日前，青島市住房和城鄉建設局公布了《關於進壹步落實建設單位工程質量首要責任的通知》（征求意見稿），對建築工程建設單位工程質量相關方面提出了具體要求，其中對住宅工程質量管理提出了具體方案，提升了對青島置業者權益的保障力度。
01、全面實行先驗房後收房
住宅工程完工後，建設單位按照《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書（試行）》要求，將分戶驗收的內容、檢查部位、各個關鍵環節留取的照片等內容按戶形成“壹戶壹檔”二維碼，建立電子檔案，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的住宅工程，不應組織竣工驗收。交付前，按照《青島市新建住宅工程交付前業主開放活動實施辦法（試行）》（青建管質字〔2021〕7號）等規定編制業主開放活動實施方案，組織先驗房後收房活動。開放活動後，建設單位根據業主反饋的合理意見進行整改，調整電子檔案內容，交房時將最終的“壹戶壹檔”二維碼電子檔案交到業主手中。
02、深化住宅工程質量公示
建設單位應按照《青島市住宅工程質量信息公示試點工作方案》（青建辦字〔2020〕64號）等規定將工程基本建設程序履行情況（規劃許可證、施工許可證等）、責任主體單位及負責人、工程建設過程中使用的涉及結構安全及重要使用功能的重點建築材料檢測試驗結果、工程設計使用年限、各分部保修時限、分戶驗收結果等信息向業主進行公示或公開說明。倡導全裝修商品房預售前在工程實體內做實體裝修樣板房，實體裝修樣板房質量標準及主要建築材料品種應符合商品房買賣合同約定標準。
03、提倡按套（戶）出具質量合格證
建設單位在住宅工程竣工驗收合格後，宜按套（戶）出具住宅工程質量合格證，並加蓋建設單位的公章。住宅工程質量合格證內容應包含工程項目名稱和住宅地址、建設單位名稱和項目負責人姓名、竣工驗收時間和驗收結論、住宅售後服務部門名稱和聯系電話等信息。
04、加強與房屋預售聯動管理
住宅工程建設單位因發生違法違規行為、群訪群訴、質量安全事故、重大質量隱患被住房城鄉建設主管部門責令全面停工整改或給予行政處罰的，將該項目建設單位及其負有責任的建設參與方列為重點監管對象，其建設的項目被列為區、市工程質量監督檢查、質量巡查、專項檢查的重點，增加監管頻次，並由負責項目監管的住房城鄉建設主管部門在商品房合同網簽備案等方面采取監管措施。
經住房城鄉建設主管部門認定，工程不能確定施工進度和竣工交付日期的，由負責項目監管的住房城鄉建設主管部門在商品房預售資金、合同網簽備案等方面采取監管措施。建設單位整改符合要求後，報經屬地住房城鄉建設主管部門復查合格，方可解除相應措施。
文件原文：
青島市住房和城鄉建設局關於進壹步落實建設單位工程質量首要責任的通知
（征求意見稿）
為貫徹落實住建部《關於落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）及省建設廳《關於壓實建設單位工程質量首要責任的實施辦法》（魯建質安字〔2021〕14號）等文件精神，全面壓實建築工程建設單位工程質量首要責任，切實加強建築工程質量管理工作，全力推進青島建築業高質量發展，現將有關工作通知如下：
壹、明確建設單位質量首要責任
建設單位作為工程建設活動的總牽頭單位，是工程質量第壹責任人，對保障工程質量有主導作用，依法對工程質量承擔全面責任。建設單位應當嚴格落實項目法人責任制，全面履行管理職責，開展工程施工質量評價，確保工程質量符合法律法規、工程建設強制性標準和合同約定。鼓勵工程質量達到並且超過行業標準、國家標準。
（壹）建立健全項目質量管理體系
建設單位應當根據工程規模按照相關規定建立項目管理機構，配備項目負責人、項目質量主管等管理人員，明確其質量責任和上崗要求。建設單位不具備管理條件的，可聘用專業機構或人員，也可委托具有相應能力的工程項目管理機構，對工程建設全過程提供專業化的管理和服務，鼓勵開展建築師負責制試點。
1．強化項目管理人員配備。《註冊建造師執業工程規模標準》規定的大型房屋建築工程，其項目負責人應當具有壹級註冊建造師（房建）執業資格或者工程建設類高級及以上專業技術職稱；其配備的施工質量主管不少於2人，應當具有工程建設類執業資格或者工程建設類中級及以上專業技術職稱；且每增加10萬平方米，增加不少於1人，且應配備安裝專業管理人員。《註冊建造師執業工程規模標準》規定的中、小型房屋建築工程，項目負責人應當具有二級註冊建造師（房建）執業資格或者工程建設類中級及以上職稱。其配備的施工質量主管不少於1人，應當具有工程建設類執業資格或者工程建設類中級及以上專業技術職稱。
