1、旅遊房地產的內涵界定 旅遊壹直是房地產投資開發的壹個重要領域，除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，隨著度假旅遊的興起，旅遊房地產應運而生。所謂旅遊房地產，就是指以旅遊度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅遊功能，以滿足人們休閑度假旅遊的需求。從旅遊房地產的開發模式來看，主要包括以下幾類:壹是,開發商利用旅遊開發區、旅遊景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝度假村（風格別墅）、民俗度假村等。二是,時權酒店，指將酒店的每個單位分為壹定的時間份（如壹年51周），出售每壹個時間份的壹定年限的使用權。三是,產權酒店，指將酒店的每壹個單位分別出售給投資人，投資人再委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取壹定的投資回報。四是,養老型酒店，指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養老度假村的某壹個單位，委托管理公司經營管理直至退休後自用。五是,高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的度假別墅項目。六是,旅遊（休閑）培訓基地、國際休閑度假中心，指具有旅遊、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發項目。七是,時值度假型酒店，指消費者購買壹定數量的“分數”，他們可以使用這些“分數”在同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施，消費者擁有使用權或產權。 旅遊房地產是由“旅遊＋房地產”而形成的房地產業，與傳統房地產開發相比，旅遊房地產具有自己本身的特點。第壹,投資回收率高。旅遊房地產的經營者以自己優越的房產資源、標準化的服務模式來吸引投資者，然後在經營中獲取豐厚利潤。這主要是因為同壹旅遊房可以在同的時段租借給同的消費者，從而提高了房產的資金回收效率。第二,消費檔次高。旅遊房地產具有貴族化色彩，屬於中產階級的消費品，其消費群體主要是城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，消費能力較強，消費品位較高，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境。第三,消費的可存儲性和期權消費。旅遊房地產在消費時間上可以是多次的，即壹次性購買多個時間段或生前永久性（如養老型酒店）的消費權；時權酒店出售的便是每壹單位的每壹個時間份的壹定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布於世界各地的度假村,例如，密雲“金海豚”的分時度假產權酒店的購買者僅擁有其所有權或使用權，同時享有“亞洲酒店資源聯盟”所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅遊勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。第四，消費的季節性。消費的季節性是幾乎所有旅遊開發項目的普通特性，旅遊房地產作為壹種特殊的地產項目和旅遊項目也例外。旅遊房地產項目常年居住的多，因其產業是依靠旅遊而發展的，所以，在假期、旅遊季節則火爆，平時比較平淡，後期的物業管理則成為壹個難點。 2、上海旅遊房地產開發的現狀特征 2.1 發展快 都市旅遊業和房地產業的發展催生了旅遊房地產業，上世紀九十年代中期，上海房地產市場處於歷史低迷時期，迫使部分地產開發商將部分地產項目用於旅遊開發，如改造為旅遊酒店等，竟然得到了意想到的收獲。此後，越來越多的地產商開始涉足旅遊開發，全市的旅遊房地產開始蓬勃發展起來。據有關專家的估算，2003年全市旅遊房地產收入達5 0億元，2004年急增到90億元，增速超過其它所有產業部門。 2.2 項目多 從項目類型來看，上海的旅遊房地產主要包括酒店類、會展類、景觀類和民居類，等等，已開發或正在開發的項目之多，是其它城市無可比擬的。以酒店賓館項目為例，2000年全市星級賓館總計到240家，而到2005年初就達到了400余家，其中,五星級24家、四星級37家、三星級132家，並且出現了若幹超大型的酒店管理集團公司，如錦江國際酒店管理公司目前擁有客房3萬多間、居亞洲首位、全球第35位。 