（壹）按使用功能劃分：泛指用途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。
（二）地域性分類：根據不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。
如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象。
上海、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈壹指的核心商業區。
分析和研究不同地域的商業特色有助於完成理想的商業選址。
（三）按服務對象和輻射範圍分類：有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰裏中心、小區配套商業等。 圖：商業地產的“產業價值鏈”模型圖
商業地產的產業價值鏈是壹個流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣壹個模型，從上述模型可以看出壹個商業地產項目的產業價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產業價值鏈和廣義產業價值鏈廣義產值價值鏈中市場的狹義和狹義產業價值鏈中的商業地產是兩個價值鏈的關鍵點，他們通過開發商連接，把壹個無形市場轉化成有形市場，這是產業價值鏈開發的基本意義。狹義產業價值鏈是從經濟效益和微觀概念講的，是以開發商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。也就是說狹義價值鏈是開發商在開發壹個商業地產項目壹開始就必須具備的思維模式。為了實現商業地產開發的經濟效益，開發商必須尋求投資者、商業運營商商業服務企業和關聯的產業介入，***同玩轉這個項目。廣義價值鏈是商業地產的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程，逆向影像在美國已經提出十幾年了，在中國有多少企業做到了，是壹個商業地產項目通過消費者需求，商業經營，質直制造供應商改進而產生的價值。廣義價值鏈是認知形成了，只要妳把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基本上是造勢的，我們在80年代學習的時候就學習了商業地產的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對於商業地產開發都是十分重要的。
商業地產產業價值鏈理論的意義:
首先從意義上看，它至少有這麽幾個意義:
第壹,產業價值鏈有助於商業地產開發具備正確的理念.
房地產是壹個資本密集型和知識密集型的行業，具有高風險，高收益的理念，商業地產尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業地產都是貪心所致，要麽是忽視了消費者的研究，要麽是很多政策傾向自己，忽視了關聯產業的利益。產業價值鏈告訴我們，妳想成功的開發必須重視整合這些產業，為相關產業提供增值的機會。
第二，產業價值鏈有助於產業地產形成成功的思路.
這裏提出產業價值鏈這樣壹種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業地產策劃中，我們發現很多開發商從事沒有接觸商業地產，甚至從來沒有做過地產，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之後就沒有了方向，所以，為大家解決壹個非常簡單的問題，就是產業價值鏈，妳把妳的商業地產項目看成壹個集成系統，涉及到方方面面的產業，不能光是開發房子這麽簡單。相關產業我們在模型上標的非常清楚。
第三，產業價值鏈模式有助於商業地產開發形成有效的模式.
那是壹個模式，而不是壹個理念。首先是商業地產其前調查方面，與住宅開發不同，商業地產前期調查涉及的面廣得多。壹個商業地產項目市場調查內容至少涉及幾個方面:壹個是與住宅樓盤相同的必備的內容，宏觀經濟環境、消費者調研、密接調研等等。第二個是長上方面的調研內容，包括廠商、批發商、分銷商，零售商，根據項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關聯產業的調查內容，我們這個模型上面說的關聯產業包括餐飲業、旅遊休閑業、旅遊業、培訓業、傳媒、廣告業、咨詢策劃。第四個是服務運營機構的調研，包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產業價值鏈模型，我們商業的調研思路會變得非常清晰。 商業地產存在的三種模式：
第壹類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業內所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的拷貝，產品極其單壹化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和壹些中青年購物打造的，體制上也采取壹個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪壹樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第壹類。
第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，在國內有代表性的就是華潤置地，即在同壹個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像壹個百貨公司的高中低檔產品，什麽都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子裏都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，壹般在過去有壹個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通壹直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種主要幹什麽呢？主要在少數高端的市場進行精品店的經營，就像我們壹樣，我賣的勞斯萊斯，可能壹天就賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高端路線。