2．嚴格落實項目法人責任制。對建設單位法定代表人和項目負責人工程質量安全違法違規行為實施動態記分管理。市住房城鄉建局建立健全“青島市建設工程建設單位法定代表人和項目負責人質量安全違法違規行為記分管理信息系統”，依據法定代表人和項目負責人工程質量安全違法違規行為的類別以及嚴重程度，分別采取警告、約談、通報、限制執業等相應行政管理措施。在壹個記分周期內，將違法違規行為主體列為重點監督對象，同時采取公示曝光、約談企業負責人、取消評優評先資格、嚴格資質審查、限制享受其他相關優惠政策等懲戒措施，壓實項目法人責任制，確保工程質量安全。
3．全面壓實工程質量終身責任制。建設單位應當建立健全工程項目各方責任主體項目負責人質量終身責任信息檔案，實現質量責任可追溯。建設單位法定代表人要按規定簽署《法定代表人授權委托書》，明確項目負責人的質量責任。項目負責人應當按照規定簽署《工程質量終身責任承諾書》，依據有關法律法規及標準規範對工程項目的建設工作進行組織協調和管理。建設單位法定代表人和項目負責人在工程設計使用年限內對工程質量承擔相應終身責任，對因違法違規或不當行為造成工程質量事故或質量問題承擔相應責任；因工程質量給工程所有權人、使用人或第三方造成的損失，建設單位應依法承擔賠償責任，並可按照法律規定和合同約定向有關責任人追償。
（二）加強建築工程事前預控管理
1．嚴格執行基本建設程序。建設單位應當按照規定向勘察、設計、施工、監理等單位提供與工程建設有關的原始資料，並保證其真實、準確、齊全。應按照先勘察、後設計、再施工的原則，依法依規辦理施工許可等建設手續，禁止未取得施工許可等建設手續開工建設，禁止明示或暗示施工單位違規開工建設，禁止未組織竣工驗收或驗收不合格擅自投入使用。
2．嚴格執行工程承發包制度。建設單位應當依法將工程發包給具備相應資質的勘察、設計、施工、監理等單位，不得肢解發包工程、違規指定分包單位，不得直接發包預拌混凝土等專業分包工程，不得指定按照合同約定應由施工單位購入用於工程的裝配式建築構配件、建築材料和設備或者指定生產廠（供應商），不得明示或暗示施工單位使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
3．保證工程合理工期。建設單位應當根據工期定額和工程的具體條件合理確定工程建設工期，因不可抗力以及重汙染天氣、重大活動保障等原因停工的，應當給予合理的工期補償。施工合同（補充合同）中應明確建設工程地基基礎、主體結構、裝飾裝修分部工程及商品房預售等節點工期和總工期，其中混凝土結構主體施工階段進度不宜少於7天／層。建設單位應嚴格執行施工合同約定的節點工期和總工期，若工程建設工期壓縮定額工期的幅度超過20％的，應組織市級以上工程技術專家對相關技術措施進行質量安全符合性和可行性論證，並承擔相應的質量安全責任；合同工期壹旦確定，原則上不得更改；確需更改的，應主動征求施工總承包單位的意見，雙方達成壹致後，建設單位應組織市級以上專家論證通過，並及時告知質監機構。建設工期壓縮不得降低工程質量標準。建設單位辦理商品房預售許可時，施工進度應符合合同約定節點工期。
4．實施工程質量創優。鼓勵建立以建設單位為主導的工程質量創優模式，建設單位應當與施工總承包單位***同確定工程質量目標和要求，按照不少於項目單位工程個數的50％制定工程創優目標和計劃，列支相應創優創獎的獎勵費用，牽頭制定工程標段、樓棟、參建單位的全過程施工質量評比方案，並督促有關單位落實。創優可分為建設單位、市、省、國家等層面級別，創優目標完成後，應當按照合同約定及時給予獎勵兌現。
5．規範工程價款計價行為。建設單位應當科學合理確定工程造價。編制建設項目概預算時，根據質量創優目標、住宅工程質量常見問題專項治理技術措施和智慧化工地創建要求列支相關費用。建設單位壓縮定額工期和合同工期的，應當通過工程建設專家的技術評審，並應承擔因壓縮工期增加的趕工費用。編制招標文件和簽訂合同條款時，應合理設置計價風險條款，明確約定材料調整範圍、風險幅度及超出幅度後的調整辦法，不得采用無限風險、所有風險或類似語句規定計價中的風險內容和幅度。新開工的大中型政府投資工程項目鼓勵推行施工過程結算，簡化竣工結算。