2.3 模式精 經過多年的發展，目前，上海旅遊房地產的開發已形成了多種模式並存的格局。總體而言，比較成熟、開發效益較好的模式主要有：（1）中央商務區疊加型，以陸家嘴和南京西路步行街為典型代表，特別是陸家嘴地區集聚了上海幾乎所有的標誌性建築物，吸引了來自世界各地的遊客，東方明珠電視塔、金茂大廈等成為來滬遊客的必看景致。（2）商務會展型，上海會展業規模居全國首位，再加上2010年世博會的拉動效應，近年來，會展型旅遊房地產得到了飛速發展，目前全市大型會展場館***有8家，室內展覽面積達15.38萬平方米、室外展覽面積達18.88萬平方米。（3）主題景區型，以新天地為典型代表。作為上海的新地標，新天地占地3萬平方米，建築面積達6萬平方米。除了這三種主要模式之外，還有諸如景觀建築物疊加型、古鎮再開發型,等等。 2.4 前景廣 目前，旅遊房地產的兩大母體產業——旅遊業和房地產業，隨著人們生活水平的提高和消費能力的增強，追求時尚消費和度假旅遊成為大多數都市居民的***同目標，作為中產階級消費品的旅遊房地產必將迎來大好的發展時期。根據有關方面的預測，到2010年，全市旅遊消費和房地產消費將占到居民消費總數的70%以上，旅遊房地產增加值將突破120億元。 3、上海旅遊房地產開發的優勢條件 3.1 旅遊資源豐富 旅遊資源是發展旅遊房地產的基礎，上海豐富的旅遊資源和較高的旅遊知名度無疑為其旅遊房地產業的發展提供了先天優勢。上海雖然沒有雄偉的名山大川、奇峰異谷，但她卻是中國近現代史的“縮影”，許多重大的歷史事件和革命活動都在這裏發生並影響全國，人文旅遊資源異常豐富。作為歷史文化名城，上海擁有70余處國家和市級重點文物保護單位，僅名人故居、各種紀念館、博物館就有幾十處。 3.2 發展機遇良好 （1）世博效用。舉辦世博會、建設世博場館本身就是壹個巨大的旅遊房地產開發項目，世博會的品牌效應必將帶動上海地產業和旅遊業的大發展，從而為旅遊房地產的發展奠定堅實的產業基礎。（2）WTO效應。“入世”雖然可避免地帶來壹定的挑戰，但機遇是主要的，主要表現為,越來越多的跨國公司將進入上海，而其公務人員通常具有比本地居民更強的消費能力。同時，來上海旅遊的外國遊客也會有較大程度的增加，這無疑將大大增加對中高檔的旅遊房地產的需求。 3.3 宏觀經濟優勢 改革開放特別是上世紀九十年代以來,上海宏觀經濟發展壹直處於穩定攀升階段。全市國內生產總值（GDP）從1992年以來連續十多年增速保持在兩位數以上，最高的年份達14.5%，2005年GDP總量達9143.95億元，按可比價格計算，比2004年增長11.1%，同時，居民人均收入也大幅增加、消費潛力大大提高，2006年上半年，全市人均可支配收入達15641元。良好的宏觀經濟形勢為全市旅遊房地產業發展積蓄了能量，構築了發展平臺和基礎。 3.4 對外開放度高 自改革開放以來，上海對外開放程度日益提高。“十五”期間，APEC會議、全球扶貧大會、世界工程師大會等重大國際性會議在上海成功舉辦，上海對外開放領域斷拓展，城市國際化水平進壹步提升，處於國內領先地位。較高的對外開放度，成為上海旅遊房地產持續發展的突出優勢。壹方面，日益開放的社會、經濟生活，將吸引大量的外地高收入者入住上海，從而增加房地產商品和旅遊產品的潛在消費者。另壹方面，經濟國際化程度的提高，有利於增強其房地產業和旅遊業的國際競爭力，並最終促進旅遊房地產業的可持續發展。 3.5 生態環境優良 全市生態環境優勢的整體凸現，也是其發展旅遊房地產業的優勢條件所在。2004年，全市空氣質量優良天數為325天，優良率為89％，中心城區可吸入顆粒物濃度、二氧化硫濃度和二氧化氮濃度，均達到二級標準年平均濃度限值；城市人均公***綠地面積達到9.16平方米，綠化覆蓋率達到35.18％；工業固體廢物綜合利用量1643.2萬噸，利用率為97.2％，全年生活垃圾產生量為585.32萬噸，清運率100％。優美的生態、生活和工作環境吸引了大量的機構和居民入駐，環境優勢保障了市場旺盛。 4、上海旅遊房地產開發的問題 4.1 經營水平高，市場信譽度較低 旅遊房地產項目開發商的經營水平良莠齊、魚龍混雜，沒有形成品牌與規模。設計與規劃中缺乏經驗、存在短期行為，有些項目粗制濫造、有礙景觀，也有些項目汙染環境、破壞生態。