位於建水城東28公裏群山峽谷中的燕子洞風景區分為洞外自然林地、旱洞。1986年9月動工開發，自1987年春節對外開放以來，至今已接待中外遊客近350萬人次。
燕子洞以古洞奇觀、春燕雲集、鐘乳懸匾、采燕窩絕技等獨特景觀著稱於世。洞外古樹名木於絕壁陡崖之間，3萬多平方米的自然林地，枝繁葉茂，有數十種鳥棲息。洞內外巖壁上巢居著數十萬只白腰雨燕，燕子洞因此得名。每年春夏期間，群燕飛來，如萬箭齊發，數十萬燕子出沒其間，呢喃之聲不絕於耳，燕聲和著水聲，在洞內***鳴，匯成壹曲聲震山谷的溶洞交響樂。燕於洞成盛產燕窩，是滋補美容養顏之珍品。每年立秋時節，當地農民徒手攀登上50多米高、450米長的洞頂，在鐘乳叢中采集燕窩，驚險的場面令人驚心動魄。
古洞抱奇觀不僅春風燕子，何人開勝境遺此流水懸巖，這是對燕子洞風光的高度概括。溶洞壹分為二，壹幹壹濕，壹上壹下，上為幹洞，下為水洞。幹洞形似壹巨大天生橋，兩面透光，洞廳寬敞可容數千人，傍山依勢自成壹組石殿、石臺，築有淩空棧道和空中遊廊。石殿中鐘乳、石墁低垂，石簾相掩，數十塊摩崖石刻及詩文碑刻遍布洞中，與水洞口的鐘乳懸匾遙相呼應。鐘乳懸匾是燕子洞獨有的奇觀，在離河面50米高的洞頂懸垂的鐘乳上，掛有歷代的上千塊匾額，都是當地農民徒手攀登懸巖絕壁掛上去的，令人驚嘆不已。瀘江河奔騰入洞庭湖形成的地下水洞全長4千多米，洞口高50多米，寬30米，氣勢雄偉，十分壯觀。燕子洞的奇美絕倫還在水洞。據有關專家考證，該洞形成大約已有三百萬年以上的歷史，由於千百萬年急流的沖刷和溶蝕，洞中峭崖嵯峨，鐘乳垂懸，千姿百態如鬼斧神工之作，探索其間，如遊海底龍宮、藝術殿堂、神話世界，真可謂古、奇、幽、深。
在洞內3千米曲折蜿蜒、高低起伏的遊覽線上，分布著3組規模宏大的巖溶景觀，每壹景區各呈現出形形色色的鐘乳群，整個水洞大小廳堂數十個，其中最大的達2萬多平方米，景點數百個，遊覽面積達4萬多平方米。第壹景區龍泉探幽，有拔地而起高達34米的擎天玉柱，有自江流中湧現的千層蓮臺，還有龍女初嫁、雙象啜飲、金毛吼獅、瑤臺遺址、桃源勝境等數十個景觀。第二景區天街擷美。在該景區盡頭的洞壁頂部，攀上壹個大約6平方米，毫不惹眼的洞口，壹個面積約3千平方米的更高層次的大廳呈現眼前，鐘乳景觀異常豐富，大面積卷曲石潔白如玉、晶瑩透明，絨毛狀、針狀、管狀；懸垂的、橫生的、豎長的，纖細精巧的、奇形怪狀的、比比皆是，匯集了所有溶洞的精華，人們冠以水晶宮的美稱。與第壹景區終端緊緊相連，是壹條高於河床35米的絕壁長廊，全長250米，面積達2300平方米，長廊被石柱、石幔、石屏風分隔成若幹廳堂，有倩女迎賓、翠蓋擁美、老宮瑰寶、象耳空垂、古堡黃昏、八仙赴宴、老僧望月、取經路上等景點，並有300平方米的休息廳。第三景區夢幻世界距二景區終端120米，是與水洞相連接的壹個獨立旱洞，洞高40米，呈橢圓形，景區面積達2萬平方米。該景區景觀集中，為燕子洞景觀的精華所在，占已發現景觀的三分之二。其中較為突出的有天鵝戲蟾、雙螺對語、犀牛望月、鯤鵬展翅、南國椰林、璇宮別景、龜蛇爭雄、歐洲大舞臺等奇觀異景。洞內懸垂的鐘乳千姿百態，美不勝收，令人目不暇接。
水洞遊路全長750米，從洞口乘龍舟順流面下，可飽覽沿河的奇觀美景，置身於燕子洞宏大壯觀的洞腔之中，並直驅第三景區夢幻世界大廳。該廳面積為13000平方米，大廳右側置有彩色燈光噴泉和瀑布，遊客在此猶如身臨五彩繽紛的仙境，可翩翩起舞於300萬年前的舞廳中，並可品嘗到建水的風味小吃，購買各種紀念品。
在燕子洞第三景區的開發中，開發者於景區後部發現磨制石器二件，砍砸器壹件，並伴有水鹿、豬、狗、松鼠等動物的牙齒、骨骸以及炭屑。經雲南省博物館古人類研究室主任張興永鑒定，為距今三四千年前的新石器時代文化遺址，今後將作為壹個新的景區文化旅遊區加以開發。
雲南省省長和誌強1987年12月30日親臨燕子洞視察，當場揮毫題詞洞幽燕奇，南天壹絕。1989年1月10日至12日，中保洞穴考察隊聯合考察了燕子洞，保加利亞洞穴聯合會主席、著名洞穴專家P.貝龍博士給予極高評價：燕子洞是亞洲最壯觀、最大的溶洞群之壹。由於它有燕子、巨大的面積和河流，在世界級的溶洞群中也是突出的。
建水燕子洞景區是建水風景名勝區中最早開發的旅遊區。建水縣委、縣政府從1990年開始，已把每年8月8日定為燕窩節。旅遊搭臺，經濟唱戲，屆時各方賓客可壹睹采燕窩驚險場面，觀看民族風情展演，遊覽建水名勝，洽淡、購買建水名優土特產品，對促進建水經濟的發展發揮了積極的作用。