（三）加強建築工程施工過程質量管理
1．嚴格責任主體管理。建設單位應當加強設計、施工、監理單位合同履約管理，督促各單位全面落實投標文件中承諾設置和投入的機構和人員。建立並留存對參建單位管理的相關記錄資料，包括對勘察、設計、施工、監理和監測等單位質量保證體系文件的檢查記錄，檢查工程實體質量的記錄和相關影像資料等以備質量監督機構抽查。
2．嚴格設計質量管理。建設單位應當按照規定將施工圖設計文件送施工圖設計文件審查機構審查，對施工圖設計文件（含設計變更文件）的質量承擔首要責任。建設單位不得擅自修改已經審查合格的施工圖設計文件，確需變更的，涉及《住房和城鄉建設部關於修改＜房屋建築和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法＞的決定》（住房和城鄉建設部令第46號）規定的應當審查的內容，須送原審查機構重新審查，建設單位需承擔因自身原因導致重新審查的費用。經審查的重大設計變更壹般不得再次變更，確需再次變更的，建設單位須組織設計單位先進行必要性論證，再編制設計變更文件，並按照規定重新送審。涉及商品房施工圖變更設計的，還應當符合商品房買賣合同中關於設計變更的約定，並及時告知購房人。嚴禁先建後補變更程序，規避現場監管、審查驗收；嚴禁以“優化設計”等名義違反工程建設強制性標準擅自變更圖紙，降低結構安全度和抗震性能，影響工程結構安全和使用功能。不應以“優化設計”名義變相違反工程建設強制性標準，不得明示或者暗示勘察設計單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量。
3．嚴格工程質量檢測。建設單位應當嚴格質量檢測管理，委托具有相應資質且與工程項目相關單位無隸屬關系或者其他利害關系的第三方檢測機構進行檢測，建設單位應按有關規定單獨列支並及時足額支付工程質量檢測經費，非建設單位委托的檢測機構出具的檢測報告不得作為工程質量驗收依據。工程開工前，建設單位應對施工單位編制的施工檢測試驗和見證取樣送檢計劃進行審定並組織實施，工程質量檢測計劃應當符合法律法規、審查合格的設計文件和標準規範，包括工程名稱、工程量、檢測項目、檢測參數、計劃檢測批次、計劃檢測節點等內容。鼓勵檢測機構參與見證取樣，出具應對檢驗批質量負責的檢驗報告。
4．嚴格工程竣工驗收管理。建設單位應當在收到工程竣工報告後三日之內確定竣工驗收時間，未經驗收或驗收不合格不得交付使用。竣工驗收合格後，建設單位應按規定在建築物明顯部位設置竣工永久性標識牌，標註竣工時間及建設、勘察、設計、施工、監理單位名稱和項目負責人姓名，並建立質量終身責任信息檔案，強化質量主體責任的追溯。
5．嚴格工程資料管理。建設單位應當建立工程質量資料按驗收節點歸檔制度，加強工程驗收資料的管理，督促項目參建責任主體按工程資料的編制要求編制歸檔，對各責任主體歸檔的資料進行驗收，使其完整、準確，並將工程電子檔案同步提交城建檔案管理部門。建設單位在竣工驗收時應組織工程檔案專項驗收，工程竣工驗收合格後應按規定及時向城建檔案管理部門移交工程檔案。鼓勵建設單位引導參建責任主體使用電子簽章編制工程資料，電子簽章費用作為檔案數字化處理費計入工程造價。
二、切實加強住宅工程質量管理
（壹）強化住宅工程交付監管
1．全面實行先驗房後收房。住宅工程完工後，建設單位按照《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書（試行）》要求，將分戶驗收的內容、檢查部位、各個關鍵環節留取的照片等內容按戶形成“壹戶壹檔”二維碼，建立電子檔案，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的住宅工程，不應組織竣工驗收。交付前，按照《青島市新建住宅工程交付前業主開放活動實施辦法（試行）》（青建管質字〔2021〕7號）等規定編制業主開放活動實施方案，組織先驗房後收房活動。開放活動後，建設單位根據業主反饋的合理意見進行整改，調整電子檔案內容，交房時將最終的“壹戶壹檔”二維碼電子檔案交到業主手中。
2．深化住宅工程質量公示。建設單位應按照《青島市住宅工程質量信息公示試點工作方案》（青建辦字〔2020〕64號）等規定將工程基本建設程序履行情況（規劃許可證、施工許可證等）、責任主體單位及負責人、工程建設過程中使用的涉及結構安全及重要使用功能的重點建築材料檢測試驗結果、工程設計使用年限、各分部保修時限、分戶驗收結果等信息向業主進行公示或公開說明。倡導全裝修商品房預售前在工程實體內做實體裝修樣板房，實體裝修樣板房質量標準及主要建築材料品種應符合商品房買賣合同約定標準。
