重慶洪崖洞 懸崖上的吊腳樓，記憶中的老重慶,案例研究_重慶洪崖洞,洪崖洞民俗風貌區集城市旅遊景觀、商務休閑景觀和城市人文景觀於壹體，是解放碑的宴會客廳、重慶人的休閑勝區、老重慶的真實寫照、重慶市最亮麗的城市名片。,項目定位：集巴渝民俗文化和飲食娛樂為壹體的商業與文化產業、旅遊產業復合，滿足壹站式消費要求的綜合商業街區,案例研究_重慶洪崖洞,歷史沿革：洪崖洞擁有2300多年的歷史，是老重慶“九開八閉”十七門中的閉門，也是古代巴國至明清時期的軍事要塞和最早最發達的通商口岸，更是巴渝文化興衰變遷的縮影,案例研究_重慶洪崖洞,長,江,嘉,陵,江,洪崖洞,項目概況：通過後期修繕改造，成為重慶巴渝文化的典型代表，以文化為引擎，以休閑商業為載體的大型都市商旅項目,洪崖洞的文化背景： 是站著的巴渝文化，洪崖洞反映了重慶人堅韌頑強的意誌，是重慶歷史文化的見證和重慶城市精神的象征。 洪崖洞采用了巴渝傳統山地民居的“吊腳樓”形式，將巴渝文化、碼頭文化、山地民居建築文化，並入現代的商業範疇，形成以休閑旅遊為龍頭、以餐飲娛樂為主體、以時尚商業為補充的商業聯合體。,項目基本信息： “洪崖洞民俗風貌區”位於重慶市渝中區，是2005年重慶市政府“八大民心工程”之壹，是重慶市重點景觀工程和4A級重點旅遊項目工程，項目沿江全長約600米，商業建築總面積逾6萬。,歷史上的洪崖洞（舊貌）,案例研究_重慶洪崖洞,項目規劃：規劃打造“清明上河圖”，順應臺階地貌修房築路，使建築群保持原有山城居民特色，三級臺階築繁榮街區，體現出建築群良好的視覺形象,滄白路“城市陽臺”,天成巷巴渝風情街,-1F,1-2F,3F,4-5F,6-8F,9-10F,11F,11F：城市陽臺 9-10F：異域美食街 5-8F：洪崖洞大酒店 4F：天成巷風情美食街 3F：百業工坊老街 2F：重慶市旅遊商品展銷中心 1F：創意休閑水岸 -1F：停車場,案例研究_重慶洪崖洞,文化演繹：洪崖洞是巴渝文化和重慶城市人文的壹條根脈，從建築、景觀、業態三方面演繹巴渝文化的價值內涵,建築,洪崖洞以最具巴渝傳統建築特色的“吊腳樓”風貌為主體，依山就勢，采取分層築臺、吊腳、錯疊、臨崖等山地建築手法； 建築以青石板、小青瓦、古門窗等巴渝傳統民居風格為主基調。,修繕保留了江隘炮臺，洪崖閉門、紙巖碼頭、明代城墻、辛亥碑文、洪崖滴翠、嘉陵夕照等大部分歷史遺跡； 洪崖洞以碼頭文化為補充，以雕塑、浮雕和真實的碼頭環境，充分展現出重慶特有的碼頭文化精髓。,匯集巴渝劇院，郭選昌雕塑陳列館等大型民俗文化展示中心； 巴渝名小吃暨土特產壹條街，古玩店、字畫精品收藏、琉璃館、易卦館、中藥坊等民俗業態。,景觀,業態,案例研究_重慶洪崖洞,文化演繹1建築：吊腳樓、青石板、石步梯、小青瓦、古門窗和巴渝文化墻,青石板,青磚,吊腳樓,巴渝文化墻,巴渝文化柱,巴渝文化柱墻,古門窗,案例研究_重慶洪崖洞,文化演繹2景觀：明代城墻、洪崖滴翠等歷史遺跡和巴渝文化雕塑,洪崖滴翠,明代城墻,巴渝雕塑,案例研究_重慶洪崖洞,文化演繹3業態：巴渝劇院、郭選昌雕塑陳列館等大型公***文化設施和巴渝名小吃土特產,巴渝劇院,郭選昌雕塑陳列館,巴渝名小吃土特產,巴渝名小吃土特產,案例研究_重慶洪崖洞,業 態 調 整,商業的業態變遷：-1-3F、9-10F出現大量業態調整，且部分樓層停止商業經營 休閑、餐飲、娛樂業態比例不斷加大,案例研究_重慶洪崖洞,嘉,濱,路,嘉陵江,外部交通動線組織：項目和嘉濱路的接駁未處理好外部無法形成回路，-1F和1F臨街面形象差，人流導入困難。,滄,白,路,解放碑方向,朝天門方向,黃花園方向,5m高差,案例研究_重慶洪崖洞,內部交通動線組織：內部交通動線不夠清晰，且各主要人流出入口未與商業有效接駁，以垂直電梯為主，扶梯較少，大量人流難以導入到下面樓層,垂直電梯,垂直電梯,垂直電梯,垂直電梯,自動扶梯,自動扶梯,案例研究_重慶洪崖洞,經營情況：開業初期洪崖洞30%的產權店鋪出售，售價約1.5萬元/，70%商鋪由小天鵝集團自行經營或定向招商，租金40-180元/月，經過約10年的發展，目前除9-10層租金增長幅度較大，其他樓層租金增長緩慢,租金 -1F租金：60-70元/月 1- 2F：租金：40-70元/月 3F：租金：65-100元/月 4F：租金：80-180元/月 5- 8F：租金：40-60元/月 9- 10F：租金：70-120元/月,2005年,租金 -1F租金：車庫 1- 2F：租金：80-150元/月 3F：租金：100-200元/月 4F：租金：200-400元/月 5- 8F：租金：80-100元/月 9- 10F：租金：300-500元/月,2013年,租金變化,案例研究_重慶洪崖洞,-1F,1F,3F,4-5F,6-8F,9-10F,11F,嘉陵江,滄白路,經營情況：有開敞空間和大型主力店驅動的4-5層，9-10層經營較好，其他樓層經營較差，酒店業態經營較好,2F,案例研究_重慶洪崖洞,經營情況：與其創造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的經濟效益卻壹直未達到理想效果,現在 上下樓層“冷熱”不均，以4樓小吃街為分界線，向上的樓層人來人往，餐飲、酒店生意紅火；向下的樓層冷冷清清，尤其是壹樓，有的鋪面壹空就是3年。,小天鵝集團總裁：何永智,曾經 重慶城市名片暨商業地產洪崖洞修建於2006年，當年開街之日不少於10萬人把這裏擠得爆滿，轟動壹時。,開發商無商業地產開發經驗,在團隊組建和招商方面，缺乏經驗,規劃布局出了些問題,形成目前情況的主要原因：,案例研究_重慶洪崖洞小結,項目亮點： 抓住了巴蜀文化的精髓，形成獨特的巴渝文化的特色景觀，成為巴渝文化的典型代表，成為重慶都市文化旅遊必到之處。 項目不足： 商業定位不準確、業態規劃布局較差，商業價值挖掘不夠深； 在設計上，嘉賓路與項目的位置關系未處理好，導致項目-1F-2F臨將形象較差，且無大型主力店支撐，導致商業無法經營。,創造了巨大的文化品牌效益，但商業價值未得到深度挖掘,
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