勢展開對產品的介紹，客戶是聽得進去的。這就是通過?制約?策略來控制客戶的思考向銷售方有利的方向發展。
制約?報價手法常見的還有比如?這個戶型原價10000元/_，但現在五壹黃金周期間促銷，我們壹***只有五套房源，打7折。?這個案例中，銷售人員報出擡高的價格10000元/_，利用的就是客戶們對這個擡高的價格所產生的?昂貴=優質?的反應，然後又強調短缺，對客戶心理造成制約。
制約?話術最核心的要點就是強調?短缺?。?短缺原理?是《影響力》裏提到的?六大武器?之壹。往往來說，人們對不容易得到的東西總是心存無限渴望。在房地產銷售過程中，?制造稀缺?是操盤最重要的原理之壹。越是稀缺的東西，人們越是渴望得到，結果銷售自然水到渠成。講解過程中的FAB話術
FAB(FeatureAdvantageBenefits)是用於面對潛在客戶對項目特點了解有限的情況下，有效地講解產品的話術公式。
F的意思是屬性，指產品所包含的某種事實、數據或者信息。
A的意思是優點，是指產品的某種特征帶給客戶的好處。
B的意思是利益，是指針對潛在客戶的需求，有指向性的介紹產品的某種特征以及與之匹配的優點，而不是統統都給予介紹。舉例：
我們這個項目采用的是水源熱泵技術的中央空調，空調采用分體式壁掛機。他的好處壹是非常節能，能耗只有普通中央空調的三分之壹;另外是非常環保，吹出的風類似清新的自然風，不帶氟利昂。您不是擔心有噪音嗎?有噪音您可以關窗，關上窗開空調，不用擔心空氣悶，也不怕電費高。您看妳家有老人、又有小孩，以後就不用擔心空調病了。?
FAB話術中有壹個關鍵的要點，即講到?B-利益?的時候，要著重針對客戶的家人，尤其是小孩和老人講解產品給他們帶來的利益。由於深受傳統文化的影響，中國人骨子裏都不是為自己活的，老吾老、幼吾幼的思想根深蒂固;說到老人、小孩能撫摸到客戶內心最柔軟的地方。
實戰中，置業顧問如果碰到孕婦，針對還未出世的寶寶說自身項目賣點、說競爭對手的弱點具備絕對的殺傷力。比如幼兒園、環保建材、空氣清新、園區開闊、遊樂設施多等等賣點都可以深深打動未來的媽媽。
看房過程的控制話術
聽完置業顧問對項目的介紹之後，只要有意向的客戶肯定會提出看房，看房過程可以說是能否成交的關鍵，因此，這個過程中的話術也非常重要。看房過程中的話術主要有以下幾點：
(壹)人際關系控制話術
看房過程中，客戶往往會找來他的朋友壹同參與。置業顧問最關鍵的環節就是：主動結識壹同看房的所有人，壹定要做到主動要求客戶給妳介紹。?張先生，您給我介紹壹下您的幾位朋友行嗎?
並主動遞出自己的名片。客戶介紹後的話語也壹定要跟上。?您好，張先生這麽成功壹定是有壹群成功的朋友。?張先生提到您多次了，說您才是行家呢。?
