中國經過30年的改革開放，第壹批淘到金子的人已經到了養老的年齡。威海、煙臺作為世界生活城市，以其優良的空氣、優美的風景、低節奏的生活受到這群人的青睞。但可以說，膠東的“旅遊地產”經過這麽多年的發展，仍然徘徊在中低端市場。在既得利益的驅動下，旅遊地產的開發業態幾乎都是旅遊住宅產品。雖然土地的低成本運作使得開發企業利潤空間充足，但高昂的發行成本和幾乎沒有底線的議價空間，使得開發企業無限壓縮景觀資源和配套設施的建設。隨著海景地產市場的快速發展，深層次的問題也逐漸顯現出來。
壹是產品屬性和開發模式單壹
客觀地說，由於缺乏足夠的理論支撐，旅遊地產還是壹個比較寬泛的概念。膠東(青島黃島、煙臺龍口、蓬萊、海陽、萊陽、榮成，威海文登、乳山)所謂的海景房旅遊地產，幾乎是“旅遊+地產”的開發模式。利用“海”這個無限的主題來銷售房產，已經成為膠東半島房地產開發很長壹段時間的“主旋律”。開發企業充分利用每年數千萬的遊客吸引購房者，用“概念”引導沖動消費。
由於前期快速發展帶來的心理優勢，旅遊地產的開發企業尤其是中小企業過度逐利，在產品和旅遊地產應有的屬性和建築理念上已經跟不上市場發展的步伐。旅遊地產核心價值最重要的匹配，是困擾膠東部分區域海景房的重要因素。
二是銷售模式讓威海海景房便宜“虛高”
“我們的房價是低窪的，房價沒有泡沫，升值空間巨大”幾乎成了開發企業預期未來房價上漲的統壹口徑。關於城市價值和房地產價格的關系，拿三線城市的房價和壹二線城市的房價做比較是沒有意義的。然而，在膠東半島旅遊地產的銷售中，尤其是周邊海景概念樓盤的銷售中，大量的分布式“剝皮”銷售模式每年拿走這些企業8%-25%甚至更高的利潤。房產中介“綁架”開發商已是既成事實，幾乎所有純外銷樓盤都成了“被綁架者”。雖然這些地區的房地產企業有所警覺，但在既得利益的驅動和營銷手段的缺失下，這些企業必須“隨波逐流”。某樓盤銷售總監表示，該區域樓盤的“促銷”是沒有底線的(即開發企業給代理商的傭金)，在代理商“誰給的點高，誰就把客戶帶回家”的壓力下，“大家已經開始在傭金問題上惡意競爭”。
這種惡性循環的負面影響是不可估量的。從銷售層面，壹是開發企業高額代理傭金導致成本增加，只能通過提價來保證利潤；第二，中國的房地產中介，尤其是中小中介，魚龍混雜。在高利潤的趨勢下，他們利用虛假宣傳，誇大區域環境和投資價值，回避區域或項目的短板，想盡辦法讓大量“不明真相的旁觀者”進入市場。凡此種種，總會損害消費者的利益。近年來，媒體曝光的海景房負面事件，大部分都是這些因素造成的。
隨著大量以快速回報為目標的房地產企業的參與，長期持續回報的旅遊地產項目將無處容身。低成本的土地運作無法實現高成本的匹配，空置率得不到很好的利用，使得威海部分有海景房的區域成為“空城”、“鬼城”。而沒有足夠知名度的服務業和旅遊業是無法健康發展的。
這樣的惡性循環讓膠東這些地區的房地產開發企業更加清楚，想要爭取長期的現金流和持續的人氣積累幾乎是不可能的，所以快進快出就成了最好的運作模式。因此，螞蟻搬家的銷售模式在遍布全國的銷售網絡中非常受歡迎。在北京、上海、南京、哈爾濱、沈陽，膠東半島周邊很多地區的很多房地產開發企業都在各個城市配備了銷售團隊，大多依靠中小中介，以傳單的方式銷售自己的樓盤。
綜上所述，膠東半島周邊的海景樓盤太多，不屬於所謂的價格窪地，實際上屬於低“虛高”。說白了，看起來很低，其實可以更低...
第三，相對完善但不成熟的城市設施
說起“海景房”的發展瓶頸，就不得不提這個“該死的配套”，在央視對威海某區域海景房的報道中，這個配套成了主要的批評對象。可以說，除了青島、煙臺、威海有相對成熟的城市配套外，炒作較多的地區配套(龍口、銀灘...)都不成熟。雖然我國政府多年來壹直喊著要加大城市配套建設，但作為城市的外圍部分或非重點發展區域，配套設施建設相對匱乏。甚至很多省級旅遊度假區，很多樓盤10分鐘步行範圍內只有壹條公交線路，而且每小時都要發車。
資源和配套才是旅遊地產真正的核心價值。沿海城市的旅遊資源主要來自海洋。對於內陸城市來說，沿海城市可以說是步步風光，旅遊資源也不缺。然而，膠東的旅遊資源並沒有被“旅遊地產”充分利用。可以說，旅遊地產要在不破壞資源的前提下構建深度旅遊景觀，形成長期可持續的配套景觀、物業、旅遊產品，還有很長的路要走。
最後壹個忠告:海景房只是概念炒作，噱頭。妳選房的真正要求是住的舒服方便。我可以肯定的告訴妳，在海景房推廣的地方，看海景，吃海鮮都不是問題。很多人壹時沖動買了海景房，住下來才發現根本不是這麽回事。
人們想買海景房。他們先去三亞旅遊，感受南方的風光:大海、沙灘、椰樹、海鮮，但這些都是建立在成熟的市政設施上的。城市的繁華和海景缺壹不可。沒有城市的繁榮，就沒有人氣，就沒有正常的生活！大家都說麗江好，風景好，環境好，但是沒有人願意永久住在那裏，三亞有人住，因為三亞是壹個城市。
我們都是都市人，習慣了城市的繁華和便利。如果只是回歸原生態環境，沒有人會吃虧吧？！！