同時，由於旅遊房地產項目的物業管理有其特殊性，如果要物業管理公司承擔售後包租責任，其規範管理還有壹個經驗積累的過程，加上旅遊房地產項目在銷售中多采用先期發售或出售壹定時間使用權，投資回報確定，對於消費者來說,由於具有相關的知識，容易產生非法集資、個別開發商套錢的誤解，從而導致社會對這種新的消費形式缺乏認同，市場信譽度難以提高。 4.2 法律政策健全，發展環境理想 任何壹個產業要獲得長遠的發展，必須建立在法律的約束和政策的引導之下。目前我國在這方面，既沒有成行的法律體系，也缺乏明確的產業政策。就是與旅遊房地產密切相關的旅遊行業和房地產行業也存在很多法律缺陷，因此,在相當長壹段時間內這個行業還會處於壹種自發的、甚至無序的競爭狀態。同時，與當前社會經濟的整體環境有關，旅遊房地產行業目前缺乏可靠的信用保證機制，從而導致國外引進的壹些很好的經營模式無法正常推廣，旅遊房地產的發展環境急需優化。 4.3 消費環境成熟，市場風險比較大 和其他旅遊項目同的是，旅遊房地產的發展在很大程度上要靠本國市場的支撐，既要有壹個穩定的消費群體，也需要有成熟的消費環境。目前，盡管有壹部分國人具備了這種消費能力和消費意識，但受到相關因素（例如金融服務配套等）的制約，整體的消費環境還甚完善和成熟，這種新的經營模式的優勢還無法得到有效地發揮，而房地產項目的開發投資壹般需要較大的投資額，如果市場成熟的話，這些投資就很難獲利，甚至連成本都難以回收，因此往往面臨較大的市場風險。 4.4 產業素質低，盲目開發多 旅遊房地產遠是“旅遊+房地產”那樣簡單，它對相關產業鏈的要求很高；同時由於它涉及到壹個復雜的利益主體結構，對企業的管理能力和運營水平要求也很高。從目前來看，旅遊房地產在我國處於起步階段，僅缺乏完善的產業鏈條，具體的經營模式也清晰明朗。而且項目盲目開發現象層出窮，如許多項目粗制濫造，缺乏文化品位，貪大、求洋、缺乏個性、趨同化，等等。 5、上海旅遊房地產開發的建議 5.1 加強規劃引導 旅遊房地產開發要走規劃式發展道路。規劃即是未來，因此，要嚴格執行規劃，將旅遊房地產的開發經濟效益與生態環境保護、文化生態優化、發掘旅遊資源、打造拳頭品牌相結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益三統壹。 5.2 規範市場體系 第壹，建立科學嚴謹的旅遊房地產評估體系，這是建立旅遊房地產市場的關鍵和前提。第二，完善法律規範，為旅遊房地產市場的完善和規範提供法律依據，從法律的角度確定哪些類型的旅遊賓館、酒店、度假村可以納入旅遊房地產市場。對旅遊房地產市場評估體系包括評估資格認證、評估方法手段、基準地價確定等進行法律確認。第三，建立和完善宏觀有效的旅遊房地產市場監管體系，明確政府及旅遊主管部門的職責。同時，通過並發揮旅遊證券金融體系、旅遊者群體的反饋和能動作用來加強對旅遊房地產市場的監管。 5.3 構建管理組織 管理組織，包括旅遊房地產的行政管理部門、行業協會等，是旅遊房地產健康有序發展的必要條件。旅遊房地產項目既涉及旅遊資源的開發，又屬於房地產的開發，為避免“搶”、“推”現象的出現，旅遊管理部門和房地產管理部門應分工合作，協調好管理職能;行業協會應提供業務指導，協調會員利益，制定行業規範，並監督執行。如為增強消費者對具有“期貨”性質的旅遊房地產的信任度，可實行客觀公開的信息披露制度、風險金制度和“冷靜期”制度，規定消費者在“冷靜期”內享有無條件退貨的權利，以避免強迫性和欺騙性銷售。 5.4 培育優勢項目 旅遊房地產能套用住宅地產、商業地產先設計後銷售的模式，而要對項目進行可行性分析、進行市場調研、市場分析、確定經營模式。旅遊房地產項目要與旅遊消費者的需求相結合，與當地的人文歷史環境相結合，與旅遊可持續發展相結合。第壹，旅遊房地產的開發建設要突出文化品位，提倡精致文化，特色文化。第二，要有突出的主題形象，通過挖掘當地的文脈和地脈，使兩者達到最佳的融合，形成良好的主題形象。同時要註意保護、營造周邊環境，為消費者提供美好的綠化、凈化環境和視覺景觀。第三，要盡可能地設計多樣化的產品，通過多樣化的產品來滿足多樣化需求。第四，以人為本，註重細節培養。 5.5 完善體制機制 建立和完善適應市場經濟要求的管理體制，堅持市場化運作，嚴格執法，堅決杜絕違法建築的產生。對房地產中介機構應加強管理，提高進入門檻，規範中介市場秩序；同時建立由保險、信托、咨詢等機構組成的度假房產產權監管和保障體系，降低信用風險，保護消費者權益。組建行業組織或行業協會，代表行業的利益，反映行業的呼聲，同時自己培育自己（自育），然後自己約束自己（自律）。鼓勵和引導學術界加強理論研究，以理論指導實踐，建立旅遊房地產的理論體系及研究旅遊和房地產的結合規律。