3．提倡按套（戶）出具質量合格證。建設單位在住宅工程竣工驗收合格後，宜按套（戶）出具住宅工程質量合格證，並加蓋建設單位的公章。住宅工程質量合格證內容應包含工程項目名稱和住宅地址、建設單位名稱和項目負責人姓名、竣工驗收時間和驗收結論、住宅售後服務部門名稱和聯系電話等信息。
4．加強與房屋預售聯動管理。住宅工程建設單位因發生違法違規行為、群訪群訴、質量安全事故、重大質量隱患被住房城鄉建設主管部門責令全面停工整改或給予行政處罰的，將該項目建設單位及其負有責任的建設參與方列為重點監管對象，其建設的項目被列為區、市工程質量監督檢查、質量巡查、專項檢查的重點，增加監管頻次，並由負責項目監管的住房城鄉建設主管部門在商品房合同網簽備案等方面采取監管措施。經住房城鄉建設主管部門認定，工程不能確定施工進度和竣工交付日期的，由負責項目監管的住房城鄉建設主管部門在商品房預售資金、合同網簽備案等方面采取監管措施。建設單位整改符合要求後，報經屬地住房城鄉建設主管部門復查合格，方可解除相應措施。
（二）強化質量保修責任落實
房地產開發企業應當在商品房預（出）售合同中應明確房地產開發企業法人股東及所占股份比例以及企業註銷後承接質量責任的其他房地產開發企業或者具有承接能力的法人，並明確其法律責任。
1．明確質量保修期限。建設單位是工程質量保修的第壹責任人，應當建立質量回訪、質量維修制度和投訴、糾紛協調處理機制。施工單位應當按照國家規定和合同約定履行保修責任義務，對建設單位的質量保修期限自竣工驗收合格之日起計算；建設單位應當按照國家規定和商品房銷（預）售合同約定對房屋所有權人履行保修責任義務，對房屋所有權人的質量保修期限自交付之日起計算。經維修合格的部位可重新約定保修期限。
2．推行住宅工程質量潛在缺陷保險。建設單位按照《青島市住宅工程質量潛在缺陷保險試點工作實施方案》（青建管字〔2021〕28號）等要求購買工程質量潛在缺陷保險的，在住宅預（銷）售時，應向業主出示質量保險的保單。建設單位應當配合承保保險公司及第三方風險管理機構做好質量風險控制工作；承保範圍內的質量投訴發生後，建設單位應督促承保保險公司履行保修義務。
三、全面加強對建設單位的監督管理
（壹）強化監督檢查。建立日常巡查和差別化監管制度，監督機構首次進場檢查時，應及時查驗建設手續、施工圖、施工合同（包括工期壓縮的專家論證意見）、檢測計劃及項目管理班子等有關內容；對質量責任落實不到位、有嚴重違法違規行為的建設單位，加大對其建設項目的檢查頻次和力度，發現存在嚴重質量問題的，堅決責令停工整改。督促建設單位嚴格整改檢查中發現的質量問題，整改報告經建設單位項目負責人簽字確認並加蓋單位公章後報工程所在地住房城鄉建設主管部門。工程質量監督中發現的涉及主體結構安全、主要使用功能的質量問題和整改情況，可依申請向社會公開。
（二）強化信用管理。按照《青島市建築市場信用考核管理辦法》（青建管字〔2020〕5號）有關規定，記錄建設單位和項目負責人在項目建設過程中以及保修期限內涉及質量安全等受到行政處罰或處理的違法違規不良行為，並采用考核扣分、評價等級等方式加以應用，對在壹個考核周期內累計扣分達到40分以上的失信主體，在日常監管中列為重點監管對象，增加監管頻次，加強現場檢查。
（三）強化預控聯動。建設單位因違法違規、質量安全事故、群訪群訴、重大質量隱患等被住房城鄉建設主管部門責令全面停工整改或給予行政處罰的，壹年之內，在實施施工圖審查、階段性驗收、樣板間核驗、工程檔案預驗收、消防驗收及備案、竣工驗收、評優評先等工作時，將該建設單位及其負有責任的建設參與方列為重點審查對象，不適用相關快捷或簡化程序。
（四）強化責任追究。建設單位存在工程質量違法違規行為的，依法予以查處，並依法追究企業法定代表人和項目負責人責任；項目負責人因調動工作等原因離開原單位，或者已退休的，仍依法追究相應責任。政府投資的工程，除依法追究責任主體單位和人員的直接責任外，還要依法追究分管該項目相關人員的領導責任。發生較大及以上質量事故或者發生影響公***安全、公***利益質量事件的，市住房城鄉建設主管部門將嚴格追究其首要質量責任。
青島市住房和城鄉建設局
2022年2月8日