壹，設計階段的成本控制
1.設計方案優化
設計方案的優化是設計階段的首要任務，在工程造價中占有重要地位。設計方案既要考慮技術可行性，又要考慮經濟合理性。比如在寫字樓的建築方案設計中，通過優化建築造型、裝修方案、標準建築面積、公共區域的布局，可以最大限度地提高建築物的利用率。在設備選型方面，在保證技術可行性的基礎上，如在電梯空調弱電系統的設計中，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程造價有事半功倍的作用。如香江國際發展有限公司開發的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過地下停車場的柱網和交通路線的優化設計，增加了約65，438+05%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。北京香江別墅建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度利用原有地形特征規劃出獨特的坡地別墅，減少了土方量，大大降低了前期“三通壹平”工程的造價，通過提高回填工程的技術要求，為後期地基處理節省了投資。
2.成本前分析
通常，設計階段造價控制的具體程序是:專項調查-設計任務書-方案設計-圖紙會審。由於關註點不同，設計單位對項目成本控制的重視程度往往不如開發單位，因此這壹階段的成本控制應由開發單位主導，由設計單位實現。委托設計前，開發單位應組織力量對造價控制敏感的部分進行專題研究，通過考察相關項目、收集最新技術資料、組織專題專家會議等方式與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。限額設計也可用於在設計任務書中系統、明確地告知設計單位成本控制的意圖。及時組織圖紙會審，從設計、工程、銷售等角度分析設計方案的可行性。據統計，設計費壹般只相當於總造價的1%左右，但正是這1%的設計費決定了幾乎所有的後期建設費用。由此可見，設計階段的造價控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，根據技術經濟分析方法和價值工程原理，協助技術人員選擇最佳設計方案。
如中關村科技廣場21號中關村金融中心項目，美國KPF設計公司提出了150米高的雙曲面造型主塔方案，美國前進設計公司和中國建築設計研究院作為結構設計方，提出了三種能夠滿足結構要求的結構體系。業主委托香港威寧閣作為造價顧問。通過對上述方案的成本分析，最終選擇了全鋼結構體系。雖然造價略高於剛性鋼混結構，但增加了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度的實現了立面造型。
二、項目施工階段的成本控制
項目施工階段的工程造價控制主要集中在招投標、合同簽訂、工程變更和竣工結算。
1.通過招標方式選擇工程承包商和材料供應商在選擇工程項目的材料設備承包商和供應商時，公開招標是控制工程造價最有效的方法。在招標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商自身的優勢，相互競爭，可以獲得最優價格。尤其是對影響較大的重點項目，投標人往往會根據規模和社會效益，以低於常規成本的價格投標，同時盡量讓更多的總承包商和材料供應商入圍。
在投標過程中，項目管理部和造價管理部要認真審核圖紙，盡量減少項目實施過程中的設計變更和日後中標人的索賠機會。在評標過程中，要認真分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價。此外，還應積極鼓勵所有投標人從專業角度提出各種合理化建議。優化設計方案。在本文前面提到的財富中心壹期弱電工程招標中，投標人提出了非常好的優化方案，最終為項目節省了上百萬元。另外，在招標過程中，可以利用集團項目開發的優勢，建立壹些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時提供更優惠的價格，實現雙贏。
目前招投標中采用工程量清單越來越普遍，有利於項目實施中的動態成本控制。工程量清單是指根據招標文件和施工圖紙的要求和規定，按照統壹的工程量計算規則，結合現行預算定額子目的要求，將擬建工程的全部項目和內容劃分為部分、性質或構件，計算出實物工程量，並作為招標文件的壹部分列出，供投標人填寫單價的壹種工程量計價方法。工程量清單形式，對於開發單位來說，首先工程單價容易與市場價格進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵塞漏洞；其次，可以控制設計變更引起的工程造價的增加。
2.合同應該嚴格簽署。
簽訂規範、細致、嚴格的合同文本是房地產開發項目成本控制的另壹個重點。在國際慣例中，業主往往聘請有經驗的咨詢公司編制嚴格的招標文件和合同文本，幾乎涵蓋了對承包商的所有約束，防止施工單位進場後以工期緊、場地窄、設計選型品牌型號不明確為借口進行各種索賠。比如在工程後期，施工單位往往會以甲方延誤導致工期緊張為由，提出加快工作進度的申請，要求增加工程造價。如果合同預測合同報價充分考慮了工期因素，明確無論采取什麽措施加快工作進度，都不會調整報價條款，可以有效防止此類費用的增加；比如，在設備安裝預算中，由於不同品牌、不同型號的價格相差很大，如果合同及相關附件中的條款含糊不清，在施工過程中很容易被“偷換”，影響工程質量和壽命，損害開發商聲譽，造成不良後果。要用好“嚴格合同條款”，需要有豐富的工作經驗，提前預測可能出現的情況，需要多借鑒國外這方面的成熟經驗。
目前，我國已出臺了壹系列建設法律法規和合同示範文本，但與國際標準合同文本相比，特別是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性和合同主體的責權利方面還存在壹定差距。要吸收國外契約的合理部分，與中國金融相結合。保險和建築法規，並修改目前的合同文本。
3.提高工程變更的可預測性
在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，項目經理和造價人員要密切配合，嚴格控制洽商變更的發生。但是，由於項目周期長、技術復雜的特點，項目在實施過程中不可避免地會發生變化。壹般來說，從成本控制的角度，工程變更可以分為三類:重大變更、重要變更和壹般變更。對於較大的談判變更，必須事先進行詳細的技術經濟分析。這時候就要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，對他們對工程造價的影響進行評估。只有綜合各方意見，才能最終確定是否實施談判變更。設計變更必須在合同條款的約束下進行，任何變更都不能使合同無效。變更後的單價仍以合同中已有的單價為準。如果合同中沒有這種單價或因變更引起的變更，應按合同條款估價。承包商提出的單價分析資料經監理工程師審核並經業主批準後，按批準的單價執行。
4.結算審核應詳細。
工程竣工結算是核對建設工程造價的最終依據，也是建設工程竣工驗收後編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程造價的最後壹步。
壹般來說，結算工程造價應從以下幾個角度進行控制:
1，查合同條款，只有全部工程按合同要求完成並合格，才能納入竣工結算，結算過程中嚴格執行合同約定的結算方式、計價定額、取費標準、主要材料價格、優惠條款；
2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算應進行隱蔽工程施工記錄和驗收簽證檢查，手續齊全，工程量與竣工圖相符，方可計入結算；
3、實施設計變更談判，只有經建設單位和監理工程師審查同意，簽證變更談判才能納入結算；
4、按圖核實工程數量，招標工程合同根據工程量清單，需要逐壹核對實際完成的工程量，然後對工程量清單以外的部分按照合同約定的結算方式和要求進行結算；
5.嚴格執行固定單價。除包幹部分外，結算單價按合同或招標中規定的計價定額和計價原則執行。未包括在固定單價中的項目，應按同類定額進行分析換算，或提出人工、機械、材料的計價依據，編制補充單價。
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