的空間越來越小。因此，許多投資者對當前的房產市場感到迷茫，在購房與不購房之間舉棋不定。公寓房已經呈現出“雞肋”的味道；而別墅作為樓市中的“另類”卻頻頻閃亮登場，成為備受關註的對象。那麽，別墅市場的前景如何呢？現在投資別墅是否正當其時？哪裏是別墅投資的熱點？
別墅投資前景樂觀
據不完全統計，去年上海房地產投資回報率約為7％左右，而別墅的投資回報率平均高於9.5％，高檔別墅更是高達13.4％。自1998年以來，上海別墅的平均價格以每年8%－12％的速度增長，去年別墅市場壹度火爆，與公寓房的火爆並駕齊驅。現在，公寓房似乎戴上了腳鐐手銬步履維艱，房價漲勢緩慢甚至高檔公寓最近曾連續幾個月微幅下跌。股市的節節上漲和政策的醞釀出臺成為樓市尤其是公寓房產的壹道坎，而且由於連續幾年公寓房價的大幅上漲，使得壹套高檔的公寓房和壹套經濟型別墅的總價越來越接近。別墅總是充滿誘惑力的，夢寐以求的私家花園、開闊的草坪、小橋流水……這正適合現代人追求的居住環境。
上海聚仁物業咨詢有限公司項目三部總監時潔敏先生認為：“別墅漲價非常厲害，兩年前600萬－700萬元壹棟的別墅現在漲到1200萬－1500萬元壹棟。除了需求旺盛，還有壹個重要原因是地價的大幅升值，別墅的占地都比較大。”從別墅購買的群體來看，“三外”人士占主導的地位已經改變。據有關資料顯示，2002年“三外”客戶占63％，上海籍客戶只占37％；而去年的情況完全反過來了，上海籍客戶占66％，“三外”客戶只占34％。在去年上海別墅銷售總量繼續加大的前提下，這壹數據的變化表明上海別墅市場不再主要依靠外來的購買力，上海本地的消費者能力已經大大增強，成為別墅市場的核心購買力，市場前景比較樂觀。
別墅投資的熱點在哪裏
在上海，最近壹波別墅市場的啟動是在2000年，比1999年就啟動的公寓房市場要晚，而且從這幾年的漲勢來看，別墅也沒有公寓房的漲幅大。因此，從理論上講，別墅市場今明兩年還會延續過去幾年的上升勢頭。不過有業內人士表示，今年別墅市場已經步入“解讀時代”，投資別墅需要有選擇、有鑒別、有分析，要選擇投資的熱點，“隨買隨漲”的時代已經過去了。時潔敏先生認為，公寓房已經漲到了壹個比較高的水準，現在購買別墅是壹個好時機。在區域或板塊上，去年風光無限的佘山板塊，今年仍然是壹個非常值得關註的熱點；位於佘山附近的趙巷，也是壹個極具升值潛力的板塊，占地8000畝，離佘山只有5分鐘的車程，走滬青平公路到市區只要15－20分鐘，既能享受到佘山的自然環境和配套設施，又有方便的交通，升值潛力巨大。
另外，《典型住宅》的王子祥先生認為，浦東是外來人士進駐及移民上海的首選之地，具備發展大房型、大花園的高檔別墅的充分潛力，尤其是在世紀公園壹帶。目前，金橋、張江、世紀公園壹帶的別墅無論是租賃還是銷售都非常好，價位上也還有很大的發展空間。另壹個非常看好的地方是滬青平公路沿線，尤其是東方綠舟、大觀園、朱家角、澱山湖壹帶，不僅交通便捷，而且有大片水域，這在上海是得天獨厚的，旅遊、休閑、度假的功能非常強，現在這壹帶的別墅單價只有1萬多元/平方米，兩年之內完全有潛力漲到2.5萬元/平方米左右，可以說是上海別墅市場最被看好的區域。此外，松江新城、新橋以及南匯靠近外環線壹帶的別墅也很有發展潛力。
以“解讀”的方式去投資別墅
所謂“解讀”，就是鑒別、分析、比較，掌握別墅投資的基本技巧。時潔敏先生認為，別墅投資要註意以下幾個方面：首先，要看整個大的區域或板塊有沒有投資價值。有沒有交通幹道、離市中心遠不遠、市政配套設施是否完善、有沒有好的樓盤帶動人氣等都是需要考慮的因素。其次，要看別墅的產品質量。別墅使用的是怎樣的建材設備，墻體、瓦尤其是窗使用的是什麽材料，如果材料不好有可能產生滲水、不隔熱保暖等問題。再次，要庭院的面積大小，樹、草等環境綠化處理到什麽程度。最後，要看是否有好的物業管理公司，好的物業可以提升別墅的潛在價值和出租回報率。
“選擇別墅就是選擇壹種生活方式，別墅的真正價值在於環境，比如佘山以高爾夫為主題的別墅，比如澱山湖以天然資源為賣點的別墅，比如世紀公園以生態綠化為特點的別墅……環境對別墅具有決定性的作用，考察壹個別墅是否具有投資價值，可以通過‘三度空間環境’來進行考察。壹度空間是大環境，即該別墅所在的區域、板塊、交通、配套等宏觀面；二度空間是小區環境，別墅代表的是壹種生活方式，小區的人文環境、精神風貌等直接影響樓盤的價值；三度空間是居家環境，即別墅內部環境。‘三度空間環境’可以用十六個字來概括：舒適、享受、秘密、安全、個性、特色、典雅、精致。而這壹切評估的最後落腳點就是看綜合性價比，性價比越高，投資價值就越高。”王子祥先生如是說。隨著上海房產市場普漲行情的結束，選擇“個股”的能力就越來越重要。