您好，您可要多指點，認識大家真的是緣分呢。?這些話都是事先鋪墊的，為的就是預防這些人在看房過程中說壹些會影響購房決策的話。比如這房子不行，這房子不好等。人與人之間都講求溝通，溝通就有壹個主動和被動的問題，只要置業顧問主動的要求客戶介紹他的陪同人，壹般進入到看房階段的客戶不會不給面子的。控制看房環節的要訣就是：主動、多說好話、請求指點。隨身攜帶壹個筆記本，將無法妥當回答的問題記錄下來，將客戶特別在意的要點記錄下來，將客戶陪同人的話記錄下來。
不要擔心客戶看到妳在做記錄，做記錄也是對客戶的尊重和顯示專業性的行為。在回訪時將用到這裏記錄到的話來喚醒客戶對看房的感受。
地產人士必看的10本書認真讀完境界大不同
1.《豪宅營銷的66個細節》
內容推薦：
別墅和高端公寓作為住宅價值鏈上的終端產品，以其無可取代的資源私有化和嚴苛的產品細節得到了高端客群的垂青。其對應的細分市場與普通住宅有很大的不同，直接影響到產品設計、推廣策略、價格策略等壹系列動作。
本書將豪宅營銷分為定位篇、推廣篇、營銷篇、服務篇，並從66個操作細節上提煉了豪宅營銷的特點，是壹奉具有實戰指導意義的工具書，對高端住宅產品開發、設計、營銷人員有很強的借鑒意義。
媒體評論：
我壹直從事房地產營銷工作，讀了不少房地產方面的書，但當我仔細地讀完唐安蔚先生寫的《豪宅營銷的66個細節》書稿，我很是認同。因為這不是壹本理論書籍，它系統地總結了實戰操盤細節，有完全的實戰性，實際上是壹本房地產營銷的培訓教材，對於高端住宅的定位、策劃、營銷有很強的實用性。
陳雲峰中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁
作為中國房地產經理人聯盟的輪值主席，我熱情推薦唐安蔚先生寫的《豪宅營銷的66個細節》壹書，書寫得很專業、很細_、很實戰、很條理，總之壹句話：很有價值!我會要求萬科營銷系統學習這本書，把產品與營銷細節做好!
毛大慶創客工場創始人，原萬科集團執行副總裁、萬科北京總經理
2.城市化與房地產市場
內容推薦：
本書是中國房地產研究系列叢書之2011年第46卷。全書內容包括關於目前我國樓市形勢和調控中幾個問題的分析、城市化與房地產市場：交互影響與協調發展、住房公積金監管模式比較研究、歐美發達國家住房租賃市場發展與管理的經驗教訓與啟示等。本書給供相關專業人員參考閱讀。
3.把脈地產營銷?二三線城市100個難題100個辦法
內容推薦：
《把脈地產營銷(二三線城市100個難題100個辦法)》是國內研究二、三線城市房地產營銷的第壹部著作，涉及房地產開發的整個過程。本書作者唐安蔚高屋建瓴，通過對房地產轉型方向的預測和分析，提出房地產營銷模式的轉型和發展趨勢。書中不僅針對住宅產品總結了壹套套行之有效的解決辦法，還對目前和未來市場備受關註的商業綜合體、旅遊地產、養老養生地產等進行了深入剖析。《把脈地產營銷(二三線城市100個難題100個辦法)》最大的特色就是實戰性極強，作者提煉了二、三線城市房地產營銷策劃人在操盤時遇到的100個難題，進行針對性的研究，並給予專業性的解答。本書適合從事房地產營銷策劃工作的企業高管、營銷策劃總監、銷售經理、策劃經理等人士閱讀。
4.商業地產：策劃與投資運營
內容推薦：
本書以價值鏈分析為主線，圍繞著商業地產開發商和運營商如何創造價值、構建商業地產價值鏈、實現商業地產的價值等主題展開。
書中分析廠商業地產的類型、營銷策劃的價值鏈分析方法、商業地產的建築策劃、市場定位、市場推廣等。對存量商業地產運營進行了研究論述。最後以國內比較典型的商業地產策劃運營案例為背景系統整合本書的知識，讓讀者有融會貫通之感。
本書是商業地產理論和實踐緊密結合的產物，不但是?兵法?，理論性強，而且是?劍法?，可以指導營銷實踐。
本書廣泛適合商業地產開發商、營銷策劃研究人員閱讀，也適合高校教師、青年學生作為專業學習參考用書。
5.商業地產運營管理
內容推薦：
大連萬達商業地產股份有限公司所著的《商業地產運營管理》總結萬達集團十余年商業地產運作經驗，填補理論空白，介紹實操經驗，提供成功案例。書中著重描述萬達商業地產管理全流程實操和理論創新，解密萬達速度與萬達模式。希望本書能給商業地產從業者壹些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展，為中國的城市化進程做出壹點貢獻。
6.房地產企業戰略突圍的N種模式①
內容推薦：
聚焦地產企業中的戰略轉型標桿，深入采訪13家標桿房企戰略轉型掌舵人CEO，提煉出中國房地產企業戰略轉型的13種典型模式。
13家企業，各成壹章，每章就是壹種戰略轉型的典型樣板，特點鮮明，**手資料，深入解讀。
每家企業壹個標簽，除對其戰略轉型進行全面解讀之外，還附錄該企業的典型項目介紹以及利潤率趨勢表等關鍵數據。
7.房地產項目運營最佳實踐
內容推薦：
未來房地產項目運營管理應該成為房企做大做強過程中的規模發動機和利潤監控者，目前整個國內房地產項目運營管理正在從粗放型向規範型過渡，但不同企業在不同發展階段和壹二三線城市差異性布局也帶來項目運營管理策略和方法的差異性。本書立足當前國內房地產跨區域、多項目發展背景，根據國內200多家標桿房企的管理實踐和經驗教訓，最終沈澱出壹套相對成熟且實戰的項目運營管理理念和模式，強調對於房企項目運營管理模式而言，沒有最好最完美，唯有合適才是選擇關鍵。全書***分8章，包括：項目運營概述;房地產項目組織選擇與管控;房地產項目投資收益跟蹤管理;房地產項目計劃管理;房地產項目運營會議決策管理;房地產成本管理;房地產項目營銷管控;房地產項目運營績效管理。
本書讀者群主要為房地產中高層管理者，尤其推薦給房地產企業的董事長、總經理、項目運營負責人以及房企集團業務職能線的負責人和管理者。
8.房地產精細操盤--營銷策劃
內容推薦：
能讓開發商的所有前期投入實現變現的是銷售，無論壹個樓盤的前期研究和項目定位做得如何牛氣，通過營銷策劃能把房子賣出去才是硬道理。營銷策劃是最需要創新力和執行力，決定營銷工作成果的是營銷策劃思維和團隊協同作戰力。地產大盤的營銷策劃區別於普通中小型樓盤的最大特點是如何捕獲異地客源。這也是本書要講的重點之壹。
本書***講了六件事：壹是做樓盤營銷策劃如何了解廣告的渠道及效果;二是講述如何建設使用各種銷售媒介;三是如何分析異地客源，獲得異地客源，最後形成交易;四是媒體投放組合如何設計、如何評估並監控投放效果;五是如何管理能協同作戰的銷售團隊，成功開盤。六是，如何篩選對超級大盤來說最重要的壹類消費群：大客戶。
9.商業地產招商運營--範本?案例?策劃?工具
內容推薦：
王高翔主編的《商業地產招商運營(範本案例策劃工具)》以商業地產招商運營策劃為主，主要包括商業地產項目招商、商業地產模式、營銷推廣、招商現場管理、招商談判、招商人員管理、商業地產日常管理等。此外，本書理論與實際相結合，提供了大量實用表格、工具，可以適當修改後運用。附錄的策劃案例則可以從中吸取每壹個策劃案例的成功要點，在進行項目策劃時借鑒。
《商業地產招商運營(範本案例策劃工具)》可供商業地產從業人員及策劃人員使用和借鑒，也可供即將有誌於從事商業地產的人士參考。
10.商業地產策劃與投資運營(修訂版)
內容推薦：
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》以價值鏈分析為主線，圍繞著商業地產開發商和運營商如何創造價值、構建商業地產價值鏈、實現商業地產的價值等主題展開。
本書分析了商業地產的類型、營銷策劃的價值鏈分析方法、商業地產的建築策劃、市場定位、市場推廣等。更增加了存量商業地產運營的研究論述。最後以國內比較典型的商業地產策劃運營案例為背景系統整合本書的知識，讓讀者有融會貫通之感。
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》是商業地產理論和實踐緊密結合的產物，不但是?兵法?，理論性強，而且是?劍法?，可以指導營銷實踐，彌補目前市面上缺少缺乏成熟教材、參考書的缺憾。
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》廣泛適合商業地產開發商、營銷策劃研究人員閱讀使用，也適合高校教師、高年級學生、研究生學習參考用。